8月31日，就在中国人民银行、国家金融监督管理总局发布关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知后，近段时间以来，各商业银行分别发布公告，明确存量首套住房贷款利率调整有关事项，对调整范围、调整后的利率水平、调整方式等进行解答。从各家银行的公告内容来看，本次利率调整的具体操作规则，各家银行的要求都大致相同。

然而不少市民针对存量首套住房贷款利率调整的公告，纷纷表示有些看不懂，对此，记者联系徐州市部分商业银行，对市民关注的内容进行解读。

问题一：哪些人可以申请降低利率？

解读：需要同时符合以下条件：一是属于商业性个人住房贷款（商业用房贷款、公积金住房贷款等均不在此范围内）；二是2023年8月31日前已经发放的或者已签订合同但未放款的；三是贷款发放时执行首套住房贷款利率政策，或者市民的实际住房情况符合徐州首套房标准的；四是贷款发放时利率高于徐州房贷利率政策下限。

问题二：调整后，市民的房贷利率能降到多低？

解读：目前实施已知的“LPR+基点”模式的房贷利率，是自2019年8月20日实施的，在此之前，房贷利率均采用固定利率模式。根据规定，符合条件且调整后的房贷利率水平，在LPR上的加点幅度不得低于原贷款发放时房屋所在城市同期限（按原贷款合同期限）的首套房贷利率政策下限，具体而言，本次调整不涉及LPR，仅是调整对应的加点幅度。现在徐州市首套房贷利率政策下限为LPR-20BP，目前5年期以上LPR为4.2%，LPR-20BP即为4.0%。

目前，各家银行发布公告，分别针对2019年10月7日（含）之前、2019年10月8日（含）至2022年5月14日（含）、2022年5月15日（含）之后，三个时间段发放的贷款进行调整。

比如，针对2019年10月7日（含）之前发放的贷款，不少商业银行表示，如当地首套住房贷款利率政策下限高于LPR，则将贷款加点幅度调整为当地下限；如贷款利率高于LPR则将贷款加点幅度调整为0（即LPR+0BP）；如贷款利率低于LPR则不调整。

某市民2018年12月份办理的按揭贷款，金额100万元，贷款期限20年，利率为5.135%，等额本息还款法，一个月需还款6674元；利率调整后，客户调整为基准LPR，即2022年12月的执行LPR4.3%，月还款调整为6219元。

至于最终能下调到多少，还要等待各家商业银行的实际操作。

问题三：如何申请利率调整？具体什么时间可以调整？

解读：目前，各家银行正在抓紧制定操作细则，对于存量首套住房贷款的市民，一般各家银行多是采取存量首套住房贷款利率批量调整，各家银行均表示将通过短信告知客户利率调整结果，市民也可在手机银行“贷款-我的贷款”栏目查询调整后的贷款利率及还款计划。因利率批量调整业务规模较大，短信发送可能存在分批次发送、时效滞后等情况，也可能存在因客户未向银行更新房贷业务联系方式等情况，导致短信送达失败。集中批量调整后，如市民存在异议，可于调整日后一个月内联系贷款经办行申请取消调整。

对于非批量调整的市民，如二套转首套、固定利率调浮动利率或当前仍处于不良状态等，各家银行初步定于9月25日接受客户申请，调整当日起即可执行新的利率。市民也可于9月25日起，通过手机银行申请（具体办理路径一般为：某银行APP-登录/注册-贷款-我的贷款）。除线上渠道外，如市民有特殊需求，如固定利率调浮动利率、二套转首套等，也可到贷款经办行线下申请办理利率调整。

问题四：“非首套转首套”的存量房贷，需要何时向银行申请利率调整？

解读：“非首套转首套”的存量房贷客户，需主动向银行提出利率调整申请。如市民当前已满足首套房条件，可提供如房管部门房屋查询证明等相关佐证材料向贷款所在行申请调整，预计徐州市各家银行会在9月20日前后上线线上申请功能，不要求必须在9月25日调整完成。

问题五：市民在徐州市某银行有一笔个人住房贷款还未结清，是2023年8月以前发放的，如果执行的是首套、二套政策，哪一个符合调整条件？

解读：如市民当时执行的是首套房政策，贷款发放利率高于发放时徐州房贷利率政策下限，根据市民的信息，初步认为市民的贷款符合存量住房贷款利率调整条件。后续银行将通过官网、网点等渠道公布具体操作细则。

如果是2023年8月以前且按二套房贷款利率政策发放的，按照徐州政策，房子可以认定为首套的，初步认为市民的贷款符合本次存量房贷利率调整条件，建议市民提前准备相关证明材料，后续具体申请流程可参照银行发布的细则。

如果是2023年8月以前且按二套房贷款利率政策发放的，目前按照徐州政策，房子仍然被认定为二套的，根据规定，市民的该笔贷款不符合调整条件。此次存量住房贷款利率调整只针对首套房贷款，二套房贷款不在本次调整范围内。

问题六：公积金贷款或组合贷，能否申请存量房贷利率调整？

解读：根据规定，本次存量房贷利率调整只针对存量商业性个人住房贷款，如市民的贷款是公积金贷款或是组合贷中的公积金贷款部分，均不在本次调整范围内。对于组合贷中的商业性个人住房贷款，符合监管条件的可单独调整利率水平。

问题七：市民在徐州市某银行有一笔还未结清的个人商用房贷款，请问是否符合调整条件？

解读：根据规定，市民的该笔贷款不在调整范围内。商业用房（含商住两用房）等非住房贷款不属于此次存量房贷利率调整的范围。

问题八：如果市民的房贷现在有拖欠，能否申请存量房贷利率调整？

解读：针对符合调整范围但目前存在拖欠情况的贷款，原则上暂不支持进行存量房贷利率调整，需要市民偿还拖欠后再申请，具体以各家银行后续公告为准，如有异议可联系贷款经办行。

问题九：市民在徐州市某银行有一笔执行首套房政策的个人住房贷款，但是已经处于不良状态，可以进行利率调整吗？

解读：根据各家银行公告，当前处于不良状态的存量房贷，不在2023年9月25日的集中批量调整范围内。若市民想进行利率调整，需消除贷款不良状态后再主动提出申请。

问题十：市民在徐州市某银行有一笔执行首套房政策的个人住房贷款，但是当前执行固定利率或挂钩基准利率，可以进行利率调整吗？

解读：当前执行固定利率或挂钩基准利率的贷款，不在2023年9月25日的集中批量调整范围内。若市民想进行利率调整，需申请转换为LPR定价的浮动利率贷款后，再进行利率调整。

记者 陈羿帆