中国江苏网11月6日讯 日前，《市区2017年上半年物业服务诉求统计分析报告》正式出炉。据统计，上半年市民通过“12345政务热线”、“寄语房管局”、“网络发言人”、“信访来信”等渠道，反映的物业诉求累计达370件，与去年同期483件相比下降23%。为更好地分析业主诉求热点，本报精选典型案例进行解读，引导业主、物业公司妥善处理好各类矛盾。

　　【案例一】 车辆被划查不到监控，物业是否该担责？

　　家住西区一高档小区的许女士反映，爱车停在小区时莫名被划了一道划痕，可当她想通过监控查找肇事者时，却发现停车位置在监控死角。许女士认为，这是物业管理不善所致，因而投诉。

　　【分析】

　　根据市物价部门定义，物业收取的停车费是汽车停放费，依据《江苏省物业服务收费管理办法》，汽车停放费包括用于车位、车库的公共设施设备运行能耗及维护、保洁、秩序维护、管理服务人员费用以及法定税费等。因此，这笔费用并不是对业主车辆进行看管而产生的保管费用。

　　【说法】

　　江苏省擎天柱律师事务所的张律师表示，业主车辆在小区内被剐蹭，物业是否要担责，主要取决于业主和物业公司之间有没有相应的合同约定。一般情况下，物业公司主要负责卫生保洁、秩序维护和共用设施设备维护保养工作，收取的停车费为汽车停放费，并不是因保管产生的保管费，所以物业公司并不承担保管义务。

　　【案例二】 推迟拿房是否仍要交纳物业费？

　　市民王小姐反映，她在城北某小区购置了一套新房，2017年8月22日，她去拿房时却被物业人员告知，物业费要从2017年6月20日开始算起。“当时贷款没有下来，难道我还要补交物业费？”

　　【分析】

　　《通知》规定：“按照房屋买卖合同（符合竣工验收条件）、入住通知书的约定，自房屋交付之日起，业主应当按月交纳物业公共服务费用。物业服务企业可以根据物业服务合同的约定，预收不超过一年的物业公共服务费和代收代交费用（包括电梯运行费、公共能耗费等）。”

　　【说法】

　　张律师表示，根据房屋买卖合同约定，只要房屋已具备交付条件，且开发商已经明确交房日期，因自身原因而没有及时收房的业主，仍然不能避免交纳物业费的义务，还是应按照合同约定的时间起算物业费。因为此时物业公司已经对小区绿化、清洁、安全以及其他公共部位进行了约定服务，所以业主不可拒交。

　　【案例三】 住改商扰民，物业未能妥善处理

　　居民王先生反映，他所居住的小区5幢1单元住户私自在家开设培训班，将住房改为商用，因班次多，学生多，小区频繁有陌生人进出，给小区安全造成不利影响。与此同时，学生的吵闹声、桌椅的拖拽声严重影响其他住户的正常生活。虽然王先生已经向物业多次反映，但问题迟迟未能解决，因此他决定拒交物业费以示抗议。

　　【分析】

　　《江苏省城乡规划条例》规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，擅自将住宅改变为经营性用房。确需改变的，应当满足建筑安全、居住环境、景观、交通、邻里等方面的要求，征得利害关系人同意。”同时，全国《物业管理条例》规定：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。”

　　【说法】

　　张律师表示，对于“住改商”行为，物业企业应当及时劝阻、制止，并报告有关主管部门。但是物业企业本身并没有执法权，不能强行阻止业主利用住房开展经营活动。因此，只要物业履行劝阻、上报等义务，业主就不能拒交物业费。 通讯员 尹玉婷 记者 丁蕾

　　知识普及

　　物业服务收费到底

　　包含哪些内容？

　　生活中，很多业主不合理地拒交物业费，实际都源于对物业服务范畴认识不清。那么，物业服务收费到底包括哪些内容呢？物业服务收费是指业主通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。