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深挖地下空间资源的开发潜力 苏州规划“地下城蓝图”
2018-09-06 08:47:00  来源:引力播  作者:大秋  
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  在城市地上空间日益紧张的今天,地下空间的开发利用在城市发展中的作用日益凸显。苏州,在地下空间的开发利用上进行了有益的探索:配套的地下停车场、配合轨道交通开发的地下商业区、安置地下管线的地下综合管廊、减轻地面交通的隧道等等,都取得了不错的效果。但是,目前苏州的地下空间存在开发功能单一、轨交地下空间开发少、缺乏统一的规划等。

  如今,结合总规2035,苏州正在深挖地下空间资源的开发潜力,规划一个依托轨道站点开发、形态完整、功能完善的“地下城蓝图”。苏州未来的地下城怎么样,让我们大家一起来期待!

  样本:火车站地下空间开发的逆袭

  每天,苏州城投下属火车站广场管理有限公司总经理杨晓斌都要到火车站南、北广场地下空间的商圈巡视一番,看着来来往往出发或者到站的旅客,他欣慰地说:“这才是火车站地下商圈该有的客流。”

  而在2016年之前,公司上下还天天为着北广场地下商圈无人问津而烦恼着。“里面黑黢黢的一片,旅客就到这两边的扶梯为止,再也不进来了!”从2011年北广场地下空间开始试运行,这块区域完全没有一点人气,两边的商铺完全租不出去,为了吸引人气中间摆放了几个临时货柜,但感觉档次也特别低,“感觉就和摆地摊一样。”尽管夹层租给了“苏阿姨”,但是经营状况也一般。

  曾经黑黢黢的火车站北广场地下商圈

  “几年前,每次下了火车想买个饮料或者吃点热腾腾的东西都没什么选择。”一位经常坐火车的旅客告诉记者,“跟现在有汉堡王、星巴克、真功夫、麦当劳、康师傅牛肉面等完全不可比。”这位旅客的遭遇也在杨晓斌这里得到了证实。

  2016年,火车站广场管理有限公司决定对北广场地下商圈这一区域进行改造。考虑到该区域原本规划是宽达26米的通道,公司特地跟消防部门进行沟通后,既保证疏散的主要功能,又在通道中间增加了一排商铺,并且对招商分类重新进行了规划调整。很快,看中此块区域的星巴克等餐饮品牌跟公司进行了接洽,随后汉堡王、麦当劳等各大品牌商都入驻了该区域。据了解,如今这些商家的生意都不错,其中一家洋快餐一天的营业额要近2万元。

  北广场地下商圈的兴隆也带动了夹层东、西两面的招商,餐饮、网吧、人才市场等把剩下的那些商铺一抢而空,目前北广场地下空间约6000多平方米的可经营范围已经全部招到商家。

  同样作为火车站配套的北广场地下停车库,设计仅有240个停车位,实际可使用的只有230个车位,目前每天都是客满的状态。“当时考虑到旅行社车辆比较多,为了把车位更多给旅客停放,停车收费采用计时收费,建议广大车主即停即走,不要长时间占用公共资源。”杨晓斌告诉记者,通过价格杠杆,北广场地下停车库的每个车位24小时的周转率是5次。

  因此,在相关部门的眼中,在苏州城投运营下的苏州火车站南、北广场地下空间商圈,已经成为苏州地下空间开发利用的典型案例。

  现状:发展起步较晚,主要进行4种开发利用

  苏州地下空间发展起步较晚,最初只有作为人防设施的地下空间开发,1995年后陆续开始有非人防设施的地下空间开发,主要集中在老城区,后来逐渐向工业园区、高新区等地区展开。

  记者了解到,目前苏州对地下空间的开发,主要有四种。第一种是停车场,多为独立开发,功能较为单一。一般大型的商业体、写字楼、酒店、公共文化体育设施以及商品房等都建了地下停车场,满足自身或者顾客的停车需求,也有像观前小公园的地下停车场,可以对外营业。

