【案情】

黄某系某小区业主，某物业公司系该小区的物业服务公司。2022年1月，黄某将房屋出租给案外人南京某公司使用，租期十年。因黄某拒不支付物业费，某物业公司遂于2023年1月对黄某的房屋实施断电且拒绝恢复供电。因房屋被断电后无法正常使用，南京某公司遂要求解除房屋租赁合同，并要求黄某承担违约责任。黄某认为，某物业公司擅自停电并给其造成了损失，故诉至法院要求某物业公司恢复供电并予以赔偿，损失金额包含其向租客支付的违约金以及停电期间因房屋空置产生的各项损失。

【评析】

民法典第九百四十四条规定，业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。因此，物业公司仅向业主提供物业服务，其并非供水供电合同的合同主体，也不是水、电的提供主体。实践中，物业公司从供水、供电单位获得的仅为代为收费等有限的服务权限，未被授予供水、供电的权力。因此，在任何情况下，物业公司均无权停止向业主供电、供水，否则即构成侵权，给业主造成损失的，物业公司应当予以赔偿。

笔者认为，即便有些物业服务合同明确约定物业公司有权在业主不缴纳物业费时停止供水供电，但因该条款涉及到供水、供电单位的权力范围，属于涉他条款，必须经物业公司、业主以及供水供电部门一致认可，否则该条款无效。未经三方认可，物业公司进行断水断电的，仍构成侵权。

本案中，法院认为，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。某物业公司对黄某房屋进行断电构成侵权，给黄某造成损失的，应当赔偿。除违约金外，因断电期间房屋确实无法使用，客观上处于空置状态，故某物业公司还应参照房屋租金标准，向黄某赔偿房屋空置损失。另外，停电期间的物业费、公共能耗费以及垃圾清运费，某物业公司也无权再向黄某主张。

按时足额交纳物业费是每个业主的合同义务，也是物业公司提供质价相符的物业服务，构建安全、整洁、和谐小区的重要物质保障。业主可以对物业服务的不足之处提出合理化建议，但以物业服务有瑕疵等为由拒绝缴纳物业费绝非业主的最佳选择。物业公司应当积极改进、完善服务工作，提升服务质量。同时也应当采取合理方式收缴物业费，切忌采取断水、断电、断气等非理性方式，谨防有理变无理。

李飞鸽 李玲玲