中国江苏网2月21日讯  “我们小区的物业公司擅自把物业管理用房租给他人，请问这样合理吗？房子的产权性质有没有改变，还属于我们全体业主所有吗？”近日，陆续有小区业主向本报反映，小区物管房摇身一变，成了童装店、美甲店和裁缝店，损害了全体业主的权益。

　　保安室成了童装店美 甲店

　　业主投诉

　　“之前明明是保安在里面值班的物业服务用房，怎么摇身一变成了童装店、美甲店和裁缝店？”江都明珠山庄的姚女士说，不少小区业主对此不满，保安是小区的“守护神”，保安室怎能说改就改？

　　为此，记者咨询了该小区物业公司负责人李经理。李经理介绍，他们是2016年才开始接管这个小区，姚女士反映的情况属实，但他们也被老物业“坑”了。“小区的物业服务用房占地面积有300多平方米，老物业在时已经租出去了一部分，并签订相关合同，目前这几家商铺都还没有到合同约定日期。”李经理表示，姚女士投诉的物业服务用房不是保安室，只是之前给保安使用的，目前他们已重新选址，确保小区安全。

　　问题该如何解决？李经理表示，估计要等这些店铺租约到期后，他们才能和业委会共同商讨规划，“我们肯定不会侵害业主权益！”

　　多个小区物业用房被商用

　　记者探访

　　类似江都明珠山庄的情况不在少数，金轮星城的葛先生就反映，“我们小区的物业用房成了装潢公司。”东方名城五期业主李先生表示，物业公司擅自将物业服务用房出租给舞蹈培训室；晶福园小区的王女士也投诉，物业公司利用物业服务用房摆放麻将桌等。

　　然而，业主和物业公司各执一词。上述一家小区的物业项目经理表示，有些业主缺少缴费意识，物业费空缺需要填补。另外，业委会活动需要经费支撑，物业服务用房本就可以用作经营。

　　【两点追问】

　　物业服务用房可否用作经营？

　　须经业主同意，收益归全体业主

　　上述物业项目经理的说法是否正确？“物业服务用房在小区建设规划之初即已明确，业主可以通过规划图，判断物业用作商用的部分是否为物业服务用房。”市物管中心相关负责人介绍，我市2016年施行的《扬州市住宅物业管理办法》（以下简称《办法》）中，对物业服务用房有明确规定：“物业服务用房主要用于物业管理办公和业主委员会活动等用途，不得买卖和抵押。若用于经营，收益归全体业主所有，可用于弥补物业服务费不足。”

　　“在没有成立业委会的小区内，如果物业公司要将物业服务用房出租商用，需经过有利害关系业主同意。”该负责人介绍，出租收益的70%需要纳入专项维修资金中，剩余的30%可以用于补贴物业费；如果小区已经成立了业委会，物业需要征得业主大会的同意并公示，至于收益分配，需要依据双方的合约而定。

　　违规使用如何处理？

　　失信行为将录入信用档案

　　该负责人介绍，为了约束物业公司行为，杜绝物业服务用房被违规使用，我市《扬州市住宅物业管理办法》推陈出新，从负责小区管理的项目经理抓起。《办法》第七十二条规定，小区物业项目负责人如果擅自利用物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行经营，那么，这一失信行为将会录入其信用档案，同时录入其所属物业服务企业的信用档案。

　　《办法》还规定：“擅自改变物业管理区域内物业服务用房的，业主可以向街道办事处（乡镇人民政府）、县（市、区）物业管理行政主管部门投诉。街道办事处（乡镇人民政府）、县（市、区）物业管理行政主管部门应当进行核查，并书面告知业主核查结果。”

　　通讯员 许雅珉 尹玉婷 记者 羌伊然

　　【外地案例】

　　物业用房被开发商出租

　　业主众筹打官司索回

　　去年12月，打了3年多官司，武汉市江汉区东方帝园小区业主终于告赢了开发商，索回小区物业用房，正在等待法院执行。昨日业主们高兴地告诉记者。

　　东方帝园小区大量公共场所被开发商擅自出租经营，其中包括小区门口一处300多平方米物业管理用房被出租经营。有业主粗略估计，月均租金有2万多元，小区公共收益损失很大。

　　怎样要回本该属于全体业主所有的公共场所以及相应的经营收益呢？业主们向开发商处索要未果。开发商认为已经按照规定交付了足够面积的物业管理用房，此处房屋不属于全体业主共有。

　　3年前，东方帝园业主们集体讨论后决定，一起众筹资金请律师打官司，通过法律手段维护自身合法权益。

　　法院查明，小区开发商将8号楼南面物业管理用房加层改造成一栋2层楼，经过城管行政处罚后保留使用，国土规划部门查实，该房实际用途为物业管理用房。根据《物业管理条例》规定，物业管理用房的所有权依法属业主。判决开发商将该房交由东方帝园业委会管理、使用。