【案情】

张某于2017年5月将名下一套商铺抵押给当地银行，抵押金额2000万元。后张某于2018年6月将该商铺出租给李某，约定租期10年，年租金40万元。李某花费约600万元对商铺进行了酒店式改造。酒店装修完毕营业在即，张某因无力偿还银行贷款，被银行诉至法院，要求张某偿还借款2000万元本金及利息，并申请拍卖张某名下抵押房产进行偿债。案件进入执行阶段后，因案涉房产已在出租前抵押给银行，经银行申请，执行法院裁定涤除了李某的租赁，不得对抗本案抵押权人的执行。现李某向法院申请提出，因其花费巨额款项装修，固定装修等已与不动产形成附和，请求法院在评估中将装修价值单独评估出来，并在拍卖款中将装修拍卖、折价款优先发放给承租人。

【评析】

关于不动产先抵押后租赁，承租人的装修价值能否在拍卖款中优先扣除，笔者认为，不应优先发放给承租人，未经诉讼程序确认，不可在拍卖款中优先受偿，承租人可通过诉讼程序将装修损失作为普通债权参与分配。

第一，从装修材料物权的法律效果来看，承租人对房屋的装修一般属于添附中的附合，装修材料与房屋结合后丧失独立性的状态，成为房屋的重要成分。依据《中华人民共和国民法典》第三百二十条规定：“因加工、附合、混合而产生的物的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律规定；法律没有规定的，按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则确定。因一方当事人的过错或者确定物的归属造成另一方当事人损害的，应当给予赔偿或者补偿。”据此，承租人就装修材料等动产的所有权消灭，房屋等不动产所有权人取得附合之动产物，其所有权扩张至整个附合物。在司法拍卖中，因装饰装修所有权不能独立于房屋本身，应认定装饰装修的折价款属于被执行人责任财产范围，承租人对装修部分不享有所有权，故承租人对装饰装修拍卖折价款不享有优先受偿权。

第二，从承租人与出租人之间法律关系来看，承租人装修价值只在承租人和出租人之间分担，承租人对出租人亦仅享有普通债权，并不具有优先受偿的特性。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020年修正）第九条，出租人与承租人之间的法律关系属于实体争议，承租人主张实体权利，应通过另行诉讼的方式确定装修损失，在实现抵押权的执行程序中无法直接解决。因此，承租人在寻找房源时需审慎，应将租赁物上的抵押、查封等瑕疵情况尽调清楚，避免不必要的损失。

综上，法院最终认定在本次拍卖中，承租人的装饰装修折价款无法从拍卖款中优先扣除，承租人应通过另行诉讼方式确定装修损失，作为普通债权在执行程序中参与分配。