古宅弄新瓦 老树著春花

——苏州城市更新三策之二：老建筑翻新的辩证思维

近日，姑苏区平江街道顾家花园13号的古宅修缮工程已进入尾声，正式对外招商。

作为著名物理学家苏肇冰的故居，顾家花园13号是典型的民国花园洋房建筑，于2003年被列为苏州市控保建筑。走进顾家花园13号，映入眼帘的是一幢两层高的民国风洋楼，面阔三间，有着青砖外墙和四向坡屋顶。目前，已有多家机构对该宅的更新利用表示出浓厚兴趣。最新数据显示，苏州古城盘活利用的中张家巷29号、秦宅、洁园等8处古建老宅，去年累计产生1.89亿元税收，其中不乏单体税收过亿元的宅子。

城市更新，是最近政府聚焦、资本着力、百姓叫好、民间热议的民生实事工程。“十四五”规划纲要中明确，加快推进城市更新，改造提升老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村等存量片区功能，推进老旧楼宇改造，积极扩建新建停车场、充电桩。今年伊始，苏州市住建部门便连续发布《苏州市城市更新社区设计师服务制度（试行）》《苏州市城市更新技术导则》《苏州市城市微更新建设指引》《苏州市城市更新体检评估指导手册（试行）》等文件，进一步凝聚各方力量，用“绣花”功夫推动有机更新，共同塑造苏式生活典范。

“目前城市发展已经进入城市更新的重要时期，由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重，从关注‘有没有’转向聚焦‘好不好’。”苏州市住建局相关负责人介绍，过去大量建设、大量消耗、大量排放的城市开发建设方式已经难以为继，城市更新成为城市“腾笼换鸟”的重要路径。

2022年9月，江苏省发布了全省城市更新试点首批项目名单，苏州10个项目入选，包括苏州市平江片区古建老宅活化利用、苏州市古城32号街坊保护更新等项目。其中，既有老旧民居改造更新，也有产业用地效率提升；既有对历史遗迹的保护利用，也有对城市空间的综合改善。

外貌要有修旧如旧的美感，内部要有现代生活的舒适，利用起来要有周到齐备的功能——苏州“城市更新观”饱含朴素而深刻的辩证法。

老宅子有新使命

作为全国首个也是唯一的国家历史文化名城保护区，苏州的古建老宅资源非同一般，是2500多年历史的馈赠，也是沉甸甸的责任。

就在今年3月，顾廷龙故居活化利用正式启动，这意味着这座承载着浓厚江南书香气息的老宅即将开启新征程，成为一个集美术馆、艺术众创空间于一体的全新艺术基地。顾廷龙故居地处十梓街116号，民国4年（1915年）为顾廷龙之祖父顾祖庆购得。故居承载辉煌的历史，完好保留着清代“四朝元老”潘世恩题写的砖雕门楼。目前，文化龙头企业泰丰文化有限公司入驻顾廷龙故居，为这处老宅注入新时代的文化气息。“泰丰文化将利用自身行业优势，传承、活化并举，依托顾廷龙故居整体打造一个全新艺术基地。”泰丰文化发展有限公司董事长胡婷介绍，这一项目将通过艺术展览、艺术交流、讲座、研讨会、产业孵化基地、顾氏陈列馆等方式将老宅“活化”，为提升苏州文化软实力作出贡献。

古建老宅是古城的一张名片，也是展示江南文化魅力的重要窗口。业内人士认为，活化利用是公认的最难闯的关卡。如今，古城区的钮家巷董氏义庄、方宅项目以及顾家花园13号等正在开展对外招商工作。一处处古建老宅被激活，也为古城高质量发展打开新的发展空间，成为古城实现“在保护中发展、在发展中保护”的新探索。如今，越来越多的古建老宅得以重新修缮，迎接“新使命”。

老街坊有新生活

“要让古宅活起来。”在古城区，充满烟火气的地方并不少，32号街坊就是其一。

32号街坊位于古城西侧，东至养育巷，南至道前街，西至学士街，北至干将西路。既是古城保护的重要组成部分，又是苏州横向中轴线上的重要节点。近年来32号街坊的更新改造，就是苏州聚焦古城保护更新领域、高效推进片区保护更新实施的一次具体实践。

记者走进姑苏区32号街坊，从明清时期的建筑布局，再到民国的住宅院落，不同时代的历史在这里交相辉映，展现着姑苏人家的生活气息。从启动街坊邻里适度搬迁、动态调整，到文控保单位修缮后启动活化再利用，姑苏区32号街坊——这个苏州古城内的老旧小区改造试点项目如今已经初具未来古城苏式生活体验街区的相貌。

65岁的任阿姨是32号街坊的老居民，过去40多年，老人一大家子和十七八户人家都挤在一个院落，“这个房子太老了，有100多年了，我们之前都以为很难修好，周围拥挤凌乱的生活环境也很难改变。”如今街道两旁的外立面进行了重新修缮，居民老宅的门头则进行了仿古复原，不时还有老居民在改造后的室外活动区下棋谈天，好不惬意。此外，这里还贴心地定期为居民提供理发、缝补、体检、健康咨询、心理疏导等便民服务，大大便利了街坊邻居们的生活。

