【案情】

2016年1月10日，蒋某与许某签订房屋买卖合同，约定：蒋某购买许某拆迁安置的某小区房屋，转让价22万元。合同签订后，蒋某按约付清了房款，许某向蒋某交付了房屋，蒋某在收到房屋后立即进行装修并入住至今。2023年3月，房屋所在小区房屋具备办证条件，许某将案涉房屋登记在自己名下后，于同年5月12日以该房屋作抵押，向张某借款10万元，张某在仅核实涉案房屋产权登记但并未实际入户调查情况下，办理了案涉房屋的抵押权登记，最高额抵押金额为20万元。另查明，蒋某名下目前无其他住房。

后蒋某诉至法院，要求许某将房屋过户登记至自己名下，但因上述房屋存在抵押权，蒋某又请求涤除所购买房屋上张某的抵押权，法院判决：许某、张某于判决生效后十日内协助蒋某办理房屋的抵押权注销登记手续。

【评析】

商品房“买卖在先抵押在后”，个人作为抵押权人未尽到审慎义务时，购房人的物权期待权是否可以涤除抵押权？

对上述案情，购房人的物权期待权是否可以涤除抵押权，存在两种观点：

第一种观点认为，购房人的物权期待权不能涤除抵押权。此案抵押权人在取得抵押权时并不知晓购房人存在，其根据抵押人提供的不动产登记簿设立抵押权符合规定，购房人若想实现涉案房屋的过户登记，应当代为清偿债务后才能涤除抵押权。

第二种观点认为，购房人的物权期待权可以涤除抵押权。此案购房人未能进行不动产变更登记系原所有权人导致，抵押权人在办理抵押登记时，仅依据不动产登记簿信息，未到涉案房屋进行实地走访，导致未了解房屋已经出售的事实，存在过错，不予保护。

笔者同意第二种观点，理由如下：

抵押权属于担保物权，在抵押权与其他权利产生冲突时，法院应考量权利产生时间、权利性质等因素，综合判断权利保护的优先顺位。张某向不特定人出借款项谋取利息系营利行为，设立抵押权是为其债权提供担保，而住房的占有使用涉及保障人的基本生存权利，在涉及房屋买卖的相关法律规范中，均体现了对生存权的优先保护原则，故即使张某对案涉房屋享有抵押权，亦难以通过行使该抵押权实现其金钱债权。

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，该案中涉案房屋为蒋某唯一住房，其在抵押权设立前支付全部价款并居住至今，未能办理过户非其自身原因，属于无过错不动产买受人，而张某在放贷时未尽到审慎、合理的注意义务，存在重大过错，不构成善意取得，应当承担相应后果。综上，本案中购房人的物权期待权可以涤除抵押权。

蔡俭熔