近段时间，从中央到地方，房地产市场相关利好政策、措施密集出台，全力促进房地产市场平稳健康发展。从供应方到需求方，利好政策全面提振各方对房地产市场企稳回升的信心。

近期，徐州市房地产市场中，二手房和新房市场呈现恢复性增长态势，观望气氛有所降低，开发企业对“金九银十”市场表现非常关注和期待。

降低存量房贷款利率 二手房交易可激活新房市场

7月14日，央行货币政策司司长邹澜在2023年上半年金融统计数据情况新闻发布会上表示：“支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”

这是央行首次释放降低存量房贷款利率信号。

8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，最低首付款比例和利率下限、存量房贷利率均迎来调整。

自2023年9月25日起，符合条件的借款人自主申请，申请后，利率可与承贷机构自主协商。具体协商方式分两种：一是存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。新发放的贷款只能用于偿还存量首套住房商业性个人住房贷款，仍纳入商业性个人住房贷款管理。二是存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人亦可向承贷金融机构提出申请，协商变更合同约定的利率水平，变更后的贷款合同利率水平应符合第一种方式的规定。

过去以5.8%甚至超过6%贷款利率买房的购房者，有望通过“变更合同约定”或“新发放贷款置换”降低房贷利率，从而为购房者减轻负担。

算一笔账。100万元的贷款，20年还清，如果是5.8%的房贷利率，按照等额本息方式贷款，支付的利息是房价的近7成；如果是现行最低的4.0%房贷利率，支付的利息差不多是房价的4.5成。二者每月月供的差距也达到了1000元左右。不同利率之下，购房的成本差距显而易见。

表面上看，存量房房贷利率下调对新房市场没有影响，但业内人士表示，这项政策对新房市场同样是重大利好。

业内人士普遍认为，存量房贷款利率降低将有效带动二手房价格回升，从而作用于新房市场。

金地商置徐州营销负责人朱兵认为，2021年以及之前的房贷利率和现在的房贷利率落差太大，促使很多人不愿意继续持有房屋，这导致大量房屋流入二手房市场，供给的大量增加直接引发二手房房价降低，二手房房价持续下降会对新房价格稳定带来不良影响。“存量房贷款利率降低后，过去高利率贷款房屋持有者出售房屋的数量就会减少，对稳定二手房及新房价格将起到重要作用。”

上半年周边城市来徐

购房占28%

7月下旬，住房和城乡建设部召开企业座谈会，表示要进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。

8月31日，江苏省政府召开《关于促进经济持续回升向好的若干政策措施》新闻发布会，“28条措施”重磅发布。在促进房地产和建筑业平稳健康发展方面提出，落实降低购买首套房首付比例和首套房、二套房贷款利率，改善性住房换购税费优惠，个人首套房“认房不认贷”等政策，放宽住房公积金提取政策，指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

截至9月1日，北京、上海、广州、深圳均已正式宣布，落实“认房不认贷”政策措施。

保利地产徐州营销负责人潘毅表示，从保利地产一线城市楼盘表现来看，到访量增加三成，有的楼盘到访量甚至翻番。“一线城市回暖迹象已经显现，按照过往经验，一线城市率先回暖后，将带动其他城市房地产市场全面回暖。”

“认房”或“认贷”是银行在发放住房按揭贷款时评判首套房、二套房的标准。

“认房不认贷”是：居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在指定区域内名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

目前，徐州市房贷政策执行的是“认贷不认房”：没有贷过款或者贷款已经还清的就是首套房。也就是说，无论名下几套房子，只要当下没有房贷，就可以享受首套房政策。

徐州市房地产业协会秘书长王成锋表示，相比一线城市过去执行的“认房又认贷”的政策来说，徐州房贷政策较为宽松，如果能够叠加“认房”的利好，已经在家乡有一套正在还贷住房的周边城市群众在徐置业能够进一步减少购房成本。

市住建局统计数字显示，上半年周边城市群众来徐购房占比达到28%，同比提升幅度较大，按购房者户籍统计，宿州市、枣庄市、连云港市群众购房数量位居前三。

徐州市多措并举

赋能房地产市场健康发展

1月12日，市公积金管理中心发布通知，3月31日前，徐州市区(含铜山区)个人贷款最高额度由50万元调整为60万元，夫妻双方贷款最高额度由70万元调整为100万元；各市、县（含贾汪区）个人贷款最高额度由40万元调整为50万元，夫妻双方贷款最高额度由50万元调整为70万元。6月30日，市公积金中心再发通知，该政策执行期延至12月31日。

