位于南京新街口的石榴新村。 赵亚玲 摄
6栋楼房整齐排列，外立面简约现代，浅灰色石材、双层中空玻璃……近日，位于南京新街口地区的石榴新村旧改项目进入竣工验收阶段。今年底，259户居民有望回迁这个市中心新小区。3年前，这里房摞房、房搭房，是个典型的棚户区。
而离这里仅3公里，就是城南小西湖。400多户老街坊自2019年以来，陆续入住更新改造后的50多个小院。这5年来，他们的生活日常、改造后的民居风貌，吸引众多游客打卡拍照，全国各地的建设规划部门也争相前来调研。
秦淮区是南京旧改任务最重、启动最早的区，旧改项目常常占到主城一半以上。为此，该区成立了我省首家实体化运作的“城市更新办”。从小西湖、大阳沟到石榴新村，5年来秦淮区在城市更新就地安置、宽容规划、土地整合利用等方面先行先试，一系列理念做法被融入我省不久前发布的《关于支持城市更新行动的若干政策措施》。
原住民新业态共生共享，
让“居者安、近者悦、远者来”
10月25日，一个普通的下午，记者来到老门东边的小西湖，放眼望去街巷悠长、庭院深深，老街坊们有的在院子里闲坐，有的在屋里收拾，生活恬静而从容。
透过堆草巷33号刘光纪家后院镂空的花窗，院子里的花园一览无余，葫芦藤蔓绵延刚刚挂果，石榴树上挂着红彤彤的果实，小门半开着，几个游人在阳伞下小坐。
改造前，这里杂草丛生，院墙破旧；改造后，他家迅速成了小西湖网红打卡点。
在小西湖，有一批像刘光纪家这样的“共享院”，既保留了家居功能，敞开院落又自成公共空间。另外还有十几个院子，则利用居民搬迁释放的空间，增加了功能性设施，被称为“共生院”。
堆草巷31号原本住着5户人家，更新改造中3户选择搬走、2户留了下来，他们利用腾出的院内空间，增添了厨房、卫生间，由此在主屋两边形成厢房。居民陈鸿荣说，最多时，一天有小十拨人来院内参观。
从“共享院”到“共生院”，小西湖整个街区都实行“共生共享”。“小西湖是南京城市更新‘拓荒者’。此前旧区改造大多拆掉重建、居民搬走，小西湖却就地改造、片区更新，不但以原住民、原生态守护城南风貌，还注入了文旅、社区功能。” 南京规划和自然资源局秦淮分局局长、秦淮区城市更新办常务副主任李建波说，改造前小西湖住着810户居民，约400户选择留下来。这里处于夫子庙和老门东之间，是南京28处历史风貌区之一，如今成了各地游客体味城南市井生活的窗口。
每逢周末下午，小西湖翔鸾坊大舞台都会上演中国传统戏曲，台下围坐很多观众。这片戏台是在明代遗址上复建的，原翔鸾庙早已不在，设计师参照文献资料，改造中辟出750平方米空间，复建了这个戏台。落户附近的秦淮灯彩国家级非遗代表性传承人顾业亮工作室，也是拆违后新建的房屋。
在小西湖民居群，还有三栋不高的筒子楼，灰色屋顶、青红砖墙。“城市应是不同年代的建筑叠加，体现和而不同，筒子楼也是老城历史的一部分。”秦淮区历史城区保护集团小西湖项目经理赵泰翔介绍，三栋筒子楼原为公租房，如今两栋改建成青年旅馆，一栋用作安置片区内的调剂住户。
利用住户搬走、平移调剂，小西湖腾出更多的临街房子，用于餐饮店、咖啡店、小酒馆、手工作坊、文创市集等经营，在营商户40家，占地面积1公顷，每天有数千游客来钻巷子、逛院落，商铺出租率超九成，青年旅馆和民宿时常客满。
完善法规实现社区善治，
城市旧改才能有力有序推进
大阳沟57号，原为两幢上世纪60年代盖的3层砖混楼，经鉴定，为C级险房。
原地、原面积、原高度，将两幢并为一幢，推出10余种户型。即便是最小户型，更新后也有31平方米，一室一厅一厨一卫，还有一个独立阳台。
经过一年多的拆除重建，原来的险房变身米咖色小洋楼，品相甚至超过附近小区。今年4月，地处城东大光路的大阳沟57号2幢、3幢27户老邻里原地回迁，搬进新家。
