【案情】

A公司与董某签订房屋租赁合同，约定董某将案涉房屋出租给A公司用于居住。合同签订后，A公司将该房屋用于女性员工宿舍使用。租赁期间，董某喝酒后未经许可，擅自进入租赁房屋。A公司人员通过微信与董某儿子沟通表示要退租，对方回复“对不住了，还是我们问题多点”。后双方因退租、退款一事发生争议。A公司诉至法院。

【评析】

2025年7月16日，国务院公布了《住房租赁条例》，该条例自2025年9月15日起施行。条例的出台标志着我国对住房租赁市场的规范和监管迈入了法治化的新阶段。条文对租赁双方的权利义务作出详细规定，旨在规范住房租赁市场，为市场高质量发展保驾护航。房屋租赁市场的健康有序发展是人民群众实现“安居”的重要一环。“安居”不仅仅是有房可住，而是要让租赁成为一个受尊重、有保障和可选择的居住方式。城镇房屋租赁是促进住房供应体系现代化、成熟化的重要支柱，是推进建立“租购并举”住房制度的关键引擎，关乎民生保障、经济发展以及社会稳定。

《住房租赁条例》在宏观上构建了房屋租赁的法治化发展蓝图，然而在微观上如何贯彻落实到位，实现住房租赁市场规范化发展的目标，需要在每一个租赁个案中仔细把控。聚焦房屋租赁个案，每一个租赁关系均涉及到出租人权益与承租人权益之间的冲突与平衡。房屋出租期间，出租人对房屋的实际占有、使用权益均让渡给承租人。出租人未经许可，不能擅自进入租赁房屋，否则影响承租人权益，构成违约。《住房租赁条例》第九条中也明确规定，出租人不得擅自进入租赁住房。该条文即是对出租人擅入房屋行为的否定性评价，是让承租人受尊重、有保障的必然要求。因此，根据租赁用途以及出租人的具体行为，擅入房屋或可构成根本违约，承租人有权主张法定解除权要求解除房屋租赁合同，并主张出租人承担相应的违约责任。

本案中，A公司承租案涉房屋作为女性员工宿舍使用，在租赁期间内，该房屋的实际占有、使用的权利均由A公司享有。房东未经许可，擅自进入案涉房屋系对A公司享有的承租人合法权益的侵犯，构成违约。关于违约程度，房东作为一名男性，在明知房屋作为女性员工宿舍使用的情况下，在晚上酒后擅自进入租赁房屋，违约情节严重，构成根本违约，A公司有权据此主张解除房屋租赁合同。

住房问题既是民生问题，也是发展问题。每一个房屋租赁合同纠纷都事关房屋租赁市场的稳定发展，影响市场的良好秩序。处理好、平衡好每一个案件中当事人的权利义务关系是审判人员的本职所在。本案中，法院结合具体情形对房东行为的违约程度进行衡量与评价，保障了承租人的合法权益。

刘宇