核心提示

今年1月1日，《扬州市住宅物业管理条例》正式施行。这是我市首次在物业管理领域进行立法，引发社会广泛关注。《条例》第二章对业主委员会、物业管理委员会的成立与职责，进行了详细规定。

业委会是居民自我管理、维护业主权益、建设和谐家园的重要平台，目前我市小区业委会建设、管理状况良莠不齐，成立难、履职难等问题较为凸显，小区业委会工作亟待更多关注和引导。针对这一议题，日前，由市委宣传部、扬州报业传媒集团、扬州广电传媒集团联合打造的第137期《市民论谈》，邀请专家学者、街道负责人、业主代表、物业公司代表等共同进行了探讨。

业委会为何成立难？

存在部分业主不积极

物业公司干预等情况

《条例》第二章第7条规定：新建住宅小区符合召开首次业主大会会议条件的，街道办事处（乡镇人民政府）应当自收到建设单位或者十人以上业主，公开联名提出的书面申请之日起，六十日内组织成立筹备组，并自筹备组成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。

三年前，水印西堤小区相关业主打算成立业委会，历经三次努力，最终以失败告终。顾女士是该小区成立业委会的主要发起者之一，但她却不是业委会筹备组成员。究其原因，顾女士说，“当时相关负责人和我说，打算进业委会有一个前提，不能进筹备组。后来我才知道，并没有这一项法规条款。”

水印西堤业主委员会有48位候选人，需从中选7位。“社区委托第三方进行投票选举，当时小区没有横幅、戗牌等业委会选举的宣传物料，只是小区树林底下搭了一个帐篷，要达到半数投票效果很难。”在顾女士看来，筹备组很关键，在当时没有发挥好职责。

总结业委会成立“流产”的原因，小区业主黄先生坦言，“筹委会成员有一票否决权，其次选举过程中，遇到了‘故意制造障碍’的情况。”业主蔡女士说，“筹备组公示期将近一个月，从公示到召开首次业主大会，又花了7个月。在这个拖沓的过程中，业主的积极性不断降低。”

就此，嘉丰苑小区业委会主任谭鸿刚表示，水印西堤业委会未能成立有两个关键原因，业主没有正确行使权利，筹备组人员对法律知识了解匮乏，一些业主参与度不够。另外，物业公司无权干涉业委会选举。

市物业管理协会秘书长葛军民表示，协会鼓励小区成立业委会，便于更好地沟通。部分小区业主和物业之间和谐关系被打破，不排除和公建收入等经济因素相关。

怎样让业委会成立更顺当？

需要社区引领

业主齐心及物业配合

“小区是我家，维护靠大家”，落实到小区业委会的实际成立与运转，需要广大业主的齐心协力、全社会的关心帮扶。

“成立业委会，代表业主维护权利，既是小区之必需，更是相关法律赋予小区业主之权利，理应水到渠成、顺理成章。”特邀评论员、扬州大学社会发展学院博士顾亚欣表示，业委会成立难，难在物业公司的阻挠，难在小区居民的不齐心。群众利益无小事，作为基层政府与组织，理应给予高度重视，并采取有力措施，及时破解此发展中之难题。

顾亚欣进一步表示，街道、社区要勇于担当，深入小区，动员群众，依照《条例》，指导小区业主选出心中的“当家人”，将小区建设真正纳入基层治理之中。小区党员要挺身而出，当好群众的主心骨。面对一些物业的“暗地”阻挠，相关部门要依法介入。

特邀评论员、博士冬木用“团结、规范、专业”进行了总结，他说，“有些小区业主和物业之间‘火药味’太浓了，需要业委会来参与行使权力，团结一致，平衡各方主体利益。其次，业委会选举要规范，成员做事要专业，社区可以安排一些专业的人去引领，对业委会成员进行事前培训。”

“新建商品房小区交付后，一些问题还未凸显，业委会成立会顺当很多。有了业委会，可以切实维护和保障广大业主的知情权与监督权。”市民观察团副团长梁吉林表示，目前在我市各小区物业治理中，不少街道和社区充分发挥了“党建+物业”管理模式，切实提高了基层社会治理成效。小区业主党员也要有号召力，积极发挥模范作用。

业委会怎么管？

形成协同管理机制

业主提升责任意识

即使小区成立了业主委员会，多数参加业主委员会的成员在能力素质、专业技术等方面存在不足，很难与物业公司有效沟通，业主话语权也明显不如物业公司。这就在很大程度上造成物业公司事实垄断，“说不得、轰不走”的问题较为严重。近期，我市对成立业委会的小区进行了一次随机调查，仅26%的业主认为，业委会真正发挥了作用。

谈及小区管理经验，奥都花城业委会主任尹大元说，“我们小区业委会在成立之初，即定下目标，让小区房产保值增值，那么我们就要保证物业企业不亏损。目标一致的前提下，业主和物业也会增加理解。”

葛军民表示，业委会和物业公司的焦点在两个方面，维修资金的使用和公共部位的收入问题。可以针对这两个重点建立一个决策机制和制度框架体系，双方表示认可。业委会要真正履行监督职能，帮助物业公司提升服务质量，尽最大程度消除业主对物业公司账务不透明的疑虑。

顾亚欣建议，全社会形成“住建部门统筹主管、属地街道社区负责、职能部门配合共管、社会各方共同参与”的协同共治工作机制。特别是住建部门、街道办要依法指导住宅小区成立业委会，充分发挥业委会小社区治理、反映业主诉求、维护业主合法权益等方面的积极作用，推动完善社区治理和物业配套服务。

同时，广大业主也要进一步提升责任意识和参与意识，明确真正的物业管理者是全体业主而非物业公司，特别是退休后的会计、律师、建筑师等专业人士，应积极参与小区治理。小区业主应对小区共有资源、公共利益倍加珍惜爱护，用实际行动维护小区环境、促进邻里和谐。

记者 羌伊然