1月3日，南京国金中心（IFC）试营业。这是继香港、上海之后，新鸿基地产旗下高端商业品牌IFC的第3个项目。南京商业版图继续拓展，消费市场热度不断攀升。

南京市商务局数据显示，2024年，预计将有20个商业项目新开，新增商业体量超100万平方米。存量时代，商业综合体的“千店一面”渐成常态，如何在行业竞争加剧中突围同质化，找到“最好的自己”？什么样的业态和消费体验，才能成为城市商业的“破局之钥”？

新老商圈各聚资源拼格局

“趁着午休时间和同事们来逛逛，准备买一份Butterful & Creamorous的草莓蛋糕奶油泡芙吃吃，之前想吃还得去新街口的德基广场排队。”附近工作的孙慧敏告诉记者，南京国金中心（IFC）的地理位置便利，场内停车位充足。“以后朋友聚会、甚至今年的年夜饭都可以预定在这里，逛街购物吃饭有了更多的选择，满满的幸福感。”

走进商场内部，无论是中庭、一线大牌门店、精品零售店、美妆护理店，还是餐饮类门店，随处可见排队买单的人。尤其是负一层的city'super，人山人海。

“试营业这几天，商场氛围感拉满，带动超市客流增加，顾客人群中很多来自外地。”city'super财务总监张莺说，作为老牌精超，本次入驻南京为消费者带来全世界最好的美食和体验。如，city'super自有咖啡品牌cafe ToGather是中国大陆地区的首店，在前期市调中发现，南京的咖啡文化很浓厚，是咖啡爱好者们的聚集地。“我们提供给顾客的不只是商品，而是整个理想的生活方式。每一位顾客来到这里，能从浏览、体验、购买等全链路的流程中获得灵感启迪和品位进阶的悦己感受。”

从地理位置看，南京国金中心（IFC）北临河西中央公园，西靠大型博览及会议中心，设有约1000个停车位。同时，商场位于地铁2号线和10号线换乘站元通站上盖，实现两条地铁线零换乘，交通网络完善。

从店铺能级看，商业楼汇聚约168家世界高端品牌旗舰店、时尚休闲及环球特色餐饮，其中三成品牌首次进驻南京，更有约五成品牌首度进驻河西中央商务区，为顾客打造国际化、现代化、多元化的零售新格局。

从空间布局看，以“精雅花园”为主题，商场地面西式花园呈现艺术主题装置及多元化社交主题乐园，为都市人群打造回归自然、悠闲安逸的心灵栖息地。此外，空中花园镶嵌在城市的钢筋森林中，营造一处惬意恬静的绿色空间。

目光向北，南京城北万象汇开业已有数日。据悉，开业前3天客流约50万人次，零售总额约6000万元。该项目所属区域约有80万人口，区域内人口密度大，家庭人口比重高，针对核心客群，购物中心引入约500个品牌，提供多元化的购物、休闲、餐饮和娱乐体验，其中餐饮品牌多达170家。

在刚刚结束的元旦假期，“新面孔”开业火爆、“老面孔”热度不减，新街口、夫子庙、百家湖等6大商圈近20家商业综合体，打造出一批特色消费新场景，消费潜力不断得以释放。数据显示，南京市重点监测的33家百货商场假期3天合计实现销售额8.4亿元，同比增长27.3%。

从“商业购物中心”转向“生活方式中心”

放眼南京，商业综合体已然“遍地开花”，全市1万平方米以上的购物中心、商业综合体超170家。随着高品质新项目加入，行业竞争加剧，如何挖掘自身特色和差异化运营，显得尤其重要。

艾媒咨询《2023—2024年中国城市商圈发展深度洞察与分析报告》显示，中国居民在商圈中通常选择商业综合体（43.6%），逛街逗留时长通常为1-2小时（59.1%），人们前往商圈多为无目的性地闲逛（66.4%），其次则是聚会（58.8%）。

“现在的消费者已不是单一的目的性消费，而是逐渐转向体验式消费，要促进消费场景融合发展，这是激发消费新活力的重要途径。”金鹰世界相关负责人介绍，商场在传统业态的基础上打造了1800平方米的G·SPACE书店、2500平方米的“光年公园”、6000平方米的卢米埃影院区域及近1000平方米皇冠造型的星光舞台。同时将零售、美学与趣味空间交织，打造商业与艺术共融的多元体验空间。此外，位于50层的空中连廊设有南京首家茅台文化体验馆，通过历史、当下、未来的文化输出和场景塑造，打造综合式文化体验中心，并与空中城市会客厅的金鹰美术馆、金鹰未来世界科技馆等一系列场馆形成集聚效应，焕新南京未来城市生活想象。