3月1日，市政府办公室印发《关于优化房地产营商环境促进房地产市场平稳健康发展的通知》，出台7大项30条针对房地产市场新举措。

6月30日，公积金再传利好。7月1日起，在徐州市行政区域内购买新建商品住房的住房公积金缴存职工，均能享受提取公积金余额支付首付款政策。该政策实施期限为1年。

8月31日，徐州市公积金中心召开新闻发布会，介绍了《徐州市灵活就业人员缴存使用住房公积金管理办法（试行）》（以下简称“《办法》”）的制定情况，《办法》将于今年10月1日起正式实施。《办法》的出台，意味着个人自己可以交公积金了，缴满6个月，即可使用公积金贷款买房，有买房需求的无公积金的购房者，可以去各区公积金中心申请办理啦。

除此之外，在首季度推出购房补贴后，7月1日，市住建局、市财政局联合推出主城区卖旧房买新房给予补贴政策。对自2023年2月27日至2023年12月31日止（存量住房合同备案日期）在徐州市主城区（含徐州经开区、港务区，下同）出售商品住房，并自2023年7月1日起至2023年12月31日止（商品住房合同备案日期）在主城区购买新建商品住房(不含经济适用住房、定销商品房)的个人（家庭），按新购商品住房合同价给予一定补贴。

叠加此前出台的淮海经济区10城公积金互认互贷政策，徐州市用足用好政策工具箱，减轻了本地以及周边城市群众购房压力，在扩消费、强品质、防风险等方面持续发力，更好助推行业恢复，有效推动了房地产市场健康稳定发展。

市住建局统计数字显示，上半年，徐州市商品房网签备案面积为581万㎡，同比增幅22.59%，上半年徐州市商品房成交面积排名全省第二，仅次于苏州市，增幅稳居全省第一，呈现稳定向好形势。

二手房涨价

售楼处人气回升

贝壳找房二手房平台显示，新城片区国信上城国际叠院一套143㎡3室2厅，一夜上涨10万元；新城片区万福世家一套147㎡3室2厅，一夜上涨20万元；铜山区汉府雅园一套117㎡3室2厅，一夜上涨25万元；鼓楼区风尚米兰一套198㎡4室2厅，一夜上涨35万；新城片区永泰锦园一套157㎡5室2厅，一夜上涨45万元……随着利好政策密集发布，9月以来，徐州市二手房市场信心恢复，一批房东连夜涨价。

位于铜山区的一位中介负责人表示，房东涨价并不意味着成交价格的上涨，但这从一个侧面反映出房地产市场的信心正在恢复。“二手房交易价格极为不确定，一旦有房源溢价成功，将带动整个小区乃至附近板块二手房价格的重新建立。”

事实上，新房市场的人气也正在逐步恢复性增长。9月3日，在铜山区格林世界楼盘，前来看房的市民络绎不绝，来自安徽萧县的王先生正在咨询房地产的政策和楼盘情况。“最近手机上总是翻到房地产利好的新闻，忍不住趁着周末来徐州看看房子，就是想实地看看楼市是不是真的回暖了。”

格林世界置业顾问李明明告诉记者：“能够感觉得到，相比之前，现在看房的客户明显不那么淡定了，越来越多的人不仅仅是了解楼盘，更愿意听我们介绍房地产市场发展的趋势了。”

格林世界一路之隔的招商万科山水间项目，近段时间成交量急速攀升。9月2日上午，在山水间售楼处，销售负责人透露，之前一个周末两天成交了21套房子。

不仅如此，新城片区翠湾中城项目，8月30日，一位客户深夜买下一套房子。

密集出台的房地产利好政策给“金九银十”开了一个好头。

保利地产徐州营销负责人潘毅认为，近期出台的房地产政策非常具有针对性，“就是让更多人能够敢于使用杠杆买房，能够更轻松地使用杠杆买房。”

潘毅表示，如果“金九银十”能够取得不错的销售成绩，将全面开启房地产市场企稳回升的态势。

记者 尹亮