吴某将一处房产转让给其债务担保人盛某，而盛某又将房产转卖给王某夫妇，但吴某一家却“霸住”在房中拒绝搬离。记者3日从海安法院获悉，随着南通中院终审判决书的送达，这起排除妨害纠纷案落下帷幕。法院判决被告吴某及其父母将案涉房屋腾空，并交付给王某夫妇。

　　房产抵给担保人，却持续“霸住”不肯搬离

　　2015年，吴某因个人投资经营需要借款200万元，盛某为其提供担保。借款到期后，吴某却无力偿还。2016年，吴某和盛某达成协议，由盛某代为偿还吴某的借款，吴某则自愿将一处房产转让给盛某。协议生效后，盛某不仅帮助吴某偿还了部分担保借款，还将涉案房屋的按揭贷款还清，双方按约办理了房屋所有权变更登记手续。

　　据盛某陈述，房产过户时，吴某信誓旦旦地表示一个月内让父母搬走。但眼看着一个月过去，吴某却不知所踪。而吴某的父母则以不知晓儿子卖房为由，坚决不肯搬走。

　　房子二次转让，“霸住者”被产权人告上法庭

　　2018年3月，由于需要资金周转，盛某通过房产中介将案涉房屋转手给王某夫妇。在取得房屋所有权后，王某夫妇多次登门与吴某父母协商交房，但吴某一家仍“霸住”着房屋拒不腾空房。无奈下，王某夫妇向法院提起诉讼。

　　庭审时，吴某辩称，其与盛某之间有经济往来未结清，应等待账目结清后再移交案涉房屋。

　　海安法院审理认为，吴某与盛某达成的案涉房屋买卖协议，并不违反现行法律强制性规定，且不损害第三人利益，应认定协议成立有效。吴某作为案涉房屋的原所有权人，其将房屋转让给盛某并办理过户手续后，即丧失了对房屋的一切权利，其与父母已无任何依据继续占有、使用该房屋。现王某夫妇为案涉房屋的合法所有人，对该房屋享有物权，其合法权益应当受到法律保护，任何人不得妨碍。至于吴某所称与盛某之间的经济纠纷，因与本案非同一法律关系，不具有关联性，本案中不予理涉。法院依法判决吴某及其父母将案涉房屋腾空，并交付给王某夫妇。

　　一审判决后，吴某及其父母不服提出上诉。南通中院审理后判决驳回上诉，维持原判。

　　法官提醒：选购二手房需留意实际交付情况

　　王某夫妇购买的是从盛某手中转手的房子，其是否有权直接要求吴某及其父母交房？案件审理中，这一问题成为争议焦点。

　　有人认为，王某夫妇是与盛某签订的购房协议，只能直接向盛某主张权利。对此，承办法官解释，其实物权具有权利主体的特定性、义务主体的不特定性特征，排他性决定物权人可请求排除任何人对物的侵占。“也就是说，一旦当事人经登记取得物权，就脱离了买卖合同的相对性原理，可跨越房屋上手人对任何人主张权利。”

　　本案中，案涉房屋在两次转让过程中，均办理了房屋所有权变更登记手续，最终所有权人为王某夫妇。因此，王某夫妇取得了对案涉房屋的占有、使用、收益和处分的权利。根据我国物权法规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。故法院判决吴某及其父母将案涉房屋腾空，并交付给权利人王某夫妇是有理有据的。

　　据介绍，海安法院今年以来已审理了四起涉及“霸住”的排除妨害纠纷案件。近年来，房屋交易市场异常火爆，不少人会选择购买二手房。法官提醒，在选择二手房时需要擦亮双眼，不仅要注意位置、层次、面积等问题，还应注意房屋的实际交付情况，避免不必要的麻烦。

　　记者 王玮丽 通讯员 花卉