江宁百家湖商圈是南京近年来异军突起的新兴商圈。引入大批潮流新品牌的景枫中心，主打性价比的21世纪太阳城，品牌资源丰富的江宁金鹰，休闲文化多样的百家湖1912街区，错位竞争构建起多业态生态，形成“规模效应”。2023年上半年，百家湖商圈主要商业体销售额达33亿元，同比增长16.4%，增速超过同期南京全市社零增长8.9%的平均值。

“过去购物中心强调把主流品牌引进来，而现在的消费者就近购买的刚需没有了，根据生活方式选择自己想去的地方，所以要营造多元化复合业态的商圈。”中国商业联合会专家委员会委员、北京商业经济学会常务副会长赖阳以北京三里屯太古里举例，以前大家都认为这里形不成商圈，周围是使馆区，没有什么居民，交通不便利，但北京三里屯太古里从2008年开业之初就另辟蹊径，引入年轻潮流品牌，聚集大量首店，依靠时尚潮流定位持续吸引人气，成为北京的商业地标。

随着商业综合体不断迭代升级，商业综合体不再只是个购物场所，而是传递感情与精神寄托的除家和办公场所之外的“第三生活空间”。多元化“首店经济”的赋能，也使商业综合体愈发年轻有活力。2023年，南京引入高能级首店共计350家，已聚集形成规模化效应，进一步激发新街口、元通、百家湖等商圈的消费活力，在加快国际消费中心城市建设上步履不停。

丰富业态与舒适空间日趋融合

“像南京国金中心（IFC）这样的大型城市综合体，不光有购物中心，还有两栋办公楼，一栋五星级酒店，在头部商业企业新鸿基的运营下，能进一步提升南京在消费和服务方面的国际化程度。”仲量联行南京战略顾问部总监王萌说，高能级标杆商业体是城市能级的风向标，可以增强其他内外资开发商、商业品牌和赛事活动对南京市场的信心。

优质商业综合体的发展更需要扎实的消费基础支撑。作为东部地区重要中心城市和长三角特大城市，南京全市常住人口超过九百万，在校大学生规模近百万，年均境内外游客超一亿人次，近10年来，南京的社会消费品零售总额排名均进入全国前十。

近日，由仲量联行发布的《国际消费中心城市建设年度报告（2023）》，将全国29座城市纳入评测范围。其中，“消费韧性恢复力”排名前十的城市中南京占据首位。

“这里的消费韧性恢复力，主要考量的因素有租金和空置率水平。”王萌表示，从供应端看，与类似能级的城市相比，南京优质零售空置率长期处于较低水平；从需求端看，南京人均社零额位居全国之首，消费能力较强且稳定，对都市圈的辐射效应也很明显。“综合供应和需求两端的情况，商业租金和空置率都波动不大，体现南京较强的韧性和恢复力。”

连接投资与消费，商业综合体能为片区发展注入多少活力，还与商圈布局有关。《南京市商业网点规划（2021-2035年）》日前发布，至2035年，全市规划市级特色商业街（区）34个、旅游功能区商业网点和市级夜间经济集聚区若干个，形成“一核多心多点”的首发经济集聚区空间布局。

南京市商务局相关负责人介绍，一直以来，南京引入国际化优质消费资源，建设高品质商业载体，培育新兴潮流业态，创新塑造体验场景。与此同时，依托卓越的文脉底蕴，挖掘各类金陵特色元素，塑造商业与金陵文脉、山水泉林、生活人居等深度融合的新消费场景，打造有特色、有流量、有记忆的商业空间，探索体验式、沉浸式、场景式的商业服务供给，打造具有金陵韵味的消费体验示范地。

在王萌看来，丰富业态和舒适空间是未来商业综合体的发展趋势。“除了购物中心、办公楼、酒店等标配，越来越多的商业综合体配置了服务式公寓、艺术展览中心、剧场、会议中心、主题游乐园等，各个业态共享客群、延长消费者逗留时间、衍生消费机会，可以增强综合体盈利能力。”他认为，商业综合体不再只是激发消费的场所，与传统的高密度盒子商业和高耸塔楼有别，未来更多综合体会降低开发高度和强度，提供更多公共空间、休憩空间、社交空间。

记者 田墨池 王静