文化与经济“双面绣”的苏州，必定商业繁荣。百年历史的观前街，即是最好“见证者”。作为中国十大著名商业街之一的观前街，不仅是苏州的经济地标、文化地标，更是苏州人的乡愁，“白相观前”凝聚着几代人的美好记忆。

　　然而，随着新经济的发展和城市化进程加速，百年历史的观前街，也没能避开大部分传统商业街区共同面临的痛点难点——高额房租导致商家盲目逐利；老街文化个性缺失，处处充斥着臭豆腐、“黄眼皮”（黄金、眼镜、皮鞋）等快销品；同质化竞争，百年老街文化风格湮没……“蒙尘”的观前，常令专家学者扼腕叹息。

　　对于“第一商圈”的打造和维护，苏州历来重视。1999年，市政府对观前地区进行大规模改造，让观前焕发了魅力。新时代，肩负“做实做亮历史文化名城之核”的重任，姑苏区聚焦市民群众的普遍关切和市场主体的重点关注，直面众多困难和压力，从2019年开始着手对观前商圈进行新一轮改造升级。

　　古城区是“核”，观前街是“心”。“核”硬“心”强，姑苏活力无限。如果说，二十年前的观前改造是对建筑与街道的“生理雕刻”，那么今天的观前再造则是对街区文化精髓的“灵魂手术”。百年观前，正孕育时代新生。

　　百年老街之“痛”——

　　“黄眼皮”撑起苏州“第一商圈”？

　　逛逛人民商场，到大光明影城看场电影，再到玄妙观去白相一圈……在76岁的老苏州人吴永彪记忆里，每逢节假日，“荡观前”是全家人最热衷的一项休闲活动。而对于上海游客叶佳来说，每年清明时节到苏州踏青扫墓，观前街是行程中不能遗漏的一站，黄天源的蜜糕、采芝斋的虾子鲞鱼、陆稿荐的酱鸭，是他们全家人最爱的“苏州味道”。观前街，地处苏州古城中心，西起人民路察院场，东到临顿路醋坊桥，全长780米，是苏州“第一商圈”。1999年起，苏州市政府对观前地区进行大规模改造，焕然一新的观前街一度呈现出商业繁华、市容整洁、管理规范的良好发展态势。然而，随着时代发展，电商兴起、周边商圈此起彼伏不断对市场进行分流，观前街也悄然发生了变化。

　　黄金店、眼镜店、鞋店、服装店渐渐充斥了整条街。曾在观前街上同时经营眼镜专柜和某品牌休闲运动服饰专卖店的浙江人陈先生，对“黄眼皮”的说法毫不避讳。他说：“我当时加盟代理的品牌服装，属于快销品。每逢新品上市时特别好卖，百把块的T恤衫每天像发牌一样。”

　　“发牌”的不仅是服装。在观前地区综合管理办公室主任游奕的记忆中，观前街航天大厦一楼隔出的几间油炸食品摊，架上一只炉子，氽鸡排、烤鱿鱼、炸臭豆腐。那些串串用的竹签每天堆得像小山一样。游奕说，虽然这些小门面只有3至9平方米不等，但数量可观的销售和高毛利，让店主依然可以轻松应对一年上百万元的租金。

　　姑苏区政协委员、苏州立达中学教师张培迁在今年递交的提案中写道：“苏州观前街、上海城隍庙、南京夫子庙，曾是华东地区三大旅游集散地。如今再看苏州观前街，从黄金、眼镜、皮鞋到手机、老银铺，重复经营，毫无特色，观前街已失去了传统的商业模式优势。”

　　观前街众多商家业态不一，且层次参差不齐，衍生出的噪音扰民、环境污染等问题，降低了观前街的“颜值”。一些商家习惯使用高音喇叭、音响等播放音乐或进行宣传。一些油炸、烧烤摊点每天排放油烟产生大量的垃圾。竹签、包装袋、一次性泡沫盒等常常将周边几个垃圾桶塞到“吐”。“观前地区的保洁员每天要对地面进行冲洗，有的重污染区域，还得拿着钢丝球细刷干净。”游奕说。

　　百年老街之“问”——

　　权属关系复杂制约老街发展？

　　“面积太小，螺蛳壳里做道场”。在苏州函数集团有限公司的未来规划里，美罗商业体将扩大很多。苏州函数集团有限责任公司董事、副总经理孙波说，有世界顶级品牌看中观前商圈的历史地位与文化美誉度，纷纷伸出橄榄枝，但却因为空间太小，无法施展。

　　商业区域受局限、市中心交通不便、其他区域商业体形成市场分流，固然是客观因素之一，而产权关系复杂也是不容回避的现实难题。姑苏区平江街道曾对观前商圈主街沿街商铺进行过一次调查摸底。数据显示，截至2018年，观前主街共有197家店铺，其中最多的是服装店，有71家；其次是美食小吃店，有31家；此外，还有珠宝店19家，数码手机店10家，百货商店8家，眼镜店6家，老字号店6家，新华书店1家，等等。“这些店铺权属关系比较复杂。”据游奕介绍，在这些店铺中，私人产权占比达85%；还有部分是直属公房，占比11%；此外，有4%的店铺属于姑苏区国有资产。产权的多元化，造成一些产权方追求利益最大化，频频出现的“二房东”“三房东”忽视对产业的引导，导致不少产品毛利高、产业质量层次相对较低的工厂店、折扣店、“山寨名牌”专卖店等相继抢占观前，同质化竞争愈演愈烈。

