江苏网.jpg
政府兜底,攻克最难啃的“硬骨头” —— 南京零星地块旧改调查
2022-07-21 06:37:00  来源:新江苏·中国江苏网  
1
听新闻

中国江苏网讯 通过旧区拆迁、异地安置、原址开发等途径,弥补改造成本并获得增值收益,是城市改造常用手段。然而当大规模旧改接近尾声,城市只剩下“小而散”零星待改地块时,片区狭小且规划受限,没有太大商业价值,开发商开发积极性低,这些“城市经营”手段便行不通了。零星旧区面积虽小,但影响城市整体环境品质,而且涉及住房“急难愁盼”问题,对此城市该怎么办?

□ 本报记者 白雪 顾巍钟

通讯员 屠康敏 孙乐

“当市场手段不再灵验时,城市要对旧改‘兜底保障’,因为居住条件改善、城市品质提升是城建根本宗旨。”南京旧改项目最多的秦淮区更新办有关负责人说,他们对零星旧改打破传统征收拆迁办法,取而代之为就地改造、居民回迁、渐进更新等手段,建立多元资金筹集机制弥补改造成本,先期改造的石榴新村、大阳沟等片区,居民只需支付三四千元/平方米,就能住上和旧房同等面积的“新套房”。

地块小脏乱差,

晨起如厕要“错峰”

去年,秦淮区有9个项目列入南京城市更新计划,占全市64%;今年南京公布的两批旧改项目中,秦淮区又有大阳沟、小松涛巷等地块“上榜”,足见该区旧改任务之重。

“慢些走,家里光线不好呢!”7月的一个晌午,记者来到秦淮区大光路大阳沟58号王敬珍老人家,因为不够住,她家在老屋天井里搭了板房做餐厅,又在“餐厅”外垒了厨房,家里成了“三进弄堂”,低矮、逼仄而昏暗。

在大阳沟58号,这样搭建插建的建筑比比皆是,整个片区高高低低、凌乱不堪,品相质量甚至不如城中村。“我们这里的住户最怕两样,一是水(下雨)、二是火(失火)。”王敬珍说,夏天一打雷下雨,她就心惊胆战,下大雨时家里积水常常淹到脚踝;巷道窄小,消防车进不来,有一次隔壁小区失火,住户担心殃及自身,全跑出去了。

负责大阳沟改造的秦淮区明商集团员工潘孝梅说,大阳沟4个片区,住户面积平均四五十平方米,最小的只有10多平方米,最早的住户上世纪40年代就搭建了,不通管道气,家家用痰盂,“大方便”要去公厕。“我们老人都自觉养成习惯,早晨不跟年轻人、孩子争着上公厕,等他们上班、上学后再去,错峰如厕。” 66岁的住户程安国说。

和大阳沟相比,更新改造前的王府大街石榴新村在“城市图斑”上更加扎眼,这里抬头就能看到高楼林立的新街口商务区,一街之隔又是环境清雅的朝天宫,石榴新村成了繁华都市的“灰色背影”。“我在这里住了近40年,一家五口挤在不到30平方米的平房里,后来家里添丁才加盖了二楼。”老住户龚俊说。石榴新村家家都加盖二楼甚至三楼,房摞房、房搭房,密密匝匝、层层叠叠。“起居没有隐私,厨房都紧挨着,老鼠、蟑螂乱窜,家家都盼着有一天能住上成套住房。”

征收难成本高,

政府平台来“操盘”

像大阳沟、石榴新村这样的旧改小区,环境“脏乱差”,住户拆改意愿强烈,为何迟迟未予改造?“地块小而散,住户多而杂,征收成本高,老城规划限制严格,开发不足以平衡资金。”潘孝梅解释说,由于征收难度大,开发商缺乏动力,这些“边角地”“插花地”便在历次城市改造中存留下来。

以大阳沟为例,面积十多亩,却聚居百余户人家,产权有住户自建房、单位自建房、单位办公房,房型有平房、小二层、老式低层楼房,有的鉴定为危房,和周边楼房犬牙交错,板块不完整且改造难度大。

