在执行程序中，案外人以未完成物权登记的不动产主张排除强制执行的情形日益增多，如何平衡申请执行人权益与案外人实体权利，成为司法实践中的难点，本文结合三类典型案例，探讨此类案件的裁判规则及法理依据。

类型一：以房抵债型

甲欠乙款，遂与乙签订以房抵债协议，甲房屋抵给乙。乙占有房屋，未办理过户手续。另因甲欠丙款，丙申请执行甲，要求拍卖房屋，乙请求排除执行。

规则一：以房抵债协议合法有效且已经实际占有的，可优先于普通债权排除执行。

【评析】

此类型属于案外人（被抵债人）乙以对被执行人（抵债人）甲将其房产“以房抵债”情形下，排除申请人丙的执行裁判规则认定标准。

乙与甲在案涉房屋被查封前存在经生效裁判确认存在合法有效的债权债务关系，双方签订书面以房抵债协议。签约双方具备相应的民事行为能力，抵债协议合意真实，内容不违背法律和行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，约定的抵债实际价值相当，不存在对抵债的房屋价值约定过高或过低甚至恶意串通，且乙已实际合法占有房屋。因抵债时房产不具备办理登记条件，致乙非自身原因未办理过户手续，属于不发生物权变动的以房抵债。

甲抵债行为与丙实现债权之行为，因其成立先后以及发生原因不同而有效力上的优劣。抵债权利以取得房屋所有权为目标，相较执行债权，在房屋取得上更具有期待性。抵债物的交付特征，亦赋予抵债权利优先于执行债权的效力。在处理抵债权利与执行债权冲突上应保持谦抑，厘清抵债权利目的、权利效力、整体性秩序与公共性价值权衡可突破债权平等原则以及维护既存法律关系稳定等因素，肯定以房抵债合法性效力，稳定交易秩序。乙与甲不存在规避执行情形，应排除对案涉房屋强制执行主张。签订抵债协议的乙，在履行合同义务合理程度下，虽未取得法律物权，未发生物权登记变动，能赋予其所有权人地位，以排除丙的执行。

类型二：借名购房型

乙借甲名义，购得房屋并实际居住，登记在甲名下。后因甲欠丙债务，丙申请执行甲，要求拍卖房屋，乙请求排除执行。

规则二：借名购房系真实存在且已合法占有房产的，可优于普通债权排除执行。

【评析】

此类型属于案外人（借名人）乙以对被执行人（被借名人）甲将其房产“借名购房”为由提起执行异议之诉，主张排除申请人丙的执行裁判规则认定标准。

在金钱债权执行中，登记在甲名下房产被查封后为实现丙的利益，乙以其之前与甲存在借名关系提出异议。查明房产真实权利人，不能采取绝对外观主义，不能径直以物权登记为判断依据。物权登记仅用于记载不动产的自然状况和权属情况，仅具有不动产权利推定效力，并不具有不动产实际归属确定效力。借名购房人是否系真实权利人，应从乙的行为目的、保障乙及其家庭成员生存权益性质、购房款项实际缴纳、贷款还款资金来源、管理支配实际占在居住等情况，结合乙的信赖利益保护、当事人过错责任标准、风险自负原则考量。

乙在查封前已合法占有房产、已支付合同价款，所购房产系用于满足家庭基本居住需求，借名购房未违反法律、行政法规禁止性规定。在不具有规避执行情形且查清房产确切权利主体情况下，则乙主张借名购房事实成立，即为房产实际权利人。两者权利相较，归结判断丙债权系普通执行债权则对房产不享有优先受偿权利，乙对房产享有排除执行权利。另外，即使乙没有实际支付全部价款，但已按照合同约定支付部分价款，将剩余价款交付法院，也能排除丙的申请执行。

类型三：先售后押型

甲的房屋出售给乙，乙入住，未办理过户手续。又因甲与丙之间债的关系，将房屋抵押给丙。丙申请执行甲，要求拍卖房屋，乙请求排除执行。

规则三：购房时间早于房屋抵押时间且购房人已实际占有房屋的，可以排除抵押权人强制执行。

【评析】

此类型属于案外人（购房人）乙以对被执行人（抵押人）甲将其房产“先售后押”情形下，排除申请人（抵押权人）丙的执行裁判规则认定标准。

乙对执行标的房产享有民事权益能否排除丙抵押权执行，应当结合乙、丙对房产各自享有的权利性质、房产取得时间先后顺序、取得权利有无过错以及房产功能与属性特点等方面，对乙和丙所享有民事权益进行实体衡量后作出判断。

乙与甲签订合法有效书面房屋买卖合同，已按合同支付购房款，所购房产是用于满足家庭基本居住需要，在抵押之前实际占有该房产。甲由于其主客观原因，没有及时配合乙办理过户登记，然后又将房产抵押给丙作为清偿债务保证，丙取得以房产担保价值为内容权利。然而，乙物权期待权与丙基于债权且在后设定抵押受偿权相较，乙能够请求免除设定于房屋之上抵押担保物权负担，丙在行使权利时受到买卖债权先顺位限制，实际丧失对抵押物优先受偿权。同样，即使乙未实际支付全部价款，但已按照合同约定支付价款，将剩余价款交付法院，也能排除丙的申请执行。

综上，案外人主张排除执行需满足“合法权利基础+实际占有+无过错未登记”三个要件，且权利性质优先于执行债权。