  第二种是在新城核心区域结合轨道交通1-4号线的规划而建设得规模大、功能全、水平高的地下空间。比如说,工业园区星海生活广场,作为苏州第一个集餐饮、商业、社会停车场及市政配套服务设施为一体的大型地下综合体,展示了苏州依托轨道交通充分挖掘地下空间资源的开发策略。 今年上半年,在高新区狮山路西端,一个集合“战备效益、社会效益、经济效益”的下沉式商业广场——索山广场人防工程的商业区正式启用。这个总建筑面积近40000平方米、耗资3.24亿元的索山广场人防工程,位于轨道交通1号线苏州乐园站旁边,地下二层有1.5万平方米的人防工程,同时可提供450个P+R停车位,非常方便市民停车换乘轨道交通。商业部分则主打教育特色,教育业态占比近50%,形成了从学前教育到成人出国留学培训的完整教育产业链。

  第三种是利用地下交通系统,在交通量集中地区实现人车分流,以地下输送的高效率来形成对地面交通的支持,减轻地面道路的交通压力。如北环快速路苏州火车站段的地下化,就有效地解决了火车站地区交通与苏州古城保护的问题。正在施工的星湖街隧道,即将开工的东汇公园南下穿护城河隧道工程、盘胥路下穿新市路节点工程等,都是通过隧道或者下穿方式来减轻地面交通的压力。

  第四种是地下综合管廊。自2015年4月起,苏州成为全国首批10个地下综合管廊试点城市之一。截至目前,被纳入试点建设范围的桑田岛、城北路、澄阳路、太湖新城启动区和太湖新城二期(试点部分)综合管廊五个项目已全部完成管廊建设,廊体建设总里程约36公里,各种管线也已进入入廊运营阶段,已有给水、燃气、污水、电力、通信、广电、热力等约140多公里管线在综合管廊内“安家落户”。

  在规划编制方面,苏州市先后编制完成《苏州市地下空间专项规划(2008~2020)》《苏州市人民防空工程规划(2008~2020)》以及轨道交通站点空间的详细规划设计。同时,近年来,苏州市政府先后颁布了《关于加快苏州市城市地下空间开发利用的实施意见的通知》(苏府规字〔2013〕6号)、《苏州市地下(地上)空间建设用地使用权利用和登记暂行办法》等政策文件。

  总之,苏州地下空间的开发利用虽然已经取得了不错的成绩,但同样还存在一些问题,比如说整体框架待形成,与轨道结合率不足,资源稀缺地段开发强度相对偏低等。

  规划:构建形态完整、功能完善的地下空间

  2017年,苏州市启动了新一轮城市总体规划编制工作。配合此次城市总体规划编制,市规划局同步委托设计单位开展《苏州市地下空间专项规划(2017-2035)》的编制工作。此次规划的目标主要是积极引导城市地上地下空间一体化、综合化、可持续开发。近期目标是到2020年,形成以轨道沿线各站点为建设重点,形成地下交通设施为基础,地下市政、公共服务设施为补充的地下空间主骨架。远期目标是到2035年,建设高水平的城市地下支撑体系,结合地上地下空间一体化开发,构建形态完整、功能完善的地下空间三维体系。根据总体规划,苏州将以老城中心,十字方向拓展,依托轨道站点开发地下空间“一轴、两带、三中心、多节点”的地下空间总体结构。目前,该方案正在完善和征求意见中。

  同时,地下空间的开发,在苏州历史文化保护区的改造与发展问题上具有特殊的优势,有些甚至是地面空间所无法替代的。此前,苏州市规划局在答复政协委员的提案中介绍,地下空间的开发利用为苏州古城保护提供了空间容量上的支持,在土地资源十分紧缺的情况下,使城市发展在空间上趋向立体化、集约化。同时,地下空间的用途是多功能的,可以对现有城市功能和各类地面建筑使用功能起到补充和调配作用,使功能更完善。比如在文物古迹开放旅游需要扩大展示空间时,在居民区需要解决停车、储藏空间时,地下空间的开发可以有效地解决上述问题。此外,通过地下空间的开发利用将部分地面城市功能转移至地下,在地面上增加开放空间,降低地面建设强度,在部分地下空间的顶部增加适当的绿化,可改善城市整体环境质量,达到保护苏州古城历史文化风貌的目的。

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责编:顾伟 崔欣
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