从项目实施至今，32号街坊已基本完成老旧小区一期及零星楼环境改善提升、传统民居环境改善提升、街巷综合整治等项目，并完成了富郎中巷30号等多个项目的改造施工。通过开展片区保护更新研究，创新探索在古城保护更新地块中形成一套涉及保护主体、实施内容、资金投入、运营管理等方面的可复制可推广的经验。

老厂房有新活力

在众多城市更新项目中，同样让人眼前一亮的还有苏州高新区的和枫科创园和姑苏区的蓝·芳华文化创意园。2022年11月，苏州在城市更新方面有两项经验获得住建部认可推广，入选了全国可复制经验做法清单。一个是探索老菜场更新的“市集模式”，另一个便是吸引社会力量参与城市更新。作为后者的代表，和枫科创园和蓝·芳华文化创意园通过引入城市“合伙人”机制，成功撬动市场主体参与。

“现在这里有美丽的滨水空间和绿化景观，已经是高新区有代表性的风景水岸公园式园区。”谈到和枫科创园，枫桥街道工作人员展示出了两张前后对比图片，让人十分惊叹：改造前的和枫科创园共有15幢建筑物，主要以装修、物流、小微生产企业为主，形态较差、效益偏低。原产权人通过自主更新的方式让这里焕然一新，由苏州新区枫桥民营科技园有限公司出资，通过提高容积率，增加产业载体，并对物业进行自持出租或分割销售来回笼资金。更新后的和枫科创园建有6幢高层研发中心、1幢展示中心和1幢商业服务中心，产业定位更加明晰，将着力打造为高水平的研发型产业园区，由单一的制造业更新为工业、研发、商业服务等复合功能的新型开放式产业园区，使得这个“载体新星”在高新区冉冉升起。

“随手一拍，都是一张时尚大片！”前来打卡的几位年轻人这样评价蓝·芳华文化创意园，这里俨然已是姑苏区的网红打卡点。但是很多人不知道的是，这里原为金塔电子有限公司，是一家始于上世纪六十年代的老厂，关停后原厂区内建筑一直处于闲置和低效利用状态。经过改造，如今这里已经成为一座集体育、休闲、购物于一体的运动主题产业园，一经开园就受到市民和游客青睐。据相关负责人介绍，在相关政策支持下，蓝·芳华文化创意园引进社会力量江苏蓝园文化产业有限公司，对整个片区进行系统全面的综合整治和改造提升，成为姑苏区旧工业文明成功转型的典范，实现了历史建筑保护、文化产业发展和城市生活环境提升的有机结合。创意园常年保持95%以上的企业入驻率，入驻企业包括苏影堂文化传播公司、三两声文化传播公司、五星影业公司、正杰影视文化传媒公司、四时丰年等多家行业知名企业。

老菜场有新网红

相比之下，同样受到肯定和推广的“市集模式”则更有人间烟火味。

“吃饭买菜这件小事也可以很有文化。”在双塔市集逛了一圈的两位苏州大学大二女生这样感慨，这里除了因为人气太火爆而到处排长队，别的样样都很好，充满新意和满足感。

双塔市集本是苏州古城区的一个老旧菜市场，如今成为苏州第一家按照“市集模式”完成更新的菜市场，被打造成为集菜场、当地美食、文创等于一体的文化市集综合体，成了一个吸引各个年龄层的苏式生活体验馆，重现原汁原味的苏式市井小食风味。环境虽然焕然一新，但菜场里的摊主还是那些熟悉的老面孔，来买菜的也大多是往来了十几年的老顾客。范阿姨在双塔菜场里卖油面筋塞肉、大小馄饨、蛋饺和百叶包肉已经有十几年了，让人印象最深的，便是她包小馄饨时飞快的手速。她回忆，曾经，年轻人很少愿意踏入菜场，谁能想到如今的菜场会对年轻人有这么大的吸引力。

双塔市集在坚守传统的同时，用好新事物新元素，焕发出新活力，既满足了周边居民多元化的生活需求，更吸引了年轻客群的来访甚至回流，以全新的方式传承了苏州文化和姑苏生活方式。“农贸市场的不少建筑都建于上世纪八九十年代，承载了许多人的青春记忆，有的还带有江南建筑风格。如果直接拆除，就拆掉了一代人的记忆。”苏州市住建局相关负责人表示，“我们坚持保护性更新，下好‘绣花’功夫，让城市留住记忆，让人们记住乡愁。”

据介绍，苏州的“汇邻市集”包括双塔、养蚕里、金狮和南环4个市集，由商业管理公司向产权人承租后，统一负责市集内部装修、设施设备维护、消防改造、软装设计、智慧系统和后期运营等工作，再以房屋租赁形式出租给经营户。改造后，老菜场成为环境优美的文创特色市集，华丽转身为极具烟火气的城市会客厅。目前全市已有280家菜市场完成更新改造，平均每家日客流量超过4000人次，不少网红菜市场还成为外来游客的打卡地。

实施城市更新的对象主要是已建成地区，由于每一个城市、每一个地区的建成现状不同，相比外延式增长的新区建设，更新涉及到的百姓利益、产权关系等都更多元，因此更需要探索与创新。苏州市住建局相关负责人表示，城市更新是个内涵丰富又与所有市民息息相关的重大课题。“人民城市人民建，人民城市为人民”，城市更新工作的破题有许多途径，但答案是唯一的，就是“人民幸福”。