　　产权分散导致租金上涨，高昂的价格让不少老字号、本土品牌的“生存”难以为继。“最初获评中国十大著名商业街时，观前街上各个时期的‘老字号’分布均衡，历史的延续性全国少有。”苏州市老字号协会会长、苏州采芝斋食品有限公司董事长储敏慧认为，“房租对经营业态影响很大，毕竟，经济是个杠杆。”无论是早些年的“黄眼皮”，还是近两年的“一手一足”（手机、运动鞋），都是高毛利商品。相对而言，经营传统商品的老字号，在观前街上的坚守就显得困难重重。最终，一些老字号无奈撤出。

　　“生春阳火腿店、戎镒昌皮鞋店等老字号纷纷在观前街销声匿迹。”姑苏区政协委员金文青觉得，观前街路面以及商店建筑虽然比过去“高档”，但少了古城著名商业街的特色。

　　美特斯邦威品牌服饰在观前街上落脚已有近20年，公司总经理钱文波也深有感触：“观前街上虽然商铺林立，但街区管理还是比较粗犷。商户各自单打独斗，各扫门前雪，缺少合作与相互支持，使得观前步行街逐渐削弱了核心竞争力。”

　　而电商的兴起也对百年老街商业模式带来巨大冲击。苏州大学商学院教授沈健认为，观前街“不平衡不充分”的商业供给，明显落后于“人民对美好生活的向往”的市场需求，特别是管理与经营模式没有跟上时代的步伐也是观前商圈逐渐个性“没落”的关键因素之一。“历史悠久的另一面往往是固有模式不易打破，商业街偶像包袱重。”沈健认为，观前街“供给侧改革”迫在眉睫。

　　百年老街之“机”——

　　“四横一纵”定位全新“打卡胜地”

　　华灯初上，霓虹闪烁。中秋节前夕，一长溜临时支起的摊点，出现在古城核心的观前街上。这一天，夜市重回观前街的消息，在微信朋友圈里刷爆——久违的观前夜市又回来了。

　　9月6日至8日，38家来自平江路的商户相约“繁华姑苏平江市集——观前之夜”周末市集，现场展示的文创、丝绸、首饰、美食等产品创意无限。来自姑苏区平江街道的数据显示，此次为期三天的夜市集，共吸引游客、市民50万人次。事实上，这不仅是平江路、观前街这两条苏州历史名街重振古城“夜间经济”的完美“牵手”，更是时隔20年后，政府部门对观前商圈进行新一轮改造升级的深度试水。

　　“把观前街打造成‘最富姑苏特色的综合MALL’,通过整合资源，统配‘动与静，传统与现代，文化、旅游与商业，日间观光与夜间旅游’等要素，使观前商圈成为人们休闲生活、文化娱乐新的‘打卡胜地’。”姑苏区发展和改革局局长葛宇东介绍，根据《观前商圈改造提升总体规划》，观前商圈将进行“四横一纵”功能定位，重点打造乔司空巷“苏式慢生活文化体验街区”、观前主街“精品名品、传统老字号集聚街区”、太监弄—碧凤坊“特色美食街区”、富仁坊巷“时尚夜生活街区”，以及宫巷“古今交融综合性街区”。据悉，目前，姑苏区已经制定出台观前街产业（业态）提升引导政策，明确了街区主要业态定位以及相关的优惠扶持政策；制定出台《观前街产业（业态）引导与控制目录》，研究制定正负面清单，严格执行业态评审会制度，加强业态准入管控，坚决将负面清单业态、不符合规划定位业态拒之门外。目前，已引进老字号“乾生元”、苏州传统工艺“舟山核雕”品牌、松鹤面店等入驻观前。

　　2006年11月入驻观前街的海澜集团，去年实现销售3800万元。此次，他们抓住观前街提档升级的机遇，迅速进行自我调整。“线上线下融合，聚焦个性化需求，全力做好布局规划，继续深耕观前街。”海澜集团行政办负责人吴佳驹这样说。而位于观前街西侧的美罗百货定位中高端，拥有相当数量的国际一线奢侈品品牌，孙波表示，借助观前街改造升级的契机，美罗计划向南扩建，将现有的5.3万平方米的面积扩大到8.5万平方米，以吸纳更多的精品、名品，为观前提档升级助力。

　　老字号在苏州长期的商业文明发展过程中发挥了举足轻重的作用。苏州经贸职业技术学院教授王春兰认为，老字号店铺薪火相传，坚守诚信的商业基石和专注的工匠精神，铸就了观前商圈的品牌根基。此次观前街的改造提升，要挖掘老字号品牌的文化基因、品牌故事，开发IP鲜明的文创产品，进一步提高老字号的品牌影响力。

　　“苏州观前街对很多人来说，是一种情结。”姑苏区委副书记、区政府区长徐刚表示，此次观前商圈的改造提升，将对一些不到位的基础设施进行更新，使之更符合现代人的需求，同时，姑苏区将为古城最稀缺资源制定最个性化的政策，对观前街现有的经营业态进行逐步调整，“通过对苏式生活场景的逐步恢复，让市民和游客重新感受‘荡观前街’的乐趣，体验精致姑苏的魅力。”