中国江苏网讯 2018年上半年，各地纷纷推行严厉的调控政策。新房市场普遍受到限购、限价、限贷等抑制性政策影响，在此基础上，部分城市一二手房价格出现“倒挂”现象。

　　业内人士认为，这种现象主要是政策调控所致，因为政府对新房的调控更直接，力度更大，而二手房价格更多是买卖双方在市场交易中形成的，政策的影响相对更小。

　　二手房均价超新房4000余元

　　上半年苏城房地产市场在“房住不炒”的政策指导下，整体成交表现较为平稳。据统计，今年上半年苏州市区商品住宅成交32696套，同比去年上半年35978套下跌了9.1%。上半年苏州二手房共计成交39082套，同比2017年上半年33248套上涨了17.55%。

　　商品房房价方面，苏州上半年成交均价整体维稳，除4月外，其余各月呈小幅上扬趋势，每月增量仅200元/平方米左右。至6月，苏州商品房成交均价为20055元/平方米，较去年年底19054元/平方米上涨了1001元/平方米。

　　上半年苏州二手房共计成交39082套，同比2017年上半年33248套上涨了17.55%，增长了近6千套。整体成交活跃，3-5月持续增长明显。其中5月成交最多，成交了8131套。而从区域成交来看，园区最热，成交了9070套;姑苏区、吴中区成交量相当，分别成交了7218套、7160套;吴江区、苏州高新区分别成交了6294套、5309套;相城区最少，仅成交了4031套。

　　从二手房挂牌均价来看，2018年2月之前，苏州市场受不断加码的调控影响，挂牌价持续缓慢下跌。2月份之后，市场抑制的购房需求集中释放，挂牌价有明显上涨。截至2018年6月，苏州二手房挂牌均价为24411元/平方米，较2017年年底23888元/平方米，上涨了523元/平方米，挂牌价稳步缓慢上涨。苏州市区二手房均价超过新房均价，出现“倒挂”现象。

　　“倒挂”现象出现原因

　　房价“倒挂”现象出现的主要原因是政策调控。目前，苏州楼盘备案价受到严格的控制，开发商对于手头项目低价推出意愿不强，上市新房源有限，备案价也在一定程度上限制了销售价格。由于新房供应量不足，使得刚需购房者被二手房大量分流，因此，苏州的二手房市场今年以来一直保持着较为活跃的成交态势，二手房价格走高也在情理之中。

　　通常来讲，新房因为配套设施相对完善，建筑水平较高，小区的绿化、基础设施建设比较健全，因此价格会比同等区位的二手房要贵一些。

　　但是受房地产政策调控影响，新商品房的销售是限制销售价格的，这样可以让更多的老百姓以一个比较合理的价格买到房子，也可以限制炒房者的炒房预期。

　　而二手房价格更多是买卖双方在市场交易中形成的，政策的影响相对较小。二手房市场是一个市场化的行为，价格的外来干预情况较小，供求决定价格，导致出现在一些区域新房的价格要比二手房的价格低。

　　业内人士分析指出，从长期来看，一二手房价格的“倒挂”并非不可接受的现象。因为新房市场在调控下有满足中低收入人群基本居住需求的功能，所以新房市场是可以有两个方向的，一是保障房市场，另一个则是纯粹的商品房市场，两个市场各有各的价格机制，保障房市场按保障价格前行，纯商品房市场则由市场定价，双方互不干涉。

　　未来“租购并举”将成主流

　　随着“房住不炒”的观念越来越深入人心，在各项限购政策的出台和买房成本增加的驱使下，苏州的楼市愈加趋于理性。苏州未来会继续坚持“房住不炒”的楼市指导思想，楼市调控政策不放松以及同步建设长效机制，同时加大租赁市场供地力度，多渠道筹措租赁房源，加快推进“租购并举”新格局。

　　2017年5月19日住建部公开《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》，从法律层面对住房租赁市场各个参与主体均进行行为约束，对租金、租期、承租人居住权利保障等方面做出规定，以规范住房租赁和销售行为。其中江苏省6大城市南京、苏州、无锡、常州、徐州、扬州作为先行试点。

　　在“租购并举”正逐步成为我国房地产长效机制的一部分的背景下，7月4日，由苏州市保障性住房建设有限公司出资设立的，苏州市国有控股的专业住房租赁企业——苏州市住房租赁有限公司正式成立。

　　住房租赁公司将以“人本、安全、节能、共享”为核心特质，以租赁服务作为核心产品，全力开发集中式房源和分散式房源两种形态，以线上租赁服务与线下运营管理有机结合的方式开展业务。业务范围将涵盖人才公寓、长租公寓等的建设、装修、租赁及管理的“全产业链”式配套服务。

　　针对不同形态的不同房屋，住房租赁公司将采取不同的装修和管理模式，并引入“互联网+”概念，打造出绿色低碳、智慧智能、个性便捷的住房租赁便民一站式服务，助力更多人群实现“住有所居”“安居宜居”的目的，为加快构建“多渠道、分层次、强力度、广覆盖”的苏州特色住房租赁模式作出贡献，努力提升城市竞争力和软实力。

　　“租购并举”对房地产市场平稳健康发展所产生的作用不言而喻。允许商业用房改建租赁住房、试点集体建设用地建设租赁住房也是扩大住房供给的有益探索，既可以盘活闲置用地，也可以发挥长效机制作用，扩大教育、医疗、社会保障等公共服务供给，加快基本公共服务均等化，逐步实现租购真正同权。

　　（余杨）