决策眼

　　本世纪初以来,以新型城镇化、农村改革试验等为契机,重庆、天津等地区就宅基地制度改革进行了一系列的先行探索,在此基础上,2015年7月,全国15个区县全面推行宅基地制度改革试点。目前,全国形成了6种较为典型的宅基地流转模式,即重庆地票交易模式、惠州确权上市交易模式、成都温江宅基地换市民模式、天津东丽宅基地换房模式、南京高淳合作社模式、常州武进盘活宅基地资产模式。各区域应因地制宜,合理选择与本地经济社会发展相适应的宅基地流转模式。

　　产业基础较好、城镇化空间大地区。一方面农村人均耕地不少、城市建设用地供给不足,另一方面城镇化就业岗位充足,政府或集体可通过集中建设农村公寓、农民住宅小区,将法定面积宅基地等值转换为住宅,严格落实“一户一宅”与配套社会保障体系。可采用天津东丽的宅基地换房或成都温江区的宅基地换市民等模式,因势利导,加快推进城镇化进程。

　　主导产业发达、外来人口较多地区。因为外来人口大量流入,城市郊区的农房出租市场需求大,宅基地的隐性流转比较普遍。农民对有偿退出补偿标准期望值很高,因此该类地区宅基地制度改革的主要方向是规范管理,开展宅基地确权登记颁证,按照“一户一宅”要求,严格规范超占超用的宅基地面积。可参考惠州确权上市的交易模式,探索建立与农村宅基地合法合理流转相配套的财税体制;对超占超用的宅基地面积可采用武进有偿使用的模式。

　　产业集群发达、城镇就业率高地区。此类地区产业用地占比高且供应不足,农业用地少且流转率高;农民大多成为产业工人,稳定的收入且迁居城镇较多;农村房屋空置率高、出租率高与农民一产、三产创业多;外来人口占比不大但本地化需求高。这类地区可采用常州武进模式,配合产业用地需求,通过货币化有偿退出宅基地,增减挂钩集约复垦,转化集体经营性建设用地;或在产业集中区建设安置性住宅楼与产业邻里中心,解决本、外地人口有所居的需求。

　　旅游资源丰富、旅游优势明显的地区。对于拥有观光旅游、乡村休闲度假资源等特色产业的地区,农村宅基地的财产性功能日益强化。在这些地区,宅基地早已不仅仅局限于单一的住房保障功能,宅基地上的农房变成客栈、民宿,供游客居住、供商贸存储,成为当地农民财产收入的重要来源,实实在在地参与了市场经济的运行。针对这些特点,比较适用南京高淳区农地股份合作社民主、公正、规范的模式,农民以社员股东的身份,集体与农户、农民共享发展成果。

　　人口密度不高、自然条件好、传统农业好的地区。此类地区一般是位于农村腹地,其典型特点是人口流出,宅基地由于缺乏退出机制而闲置的情况比较严重。这类地区应当立足于提高土地节约集约利用水平,积极引导宅基地的自愿有偿退出,并与农业的规模经营协同起来,适当放开宅基地集体内部成员流转的限制,优先保障那些非集体内部成员的规模经营主体的购买权,这样有利于规模经营主体的培育,实现农业规模化生产。因此,这类地区应优先考虑重庆的地票交易模式。

　　经济尚欠发达、自然条件较差、地广人稀的偏远地区。多属于国家重点扶贫的区域,第一产业比重大,人均耕地较多,项目招引困难,城镇化用地需求量少,宅基地的首要功能还是保障农民的住房条件。应当以维持当前宅基地制度为主,加快确权登记颁证,确保“户有所居”,夯实政府管理基础,待条件成熟后,再考虑将宅基地复垦,为发达地区提供增减挂钩节余指标,换取宝贵的集中居住点建设和扶贫资金。

　　(作者为泰州国家医药高新区党工委委员、管委会副主任)