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帮朋友签约卖房,没想到惹上官司赔了23万元
2021-02-25 14:27:00  来源:常州日报  
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常州市民朱某帮朋友卖房,没想到竟惹上了官司,被判决赔偿共计23万元。这一切的起因,是他提供不出朋友委托他卖房的“委托书”。

2019年3月3日,市民张某、朱某及中介公司签订了房屋转让协议,约定:朱某作为李某的代理人,将李某名下一套房屋卖给张某。签约时,张某及中介让朱某通过电话与李某进行了确认。协议约定了付款方式和违约责任,明确:如朱某无代理权或无处分权,导致房屋交易无法履行,将要承担违约金20万元及相关损失。

协议签订后,张某付了20万元定金,该款作为保证金暂存在中介处。

哪知,签约后没几天,张某从中介处得知,李某不肯卖房了。焦急的他向江苏益同盛律师事务所袁先宏律师咨询。考虑首付日期将近,如不按时付款可能构成违约,袁律师当即指导张某发函给李某,要求其明确是否追认房屋转让协议。

沟通中,李某对房屋转让协议不表态追认,表示自己只是请朱某帮忙问问的。之后,张某得知,争议房屋已在当年3月12日卖给了第三人并完成了登记变更。气愤的张某委托袁律师维权,追回暂存在中介处的20万元后,诉至新北法院,要求李某和朱某赔偿20万元并承担律师费3万元。

庭审中,李某始终未到场。朱某觉得自己很冤枉。他辩称,张某作为买房人,没有查询涉案房屋的权属问题,也未通过中介询问自己是否具有委托售房手续,存在过错,应自行承担部分损失。且张某未按约支付房款,违约在先。此外,中介审核不严,也应赔偿。退一万步来说,即使要承担责任,也应由李某赔偿。

对双方的争议,法庭调查发现,双方约定的付款时间为2019年3月12日,李某当天已将房屋转让给第三人,且李某明确拒绝履行协议,因此,张某不存在违约情形。朱某以李某的名义与张某、中介签订协议。之后,李某又将房子卖给他人,且李某在与张某电话沟通时明确表示不认可朱某签字,可见,朱某并未获得授权。之后李某亦未对此追认,朱某构成无权代理。

新北法院审理认为,根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定,行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为人承担责任。据此,法院判决朱某赔偿张某20万元及律师代理费3万元。

朱某不服,向市中院提起上诉。他坚持,签合同前,他曾与李某通电话,当着张某和中介的面得到李某的确认后才签的字,可见,在合同签订当日,李某是认可自己的卖房行为的。况且,涉案房屋出售给第三人的交易,也是李某委托他办的,这一点,足以证明自己自始至终有代理权。为此,朱某出具了署名为李某的书面说明,称其因忙于出国,故全权委托朱某卖房,并称张某付款违约。

李某出具的追认说明是否有效?袁律师认为,本案因产权人未追认代理行为,违约责任应由代签约人朱某承担。至于那纸说明,不能排除是李某帮朋友推脱法律责任而出具的,真实性存疑,且直至二审才追认合同,已超过合理期限。况且,涉案房屋已被转让,追认的客观基础已不存在,如朱某认为李某存在过错,应由他们之间另案解决,与张某无关。

袁律师的辩词得到法院认可。同时,法庭指出,朱某称签订合同时已经获得代理权,但他在上诉状中又自认涉案房屋另行出售给他人也是由他经办的,可见,朱某对于自身的违约行为明知且放任。根据合同约定,其应向买房人张某承担相应的责任。

日前,常州市中院作出终审判决,驳回朱某上诉,维持原判。 芮伟芬

标签:追认;代理权;涉案房屋
责编:韩震霞 崔欣
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