交汇点讯 “偷面积”、“增面积”是开发商吸引客户惯用的形式，但本月起，《南京市建设工程设计方案审查相关办法》（以下简称为《办法》）上马。

　　《办法》提出，入户花园、空中花园、活动平台等标注说法，将在建筑设计方案图纸中消失。同时，《办法》对阳台进深、酒店式公寓层高等均有“硬杠杠”。

　　20日举行的南京规划局专场解读会则进一步明确：《办法》统一建筑面积计算标准，规范建筑功能，对“偷面积”、批后违建等行为，联合房产及国土三部门依法严处。

　　新建多层住宅均要设电梯

　　南京规划局相关负责人介绍，《办法》于今年7月1日起开始实施。其中明确，建设工程设计方案图纸应按相关建筑设计规范标注各类建筑功能，入户花园、空中花园、活动平台、设备平台等这些说法，就此统统消失，应根据建筑结构、围合及平面关系，一律归并到阳台或室内建筑功能空间来表达。

　　对于今年以来南京积极推进的老旧小区加装电梯行为，此次《办法》中明确，新建多层（4层及以上）住宅建筑均要设置电梯，“以此也避免了以后再要安装电梯的问题。”南京规划局副局长陈乃栋表示。

　　酒店式公寓单层高不过3.6米

　　据悉，《办法》力促城市规划建设管理公平公正、诚信规范，统一建筑适用于南京市出让类用地建设项目的建设工程设计方案规划审批管理。

　　对于商业、办公、研发类建筑（不包括酒店、公寓和宿舍等具有居住功能的建筑），南京市规划局要求，不得设计成单元式办公、公寓式办公等“类住宅”建筑，应采用公共走廊式布局，除食堂外不得设置厨房，开水间或者饮水供应点、卫生间、管道井应集中设置，建筑最小分割单元的套内建筑面积不应小于60平方米。

　　其中，办公、研发等建筑如确需设置带独立卫生间的套间，其每一分隔单元的套内建筑面积应不小于150平方米，此类套间面积不应超过本层建筑面积的20%。

　　这次《办法》还规定，酒店式公寓建筑单体立面应公建化，采用通廊式布局，不得按单元式住宅设计。

　　就此前不少酒店式公寓“买一层送一层”的宣传噱头，《办法》也叫停了这种“偷面积”的行为。此次《办法》对于建筑层高有了“硬杠杠”，要求建筑的结构层高应与房间大小相匹配。位于建筑主体结构内的围合空间，除设备结构转换层、坡屋顶之外不得设置结构层高在2.2米以下的空间。

　　住宅、公寓（含酒店式公寓）建筑的结构层高不应超过3.6米，办公、研发建筑的结构层高不应超过4.2米，商业（门面房）建筑的结构层高不应超过4.8米。

　　工业厂房，以及超市、大型商场、电影院、专卖店、餐饮、娱乐等功能集中布置的单一空间超过2000平方米的建筑，商业、办公、研发建筑的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅、小型报告厅、阶梯教室、小型观演厅、展示厅等公共空间部分，以及套内建筑面积超过200平方米的低层住宅的起居厅层高可适当提高，其中超层高起居厅面积不应超过该户套内建筑面积的20%，且层高不应超过7.2米。

　　此外，《办法》还规定，住宅建筑设置挑廊、檐廊的最大进深不应超过1.8米，办公、研发、酒店式公寓建筑挑廊、檐廊的最大进深不应超过2.4米。

　　阳台最大进深不过2.1米

　　“将阳台封起来又是多占空间”是很多开发商售楼时的“暗示”，这种规则在《办法》中被“打破”。

　　据介绍，对于阳台的面积，《办法》也进行了严格限定。除酒店（不含酒店式公寓）、有居住需求的幼儿园、托儿所、医院、疗养院、中小学教室、宿舍以外的非住宅建筑不应设置阳台。

　　其中，住宅建筑阳台最大进深不应大于2.1米，每户阳台结构底板投影面积之和不应大于10平方米，或每户阳台结构底板投影面积之和占该户套内建筑面积的比例不应大于15%。

　　飘窗空调外机位不得配超标设置

　　把飘窗砸掉、空调设备间围起来，这些也是“偷面积”的惯用方式，《办法》也对此有了约束。其中条文规定：住宅、酒店式公寓每户设置空调机板的总数量不得超过居住空间个数，单个空调室外机搁板水平投影面积不应超过1.5平方米。

　　飘窗的大小也不得超标，条文规定：飘窗的窗台高度（窗台面与室内地面的高差）不应小于0.45米且平均进深（自墙体外边线至飘窗外边线）不应大于0.6米。建筑含有飘窗设计的，须在申报图纸中提供飘窗大样。

　　为杜绝更多的偷面积花样，该《办法》第二十二条规定，除空调室外机搁板、阳台、挑廊、檐廊和首层无柱雨篷之外，建筑物外围护结构之外不得设置进深大于0.6米的各类建筑构件（如墙、梁、柱、板、花池、花架、装饰性阳台、装饰性幕墙、构件等），建筑物外围护结构之外的各类建筑构件如相接设置，进深累加计算。

　　高层建筑不得设室外晾晒设施

　　《办法》还对空调外机及晾晒设施的生活“细节”予以约束：明确了建筑的空调室外机不得裸露无序设置，应结合建筑立面设计一体化考虑，隐蔽设计，并合理、有序、集约设置空调室外机搁板。

　　建筑的室外衣物晾晒设施，应选择可伸缩折叠类型，结合建筑立面设计，统一布置。高层建筑及沿城市主次干道布置的住宅建筑立面应公建化处理，不得设置室外衣物晾晒设施。

　　屋顶绿化也折算绿地率

　　“规定的大亮点是鼓励建筑的屋顶绿化。”陈乃栋介绍，条文规定，新建建筑以及改建、扩建既有建筑的平屋面宜实施屋顶绿化。凡建筑屋面高度24米以下，绿化种植土层厚度大于0.6米，种植面积大于200平方米的屋顶绿化，可按屋顶绿化面积的30%折算计入绿地率，但总折算面积不应超过规定绿地率指标值的15%。

　　三部门联合处罚

　　《办法》提出，凡在今年7月1日前已签订正式土地出让合同的，可不执行本《办法》，但须在明年元旦前领取建设工程规划许可证，否则应按照本《办法》执行。其中分期实施的项目，在明年元旦前只领取部分建设工程规划许可证的，未领证的建筑应按照本《办法》重新审定建筑单体设计方案，同一栋建筑已有部分领证的除外。

　　规划部门表示，《办法》推行旨在对全市建筑面积强化管理，明确南京市域范围内建设项目在土地出让、规划许可和不动产登记等阶段，所涉及建筑面积计算，统一按国家、省、市房产面积测量规范执行，并通过建立“后置审查”工作机制，形成多部门联合监管，今后，加大对批后违建项目的处罚力度，对于超建面积，由规划、房产、国土三部门确认后，进行违法查处及罚款。

　　交汇点记者 倪敏