“这些天我都在跑学校招投标审查，实在抽不开身——新城积聚了十多万人口，孩子上学是个难题，小学、幼儿园要赶快上马。”2020年宁镇扬党政联席会召开前夕，记者约请句容宝华镇副镇长孙洪钰采访，他只在1日中午抽出一小时和记者进行了交流。

孙洪钰在跑的小学幼儿园项目，是宝华新城将要补上的又一块公共服务短板。从2017年开始，宝华新城从整治道路、配套商业到上马学校医院，掀起了一场治环境、强配套的城市更新改造，目的是全方位接轨南京仙林，建设句容融入南京的“桥头堡”。

小马拉大车，“乡镇架构”服务十几万居民

宝华是一座新城，何来更新改造？

“新城建得太快了，而且项目单一，基本是房地产项目。”宝华镇负责规划建设的闵照彤回忆，宝华新城从2012年、2013年开始大规模开发，那时南京地铁2号线通车不久，终点站经天路站距宝华不到3公里，仙林白象片区也开始建设，南大、万达茂、仙林湖等地标项目落户，把一河之隔的宝华全带热了，恒大、碧桂园、金地等十多家开发商前来开发，短短七八年，数百栋高楼在宝华片区拔地而起。

由于房价较低，距仙林又近，宝华在短短七八年内，集聚了十几万人口，“凭空”造起了一座城。可新城基本上是乡镇的架构和“班底”，一下涌进了这么多人，“小马拉大车”，环境、配套到服务骤然吃紧。

“刚住宝华时，感觉和仙林是‘两个世界’。”家住宝华的仙林大学城管委会小吴回忆，仙林东路面层破损，坑洞相连，雨天积水，绿化也很稀疏，“可是宝华的房价便宜啊，刚开始时才五六千元每平方米，现在也只有一万二三千元每平方米，不到仙林的1/3。”

“基本上是南京人在宝华买房，让‘新宝华人’住得来、生活好、安下心，不仅是城市管理者的职责，也是新城可持续发展之路。”孙洪钰介绍，从2017年开始，他们投资3亿多元、耗时18个月，对仙林东路进行环境提升，路两边拆了1万多平方米临建。小区按照组团布局，设置了多个社区中心，招聘了100多名社工，为居民提供服务。政府委托建设加上开发商自营，投用了6个菜场。眼下，新城一方面梳理地下管网、整治水环境，一方面推进学校、商业配套，今年下半年1所小学、3所幼儿园要动工，总投资5亿多元。

环境大改善，“遮”不住高楼冲天起

更新改造，让宝华新城从环境到品质上了一个台阶。记者驱车仙林东路看到，道路分出了很宽的中分带、侧分带，路旁设置了坡地绿化、港湾式站台和休闲驿站。3公里长的道路两边，影城、饭店、银行、花店、便利店，吃的、用的、玩的，一应俱全。“环境整治后新城人气很高，烟火气很旺！”新城社区负责人自豪地说，单是宝华的小饭馆，就有400家。

对于一河之隔的宝华新城，“老大哥”仙林大学城给予了很多呵护。大学城的商业、公园、医疗就近为宝华配套，开自仙林的D5、109、191公交车贯通宝华，平均10分钟一班车。

“帮宝华就是帮自己。”仙林大学城管委会有关负责人说，由于仙林房价较高、用地紧张，宝华承接了不少仙林年轻上班族、创业者的居住、办公和创业功能，像南大不仅在宝华着手建设青教公寓，还规划了双创科技园。吸引南大这样的仙林高校建设研发园区，也是宝华新城产业转型的重点，因为过去新城主要发展的是房地产，其他产业没有齐头并进。

但毕竟分属两个行政区，宝华和仙林发展中并不是都能“同频共振”。 孙洪钰介绍，宝华距地铁经天路站不太远，居民一直呼吁南京地铁2号线东延宝华，可地跨两市，只能通“城铁”而不是“地铁”，发改部门通不过。不少宝华居民只能选择开车上班，加剧了仙林大道交通紧张。

而宝华仙林冲天而起的高楼，也让紫东规划者十分“介怀”。据统计，宝华新城建有18层以上的高楼200多座，其中接近百米的超高层100座，形成一道“连绵的墙”。“青山遮不住，还是冒了头。”南京规划和自然资源局副局长何流遗憾地说，伫立汤山北侧的园博园观景平台，宝华的高层建筑还是冲出了宁镇山脉的天际线，成为紫东地区的一道“硬伤”。

规划“一张图”，护航跨界一体化

7月1日，南京紫东地区概念性设计出炉，规划为“南京融入长三角的门户地区、宁镇扬同城化核心区”，希望利用紫金山以东丰富的丘陵岗地，建设“林中之城”“立体公园城市”。虽然受制于行政区划，南京紫东规划没有把宝华新城囊括在内，但设计方认为，宝华距离紫东核心区最近处只有1公里左右，比汤山、栖霞山、麒麟等板块都要近，影响也更大。

规划专家认为，宝华新城其实是仙林乃至整个紫东地区的配套区，不仅为南京新就业人群提供了居住场所，为紫东的众多板块提供了就业人口，还可为仙林高校提供研发、创业用地。如果当初和仙林一道规划，宝华新城的环境品质、服务配套无需“二次改造”，开发强度也不会这样高。

亡羊补牢，犹未为晚。更新改造提升了宝华新城为紫东地区的配套服务能力，但高楼也对紫东核心区造成了不小的影响。“以宝华为镜鉴，重要的是今后的同城化发展中，真正推进跨界一体开发。”何流认为，跨界地区须树立“一盘棋思想”“一体化思维”，把分属不同行政地区的产业分工、城镇协同、用地管控落实到“一张图”上。

“一张图”管理，背后是打破行政区划的顶层设计和一体化体制机制。省自然资源厅国土空间管理局局长陈小卉介绍，长三角生态绿色一体化示范区不但有主要领导座谈会制度，还建立了执委会、理事会，在这些实体化运作的工作机构下，示范区不但设置了统一的产业准入门槛，近期又出台了国土空间规划。

“除了顶层设计，还要建立规划约束和利益形成机制。”何流介绍，“浦口—南谯”跨界合作区商定共建滁河风光带，沿滁河一公里范围不新建建筑，如此南谯既通过建设湿地旅游区吸引南京游客，又保护了下游浦口的水环境。“江宁—博望”跨界合作区除了共同发展智能制造业，还划出18平方公里的现代农业合作区，把江宁溪田国家级田园综合体拓展至博望境内，博望引进了江宁的产业项目，江宁扩大了园区开发空间。

“只有通过规划和市场的两只手，才能避免过度开发、一锤子买卖等短期市场行为，推进可持续的、有动力的跨界协作。”陈小卉说。