【案情】

2021年，原告王某与被告李某签订《农村土地经营权出租合同》，约定王某将其承包的8亩耕地的经营权出租给李某从事农业生产，租赁期限28年，自2021年6月起至2049年6月止。案涉土地承包经营权到期日为2049年10月，合同签订时，土地承包期剩余期限为28年4个月。2024年，王某以案涉合同约定租期违反法律强制性规定为由，诉至法院，请求确认合同中超过20年租期的部分无效，并要求变更租赁期限和租金标准。被告李某抗辩，案涉合同系土地经营权出租合同，而非普通财产租赁合同，应适用农村土地承包法相关规定，租期未超出承包期剩余期限，应属全部有效。

【评析】

本案审理中，关于最长租赁期限法律适用、超期条款效力认定，形成裁判分歧，亦是当前农村土地经营权出租合同纠纷中的共性实务难题。观点一认为，应适用民法典的规定，租赁期限以20年为法定上限。观点二认为，应适用农村土地承包法规定，以承包期剩余期限为上限。

笔者认为，土地经营权出租合同最长租赁期限，应适用双重法定限制、以期限较短者为准的裁判规则，即租赁期限同时不得超过20年，亦不得超过土地承包期剩余期限，超出任何一项法定上限的部分，均应认定无效。

第一，厘清法律适用逻辑，一般法与特别法并行适用，不必然相互排斥。民法典规定的20年租期上限，是规制所有租赁行为的强制性规定，目的是防止租赁期限过长导致权利义务失衡、财产权利固化，损害一方或多方利益。农村土地承包法规定的承包期剩余期限限制，是农村土地流转的基础性强制规范，土地经营权衍生自土地承包经营权，流转期限不得超越权利本源期限。二者均为强制性法律规定，立法目的相辅相成，不存在法律冲突，无须优先择一适用。

第二，兼顾权益平衡与司法统一。采取双重限制规则，既契合农村土地承包关系长期稳定的政策导向，又符合租赁合同法律规制本意。当承包期剩余期限长于20年时，以20年为最长合法租期；当承包期剩余期限短于20年时，以承包期剩余期限为最长合法租期，根本解决同案不同判问题，兼顾出租方承包权益与承租方经营稳定权益。

第三，契合农村土地流转司法价值导向。既杜绝出租人随意以超期为由毁约违约，增加承租方经营风险的不确定性，也防止承租人通过超长租期垄断土地经营权，违背国家关于土地承包经营权的政策方针。有力保障农村土地流转有序、权利归属清晰，实现法律效果与社会效果统一。

田 奇