【案情】

2023年9月，张某与某房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，购买总价款157万余元的某户房屋，双方约定因出卖人原因逾期90日未办理产权登记，买受人有权解除合同。2025年1月，在张某按约支付全部购房款后，某房地产开发公司向张某交付房屋，但因需要办理项目配套审批手续，未能在交房90日内办理产权初始登记。同年6月，张某向该房地产开发公司邮寄《解除合同通知书》，要求返还购房款、赔偿装修费等损失。2025年8月，案涉房屋具备办理产权登记条件，后房地产开发公司工作人员多次联系张某协商延长办证期限，并愿意支付违约金，但张某均未同意并向法院提起诉讼。

【评析】

第一种意见认为，只要合同约定事由发生，解除权人即可行使解除权。根据民法典第五百六十二条第二款的规定，当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。本案中案涉合同明确约定逾期90日办证即可解除合同，房地产开发公司逾期五个月才具备办证条件，解除条件已成就，张某有权行使解除权。

第二种意见认为，约定解除权虽基于当事人合意产生，但权利行使还需要受诚实信用、禁止权利滥用原则规制。本案从形式上看，合同约定的解除条件已经具备，但房屋在诉讼前已经交付，后期也能够办理产权登记，故房地产公司虽然有违约行为，但情节属于显著轻微，不影响合同目的的实现，张某不能行使解除权。

笔者同意第二种意见。

意思自治是民法典的重要原则，而约定解除权是意思自治的核心体现，但优先适用意思自治，并不代表意思自治原则没有边界。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十七条规定，合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚信原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持。

司法实践中，轻微违约情境下如果任由当事人肆意行使约定解除权，是对当事人意思自治的过度放任，使得违约方丧失合同履行的全部利益，因履行而支出的成本也会落空，双方利益严重失衡，不仅显失公平，更造成社会资源浪费。因此，对轻微违约下的约定解除权予以合理限制，是合同正义的内在要求。具体到本案，涉案房地产开发公司早已将房屋交付张某实际使用，后因办理项目配套审批导致短暂逾期，但不存在拖延办证的主观故意，且在张某提起诉讼前办证障碍已消除，且房地产开发公司主动提出愿意多支付逾期违约金以弥补张某利益损失，可认定房地产开发公司虽构成违约，但违约情节显著轻微，不应支持其行使合同解除权。

曹 硙