“住了小半年了，过去跟这不能比！”2幢103号住户感慨，以前房子只有十几平方米，没有厕所，做饭就在屋外搭的小棚子里，四面漏风，现在房子成套，如厕也不用出家门了。
虽然居住条件改善，但大阳沟57号楼下没有小区，地下没有车库，地下室只能停放非机动车，视野里还有成片棚户区。
大阳沟面积10多亩，除57号外，其余约五分之四尚未改造。未更新区域有平房、小二层，也有老式低层楼房，最早的建于20世纪40年代，基本都属于C级D级险房，巷子最窄处仅约1米。记者走进一间房屋，抬头看，木质层板上霉斑点点，用手轻轻一拨，墙皮就往下掉，人走在木质楼梯上“吱呀”作响。
大阳沟原计划整体按片区更新，盖五六栋多层住宅，绿化率30%，并配建120个地下车位以及社区医院，引入物业管理。怎奈有5户居民不同意原地更新，有一户人家7名子女都想各自分得一套房。后来有10余户居民一起去劝说这5户居民，也未能奏效，被迫先改建更新签约率100%的57号。孤零零一栋楼，还要顾及周边建筑采光、消防要求，既不能“长高”又不能“长胖”，各类配套根本无法建。
“57号建成后，不断有居民来问我，大阳沟其他片区什么时候改造？”大阳沟项目实施单位南京明商白房报修公司颜黎明还驻扎在现场，在隔壁小区租了一间办公室，专门接待大阳沟居民来访。“城市旧改的前提是社区自治，要发动群众形成广泛共识，同时城市更新法律规范也要进一步完善，不能因为极少数人的不合理诉求，损害了绝大多数群众的利益。”
擦着“底线”宽容规划，
求解更新与保护“最大公约数”
前后开了69场议事会，改造方案经过70多轮修改……
石榴新村旧改从一开始就广泛发动群众参与。共商共建、群策群力，388户居民97%签字改造，70%居民要求回迁。
“充分讨论让住户认识到，原地重建、就地改造是唯一可行方式。”负责石榴新村项目的秦淮区越城集团副总经理陶莹介绍，石榴新村始建于20世纪50年代，住户多而杂，厨房、卫生间公用，且全部为D级险房。
这里，犹如新街口地区的“塌陷地”，与周边面貌格格不入。
由于征收成本高，临近朝天宫地区规划限制严格，拆迁重建成本超过10亿元。2000年以后曾先后有3拨开发商来调研，最后摆摆手都撤了。
如今以回迁安置代替拆迁，不仅大大节约了改造成本，还满足老街坊们“留在市中心住新房”的愿望。
6栋建筑最高11层、最低4层，两栋在朝天宫文保紫线范围内建筑控高18米，改造后的石榴新村与周边建筑高度协调，守住了新街口—朝天宫的天际线。小区内，楼与楼之间街巷宽六七米，植有两排行道树，单元楼沿墙见缝插针建了花圃。临街底层空间腾出，全部改为商业，面积有6000平方米，地下也“掏”出100个机动车停车位。这些配建，大大增强了越城集团的项目平衡和造血能力。
“众人拾柴火焰高，螺蛳壳里做道场。”李建波说，石榴新村作为南京旧改“老大难”更新改造，动力机制有两个：一是社会治理为更新改造扫除障碍。绝大多数住户同意就地更新，腾出空间统筹布局住宅和商业、绿化、车库等各类配套。二是土地综合利用和规划上有了很多突破。片区内外许多插花地、边角地、夹心地，都整合进来一起利用。通过划拨方式，项目还吸纳旁边一块占地3000多平方米的社区用地。
“为了实现就地改造，很多建设规划都是擦着‘底线’做的。”李建波说，石榴新村小区楼间距、绿化率、车位配比尚难达到新建商品房小区标准，但和改造前相比，已是“一个天一个地”了，街巷最窄处宽度设计，守住大寒日不低于2小时日照标准。“这其实是为了在有限空间安排尽可能多住户，同时不损害地区风貌，力求在城市改造、居民安居、面貌保护中获得‘最大公约数’。”
记者 刘春 顾巍钟 通讯员 孙乐
