马群地铁站已形成规模性的TOD发展圈层。南京日报/紫金山新闻记者 何钢 摄

“到新家打理打理，准备年后搬过来，就冲着地铁方便买的。”1月18日，大光路上的光华雅筑已被红灯笼烘托出新年的喜庆，新业主陈先生与爱人再次来到新房整理。作为一处地铁上盖开发项目，这里实现了商业、居住、地铁站的融合，不出小区就能坐地铁。

这是南京市实施高效集约的TOD综合开发的案例之一。提高公共交通尤其是轨道交通站点周边的土地开发强度，未来南京市将构建区域级中心型、地区级中心型和社区型三种TOD发展圈层。

方便，小区负一层直通地铁

地铁5号线光华门站位于大光路两侧，道路南侧绿色围挡内，正在进行地铁施工，而地面上的光华雅筑已经交付。小区共有3幢楼，其中2幢居民楼、1幢地铁和商业综合用房。“放在过去，地铁站周边大量土地需要被占用，仅风亭就有10米高。”南京地铁资源开发有限责任公司工作人员告诉记者，现在，通过上盖物业开发，将冷却塔等设备和地铁垂直电梯巧妙地融入综合楼里，地铁出入口与小区地下室停车区连通，实现了土地的最大化利用。

记者从居民楼乘电梯至负一楼车库，前行不远便有一处小门。“这里就是未来乘坐地铁的入口，居民可走楼梯或乘电梯进入地铁站厅，也可进入综合楼地下商业。”工作人员介绍。

小区虽然不大，陈先生却非常满意，“地铁与小区连通，门口就是商业，图的就是生活便利。”

国土空间总规为南京TOD明确三种模式

陈先生的话，道出了TOD的内涵。TOD是Transit-oriented development的简称，指以公共交通为导向的城市空间开发模式，已经成为公认的最为集约高效的城市发展模式。

去年初，南京市发布《关于进一步推进南京市轨道交通场站及周边土地综合开发利用的实施意见》，落实公共交通引导城市发展的TOD理念。南京市规划资源局开发利用处副处长陈俊杰介绍，与车站同步规划、同步设计、同步实施的范围划定为同步开发区，车站边沿外扩200米为核心区，外扩不小于500米范围为特定意图区。三类范围内，明确了土地划拨方式、收益分配等内容，这对于实现城市土地高效利用和城市轨道交通的可持续发展具有双赢效应。

去年底公布的《南京市国土空间总体规划（2021-2035年）》草案中，更是明确了今后TOD的发展模式。在轨道交通走廊上，构建城市型与社区型两类开发模式。其中，城市型又分为区域中心TOD和地区中心TOD两类。区域中心内有多个站点，以轨道交通为核心，从里向外形成高密度商办区、中高密度商办区、高密度商住区等高强度开发，如新街口、大行宫TOD，互相独立又互相融合。地区型TOD，依托一个站点，形成中高密度的居住和商办区，如马群和金马路TOD。区域和地区中心之外，发展社区型TOD，创造低密度的开敞区和中高密度纯住宅和商住区。

多个地铁车辆段已列入一体化开发计划

南京地铁资源开发有限责任公司副总经理王箭认为，TOD不单纯是地铁上盖，也是一种生活方式。过去哪里人多，就往哪建地铁。而现在则是以轨道交通加强对城市人口疏散的引导。轨道交通沿线，产业、居住、生活聚集在一个个站点上，形成交通圈、生活圈、产业圈。近年来，南京地铁已完成140万平方米上盖开发。在下一个周期里，这个规模可能要达到三四百万平方米，尤其是在车辆段发力。

每开通一条地铁线路，就需要建设一座车辆场站用于停放地铁列车。以小行车辆段为例，其占地约31万平方米，相当于40多个标准足球场大小。南京地铁线路已开通超过10条，众多露天车辆段造成了城市土地资源的低效开发和浪费。

去年底，市规划资源局出台《南京市轨道交通车辆基地上盖综合开发利用规划管理办法》，提出对轨道交通车辆基地及周边土地实施立体开发，可以复合设置住宅、商业、办公、研发等功能。上盖地坪上允许布置中小学、幼儿园等教育设施，但不得布置医院、大型剧场、大型体育场馆等公共服务设施。

记者了解到，地铁车辆段上方需要建设巨大的板地和上盖地坪，用于承载上盖建筑与地面负荷。在示意图上，车辆段至盖板的高度一般超过10米，10米以上建设商业、居住、道路、公园等，相当于一座空中之城。

目前，地铁10号线二期王武庄、6号线栖霞山、宁马城际滨江等车辆段，已经列入一体化开发计划。如王武庄车辆段，根据规划公示，车辆段上方设置居住、公园、幼儿园、社区中心、商办混合等功能属性，构建一块具备完整功能属性的组团，着力打造南京首个TOD导向下的多元生态智慧地铁示范区。存在多年的小行车辆段，未来上方也或将蝶变出一片充满活力的新城市模样。

南京日报/紫金山新闻记者 何钢