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本案中承租人主张返还租金,能否得到支持
2025-07-15 09:30:00  来源:江苏法治报  

【案情】

2020年5月,原告刘某与被告A公司就承租某商业街商铺事宜签订《租赁合同》,合同约定:被告将某商业街商铺出租给原告作为经营场地;商铺建筑面积(含公摊)约400.29平方米;租赁期限4年,即自2019年8月1日至2023年6月30日;场地使用费按承租的建筑面积(含公摊)计价,场地使用费由租金和管理费(管理费包括物业管理费、设备设施使用费)两项费用组成。后原告诉称,原被告之间签订的租赁合同中,关于租赁区域的约定面积为400.29平方米,经其核算,实际承租面积为356.12平方米,与合同载明的面积严重不符,因此,原告要求被告返还因合同虚报面积部分的租金。被告辩称,原告与被告签订租赁合同约定的租金计算标准并非按照计租面积乘以单价,而是笼统地约定一个具体的租金标准,故原告主张面积差无事实依据。

【评析】

实践中,关于面积差租金的认定,一般分两种情况处理。一种情况是,租赁房屋是当事人双方认可的特定房屋,合同约定的租金标准为固定数额,出租人依约交付该特定房屋,承租人在合理期限内未提出异议,其又以合同约定面积与实际面积不符为由主张拒付、减付租金的,不予支持,但租赁合同存在其他可撤销情形的除外。即使承租人主张系基于重大误解而签订的租赁合同,请求法院予以撤销,也应满足撤销权行使的条件,自知道或者应当知道撤销事由之日起九十日内行使撤销权,并证明满足重大误解的构成要件:表意人因误解而为意思表示;表意人的误解须为重大误解。

另一种情况是,租赁房屋需要依据合同约定的面积来确定具体范围,租金数额与租赁面积直接相关,承租人以合同约定面积与实际面积不符为由,依据《中华人民共和国民法典》第五百八十二条规定要求出租人承担减付相应租金等违约责任的,可予支持。

笔者认为,本案中,双方签订的租赁合同体现了出租人与承租人双方真实的意思表示,且承租人在签约前理应对租赁房屋的相关情况进行了解。承租人明知或应当知道产证面积或实际面积与约定的租赁面积不一致的,其在合同履行过程中,再以实际面积小于约定的租赁面积为由要求减付租金,法院通常不予支持。另外,考虑到租赁合同约定的租赁面积还包含公摊面积,或当事人之间通过约定较大租赁面积而涵盖物业管理费等特殊情形,双方在具体合同项下约定较大租赁面积也具有其合理性。特别是承租人已实际长期使用租赁房屋并按约支付租金等情形下,更加印证租赁合同约定体现了双方的真实意思表示,当事人再以约定的租赁面积与实际情况不符为由要求调整租金标准,有违诚信原则。案涉合同约定的400.29平方米为计租面积,且约定了具体场地费标准,原告自2020年5月6日起已占有使用案涉租赁物并按合同约定标准支付相应场地费,现原告主张案涉租赁物实际面积仅为356.12平方米并要求被告返还超付场地费,法院不予支持。

吉时

责编:任虹
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