绘图 沈江江
　　年末，我市各小区物业公司又开启了物业费收缴工作。在此过程中，业主拒缴物业费的情况屡有发生。一方面，业主抱怨物业企业未提供质价相符的服务；另一方面，小区物业服务企业表示，成本连年增长，业主未完全形成“掏钱买服务”的消费观念。
　　日前，市住建局物业管理中心梳理了业主拒缴物业费的相关案例，给业主和物业企业起到指导作用。
　　案例1
　　防水出现渗漏处理不满意
　　顺达路一小区业主反映，房屋建成时间较久，部分楼栋边户防水出现渗漏。物业公司组织专业施工单位进行了维修，但维修后刷的防水漆颜色与之前的墙体颜色不相符，影响了小区美观。因此，业主要求物业公司按照之前的墙体颜色重新施工，并以此为由拒缴物业费。
　　“该业主房屋超过保修期，物业企业已尽到职责，对其房屋进行了维修。以防水漆与墙体颜色不相符为由，拒缴物业费不可取。”市物业管理中心相关人员表示，在保修范围、保修期内出现的工程质量问题，理应由开发商负责维修。如果物业公司在业主反映房屋质量问题后，已将问题告知开发商，并进行积极协助和协调，那么，物业公司已经尽到义务，并不需要为业主的损失负责。
　　如果超出保修期，出现工程质量问题，业主作为房屋的所有权人，应承担相应的维修责任及相关费用。相关受益业主共同承担维修责任及相关费用，如果缴存了住宅专项维修资金的，可由物业牵头申请使用维修资金。
　　案例2
　　不满小区住房改商用扰民
　　居民王先生反映，小区一住户私自在家中开设培训班，将住房改为商用。因班次多、学生多，小区频繁有陌生人进出，给小区安全造成不利影响。同时，学生的吵闹声、桌椅的拖拽声，严重影响其他住户的正常生活。
　　王先生说，“我们这一栋几户业主多次向物业反映，但问题一直得不到解决。既然物业没法提供质价相符的服务，我们也没必要为物业费买单。”
　　市物业管理中心工作人员介绍，我国《物业管理条例》第四十五条规定：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。”对于“住改商”行为，物业企业应当及时劝阻、制止，并向主管部门报告，但业主不能以此为由拒缴物业费。
　　案例3
　　车辆停在租赁车位上受损
　　家住北区的陈女士将车辆停在小区租赁停车位上。第二天，她发现车辆的后挡风玻璃整块被砸碎，汽车后部金属横梁也有损坏。她认为是小区物业监管不力所致，因此拒缴物业费，并向物业索要汽车维修费1000元。
　　市物业管理中心工作人员表示，物业收取的停车费是“汽车停放费”，这笔费用并不是对业主车辆进行看管而产生的保管费用。根据2019年修订的《江苏省物业服务收费管理办法》第十九条规定，汽车停放费是指物业管理区域内用于车位、车库的公共设施设备运行的能耗及维护、保洁、秩序维护、管理服务人员费用以及法定税费等费用。
　　“出现上述行为，车主应调取监控，寻找直接侵权人赔偿。如果业主对于车辆等个人财产或是人身安全有特殊保护要求的，根据《江苏省物业管理条例》的规定，业主和物业公司需另行约定，并承担相应费用。”
　　案例4
　　未经业委会同意，物业擅自经营牟利
　　家住东区的吴女士反映，小区物业公司为增加收入，未经业主委员会同意，将两间面向街道的小区活动室改建为店铺出租。吴女士认为，物业公司无权处分活动用房，其所得收益应归全体业主所有，但物业公司对吴女士的意见不予理会。吴女士一怒之下，以拒绝缴纳物业管理费相对抗。
　　市物业管理中心上述人员表示，《物业收费办法》第十八条规定：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”物业公司私自将小区活动用房改成店铺出租牟利，企图占用租金的行为，的确必须纠正。但吴女士只能通过业主大会或业主委员会处理此事。如果对处理不服，则可以受害业主的身份提起诉讼，而不能以拒不缴费的方式来对抗。
　　多知道点
　　物业公共服务费包含哪些内容？
　　物业服务收费包括物业公共服务费、汽车停放费和其他服务费。其中，物业公共服务费就是大家日常俗称的“物业费”。
　　物业公共服务费一般由下列因素构成：
　　1.物业管理服务人员工资、社会保险、公积金和按规定提取的工会经费、职工教育经费等；
　　2.物业共用部位、共用设施设备日常维护保养费用；
　　3.清洁卫生费用；
　　4.绿化养护费用；
　　5.秩序维护费用；
　　6.办公费用；
　　7.物业服务企业固定资产折旧；
　　8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
　　9.管理费分摊；
　　10.经业主大会同意的其他费用；
　　11.法定税费以及合理利润。记者 羌伊然