从肆意“生长”到规范化发展，住房租赁行业在国家政策指引下逐步完成“洗牌”，进入高质量发展阶段。城市青年怎么安居？95后、00后喜欢什么样的“窝”？住房租赁行业未来往哪儿走？记者和相关企业人士、租客、长租公寓运营官们面对面，听他们讲述自己的故事。

家里有房也偏要住长租公寓

租房，是大多数城市青年步入社会的“第一课”。几乎每个有租房经历的人都知道，从选房、签约到入住，每个环节都有可能遭遇潜藏的“套路”。而经过“爆雷”“洗牌”，如今长租公寓正成为越来越多年轻租客的首选。

“单身女人租房，灯泡坏了没人换？住这里不存在这个难题。手机APP上可以报修，交水电费也很方便。”一家长租公寓的租客小刘告诉记者，在社会上“摸爬滚打”数年后，在这里一住快4年了，“其实我是南京本地人，家里有一套住房、一个商铺。我妈说你在家住还能省钱，我说我宁愿花这些钱，到这个年龄，需要有自己的空间，要不然时间长了，咱俩会吵架。目前，租一个单间公寓对我来说比较合适。你看，到了饭点，手机上下单叫个外卖，小哥把饭菜送到外卖柜。当然，我也可以自己买菜做饭。我养了4只猫、1条狗，还因为它们在这里交到了几个朋友。”

1999年出生的小王今年大学毕业，现在南京一家设计院工作。“我最看中的是，长租公寓有免费的公共健身房，这非常适合我减重的需求。我是易胖体质，前段时间实习加上毕业设计，天天吃外卖，胖了20斤，这阵子我自己做饭、每天晚上健身，已经瘦了10多斤。”小王说，自己爱好比较广泛，年轻人的各种社交活动挺吸引他，像长租公寓的运营官们时不时攒一局狼人杀、整一场冷餐会或露营活动，他就挺喜欢。

据记者观察，如今的95后、00后更加注重租住环境的品质及安全性，对于公寓的休闲文化娱乐活动也有较高的预期，对生活中的细节有着一些“极致”要求。比如，相较于表述含糊的“没刺激味道”，他们希望居住环境里闻不到一点点“奇怪”的味道；所谓“周边配套齐全”，在他们看来，指的是“不用出楼，就把一天想要的生活都过完了”。

“过去几年，长租公寓行业加速出清‘劣币’，曾经存在的参与者能力参差不齐、市场秩序不规范以及产品品质标准模糊等问题，如今已较罕见。”龙湖冠寓招商部经理王文巧说，“结合95后、00后客户的需求，我们对租住空间的‘颜值’进行了迭代升级，同时更注重实用性，选择了收纳功能更强的板式衣柜、箱式床体。此外，像传统卫生间装修施工需要7天左右，而采用装配式集成装修后，这个时间被缩短至4个小时，且更加环保、更易打理维护。”

地产“销冠”转入住房租赁市场

1993年出生的王文巧，有一年卖房卖了6.5亿元，成为南京一家地产公司的“销售冠军”。“2018年房地产业还挺红火的，但我决定转型，进入住房租赁市场这个赛道。在当时，这是个很大胆的举动。”他回忆道。

今年以来，“坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设”的政策持续推进。拿龙湖冠寓来说，已布局全国30余个城市、开业规模超过11万间房，于2021年首次实现盈利。“我们在南京已有近30个项目、6000多间房，出租率平均达96%以上。最新一个项目在浦口，有700间房，计划明年开业。”王文巧说。

记者实地探访龙湖冠寓南京河西大街分店。公共区域有健身房、公共厨房、会客区等，和酒店不同的是，房间内配有小型厨房、洗衣机、冰箱等，看起来更像一个家。

这家店的店长喻九亮出生于1992年，店里4名90后服务782户租客。“这背后有一套智能化的系统在支撑——我们有个APP，看房、签约、入住后的服务、水电费缴纳以及续租、转租等全生命周期的租房需求，都可以通过手机在线完成。”

1995年出生的孙慧婷，来南京已快5年了，如今管理着南京一家长租公寓的3家分店。“大家都是新市民，又是同龄人，我们服务年轻租客，更懂他们的需求。比如，定期或不定期举办社群活动，为租客们打破社交‘壁垒’，也为租住生活植入更多惊喜；现在年轻人养宠物的不少，我们也会提供相关服务。前不久有位租客出差，因为当地发生疫情一时回不来，我们的运营官就轮流帮忙照顾他家宠物。”

相较于传统房地产业务，住房租赁业务更注重如何通过精细化运营，在“微利”中尽可能获得盈利。“我们所有装修、工区、客房都采用标准化产品，在建造装修阶段，就要通过工程管理线上化协同平台实现数据在线化，已实现100余项开业检查线上化，在严控品质的同时有效节省时间、人力成本，提升效率。”王文巧说。

步入保障性租赁住房“新赛道”

经过20余年迅猛发展，房地产市场需求逐渐趋于饱和，但结构性矛盾依旧突出，在人口持续净流入的核心一、二线城市，亟需加快发展租赁市场。

所谓“纳保”，是指租赁项目按照各地出台的保障性租赁住房标准进行申报，审核成功后，可成为保障性租赁住房，遵循相应的租金要求，享受相应政策优惠。万科泊寓、旭辉瓴寓、龙湖冠寓等租赁品牌项目，正纷纷被纳入保障性租赁住房体系。

截至今年7月，万科泊寓已经在北京、深圳等8个城市正式纳保50个项目、4.1万间房源，另有5万多间房源在申请纳保途中。如果纳保成功，其开业项目中保障性租赁住房房源数量将超过一半。

步入保障性租赁住房赛道，龙湖冠寓已有位于长沙、武汉、合肥、天津等地的多个项目开业，在福建、苏州等地的多个项目入选住房和城乡建设部发布的《发展保障性租赁住房可复制可推广经验清单》。“纳保会降低新市民居住成本，减轻青年人居住压力，自然也有利于项目长期稳定经营。”龙湖冠寓相关负责人坦言。

党的二十大报告中提出，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。解决“新城市人”的住房问题，必须大力发展租赁市场。租购并举，就要实现供给渠道主体的多元化。“政府部门提供一些公共的租赁住房，但规模有限；个人租赁不成规模，服务和质量很难保证。要发展一个高质量的租赁市场，需要企业加入进来。”南京市房地产学会副会长孟祥远说，“租赁企业有两类，一类是地产商，另一类是一些互联网平台。后者此前出现‘爆雷’，核心问题就是住房租赁行业的租售比较低，但又盲目扩张，导致商业模式不可持续。”

自2021年开始，保租房作为房住不炒、租售并举的重要内容，不断受到政策端的利好加持，各地纷纷出台认定标准、推进纳保工作，一系列政策“组合拳”为保租房的顺利发展铺开一条通畅的大路，打开了租赁市场格局。

在孟祥远看来，住房租赁行业具有很好的社会效益，需要大力扶持、鼓励有经验的品牌企业做大做强，未来房地产业发展呈现新模式，实际上也是回归本源，央企、国企也要积极参与进来。保障性租赁住房的建设可以切实减轻年轻人生活负担，对构建成熟的房地产市场长效机制形成重要补充。

今年8月，首批3只保租房公募REITs（不动产投资信托基金）上市。保租房公募REITs的落地，打通了“投融建管退”闭环，有利于提高市场化企业的参与积极性，有助于增加保障性租赁住房供给量。

记者 宋晓华