过去十多年间,石榴新村曾经历3次进场拆迁,但均以撤场告停。“石榴新村有权证居民388户,涉及常住户籍500余户1500余人,起初考虑用类似城中村拆迁模式,但调研后发现,好多房屋建设年代早没有产权证,违建、人口很多。”负责项目实施的秦淮区越城集团副总陶莹说,如按传统征收模式改造石榴新村,资金缺口太大,实在难以平衡。

为推动零星地块旧改,秦淮区成立全省首家实体化运作的“城市更新办”。在石榴新村,采取以原地重建、回迁安置为主,异地置换、货币回购、优先购买原地商用房屋相结合的方式;在大阳沟,实施原址安置、综合开发的“一揽子”方案。

政府平台成为“总操盘手”后,通过专项资金撬动、新城反哺老城、住户更新付费以及附属商业开发等办法筹集资金就地改造。石榴新村388户房屋都被鉴定为D级险房,改造成本由政府和居民按比例共担,市区政府承担60%、居民个人承担40%,预测建筑成本价是7000元/平方米,每平方米居民只需出2800元。大阳沟地块对多种产权和用途的地块整体改造,保证住户“原址回迁、不低于原面积安置”。设计单位挨家挨户走访,了解居民意愿需求,最终以2.5平方米为一个格档递增扩大,形成约20多种套型,这样“抠”面积,不仅满足不同居民回迁需求,盖出来的套数也能实现最大化。

算总账惠民生,

旧改下活满盘棋

每平方米只需出三四千元建筑成本,就能在原地住上等面积“套房”,石榴新村改造“一询”仅3天,居民同意率就超过96%!

然而,由于零星地块不大,加之采光、间距、容积率的要求,新建面积只是略高于原拆迁面积,导致入不敷出、补贴很大。潘孝梅研判,以大阳沟为例,总建设成本预计1.8亿元,整个项目预计要亏1.2亿元。但她认为,通过这个项目,城市和居民可以实现“双赢”。

对城市来说,通过旧改改善片区环境面貌,补上社区配套短板。规划中,大阳沟片区将盖上五六栋多层住宅,建筑色彩、品相和周边小区大体相当,绿化率30%,小区还配建120个地下车位以及社区中心,待新房建成后,将和周边楼栋打包进行物业管理。“老城区旧改,就像是老树刨根,我们这个项目把困扰老城区的物管、停车、社区用房等难题全解决了,一子激活满盘棋。”潘孝梅说。

对居民来说,除了住上不低于原面积的“套房”,还可就近享受城区的成熟配套设施。大阳沟对面就是新建的小学,临近明御河以及御道街、大光路等城市主干道,两条地铁在大光路交会,居民出行、生活、休闲都很方便。

以石榴新村、大阳沟为探索,南京市开启城市零星地块旧改,这两年公布多批居住类地块更新项目。“这些零星地块从多轮城市改造中存留下来,是旧改最难啃的‘硬骨头’。”南京市住建委建设二处处长董文量介绍,从全市看,既有石榴新村这样的险房地块,也有大阳沟这样兼有险房、旧平房、单位用房的复杂地块,还有小松涛巷、乐业村这样既存有历史建筑、又杂糅危旧房的复合地块。所以改造要“一把钥匙开一把锁”,研究透地块后“因地施策”“去粗取精”,采用有机渐进更新(历史风貌区)、原址重建回迁(危旧房)、整体打包开发(房屋性质复杂地块)等多种手段,保护历史片区,挖掘可开发资源,用“绣花功夫”破解旧改“老大难”。

然而,无论是历史风貌区,还是危旧房片区,改造都难以产生直接开发收益,都需要政府平台主导并弥补亏损。“市场失灵时,政府要出手。”董文量认为,城市旧改要算大账、算总账、算民生账,不能计较“一城一地”得失,要把社会效益置于首位。因为零星旧改不仅事关城市困难群体的住房改善,还涉及城市品质提升和文脉延续,是关乎百姓福祉和城市竞争力的“大局”,对此有关部门和建设平台责无旁贷。

标签:
责编:孟涛 崔欣