限购首日，六合某楼盘人气寥落，却不急着推房。

　　桥北一家楼盘看房人极少，而数百套房源已经开始预选。

　　桥北二手房交易中心人气爆棚并且限号，不过多数是前期交易过户。

　　中国江苏网3月17日讯 3月15日、16日，南京楼市限购限贷接连升级，调控力度不断加强，而在此基础上，市场在整体降温的同时，又出现了一些比较复杂的变化，二手房有一定成交热潮，但买卖双方的心态博弈、价格调整也在深化。新房各个板块的表现也不同，有的板块赶紧推房，激发出了上市量，有的板块虽然承压，但推房动力却不足，同时商办物业和住宅之间又出现冷热转换，市场进入了一个全面博弈的阶段。为探寻调控升级下市场的真正温度，记者也进行了探访调查。

　　新房冷热互现： 调控升级成交走热却又能量不足

　　在5个多月前的去年9月25日，由于限购令突然重启，南京楼市的销量数据在7个小时内，从认购199套、成交151套直接飙升到认购量1570套、成交1604套，认购量翻升近8倍，成交量翻升了10倍多。

　　而这一幕在3月15日晚似乎又重演了，当天限购令升级出台后，记者在晚间7点半登录网上房地产，发现交易数据为认购257套、成交137套，随后晚上8点认购达到277套、成交137套，9点认购473套，成交140套，10点认购552套，成交149套，最终在11点左右锁定在认购563套、成交149套，此后再没发生变化，这也意味着，在限购令升级后的4个小时内，南京楼市新上传的认购量猛增了1.2倍。

　　不过同样是增长，3月15日的交易爆发不仅在半夜零点之前就画上休止符，相比去年9月25日限购令落地当天的8-10倍的数量级也明显小了许多，对此业内人士表示，这是因为限购限贷至今楼市的需求“能量槽”已经少了许多，调控近半年的楼市，已不可能再像去年前三季度那样能量十足了。

　　二手房冷热互现：

　　一部分交易迅速释放，另一部分陷入胶着

　　新房成交被调控升级“烤热”，但能量和已被稀释，到二手房这一边，情况似乎也差不多，网上房地产显示，3月15日限购升级当天南京二手房共计成交392套，和此前连续数日的交易量相差并不大，同时也和去年9月26日限购落地当天二手房交易量井喷678套相去甚远。

　　不过在市场中，热度却是真真实实存在的，昨日中午记者来到位于华侨城的浦口区房地产市场交易中心桥北分中心，发现门外停车位几乎占满，交易大厅内人流也是满满当当，记者数了数，交易中心中少说也有两三百号人，时不时见到拿着材料一溜小跑的市民出入。

　　不过仔细一看人流分布并不均匀，交易中心的窗口大致分三类，有不动产交易登记受理即交易过户的，有开一二套房证明的，还有办理住宅维修资金的，结果有将近大半的人群集中在交易过户的两个窗口上，排队就排了二十几号人，后面坐着等的至少还有百来号人，而开一二套房证明的窗口其实比较冷清，中心门口也赫然贴上了“交易过户3月16日起每日限号200个”的通知，

　　“怎么，你也请假来过户了？”同单位的市民小郑和小杨在交易大厅碰见了，两人相视而笑，小郑对记者说，原先这笔二手房交易房主一直拖着没过户，而昨天房主爽快答应了，应该是调控升级的原因。“其实最近交易还是有一定升温的，只不过热得不算快，但也绝不算冷，处于温和状态。”我爱我家浦珠路店的一位赵经理对记者说，调控升级可能将部分前面的交易推了一把：“有的房主原先还有些犹豫，现在果断地出手交易了，但也并非每一例都是如此。”

　　而到另一家桥北中介，记者又恰好遇到了一位房主正在打电话向亲戚诉苦：“去年底说过了春节再谈，到现在春天都快过去了，难道等夏天不成？”这位房主大妈对记者说，听到调控消息自己就想尽快把房源出手，而这回买家反而不急了，态度始终不确定。“确实有一些交易目前还很难做。”这家中介的店长说，其实桥北的二手房都是有议价空间的，且弹性相当大：“少的在两三万，多的上十万，但根据房源不同、房主不同差异特别大，于是这里面就有买卖心态上的博弈，目前看还不是很明朗。”不过记者了解到，在市区华侨路和中山路房产交易中心，昨日办购房证明的人数则明显增多，华侨路的档案馆门口也排起了长队。

　　不同板块、不同物业冷热互现：

　　有的赶紧推房，有的静待观望

　　不光是新房二手房冷热互现，在不同的板块，记者也发现了冷热互现的复杂状况，目前除六合、溧水、高淳外，其他片区的新房市场并没有出现更进一步的调控，不过记者昨日发现，同样是调控下转冷，江北的浦口和六合楼盘表现大不一样，前者正在上演调控下的推房热，而后者则似乎陷入了短暂观望，卖房冷推房也冷。

　　桥北一家楼盘去年就传出要开盘，后来又改为今年五六月份开盘，就在最近几天，售楼处突然传出4月份就准备开盘了，昨日记者来到该盘售楼处，看房客户只有一两组，销售人员开门见山表示即将推房：“确实是4月份，而且想买要赶紧登记准备证明了，后面调控细则也把不定会有啥新变化。”当记者问及买房要不要摇号、要不要诚意金时，售楼人员一口否定了：“没有摇号，也不需要交任何钱，只要登记就能有选房资格，开盘随到随选，而且登记客户会有优惠，根据早晚的不同，优惠还会有差异。”谈及为何把开盘时间提前，销售人员表示还是考虑到市场不确定性太多，所以尽快加推了。

　　记者来到另一家此前传出即将加推的桥北楼盘，售楼处门口的广告牌已经赫然打出和上次开盘差不多的价格，售楼处内看房客也是寥寥，转了半天才发现有一组客户在咨询，问及开盘的事，销售人员直截了当回答：“现在就可以提前选房子，月底交款就行了。”记者了解到，该楼盘预计本月底推600多套，房源量相当大，同样也是不摇号不排号，随到随选，提前就可以预选房了。

　　来到六合，记者先后进了多家售楼处，也都是看房者零零星星、为数极少，而开发商的推房积极性却并不高。据记者统计，六合的十几家在售楼盘此前有七八家处在没有存量房源可售的状态，而眼下六合限购出现升级，各家楼盘的反应却不明显，其中一家楼盘原本7月份推房，销售人员表示计划未变，仍要等到7月份，“只有3栋房源了，现在看也没法选。”还有一家楼盘此前传出最快4月份推房，并且意向客户很多，但昨日记者来到售楼处发现这里几乎没有看房客，楼盘眼下只是在缓慢销售商铺，问及住宅何时加推，销售人员表示可能也要等到7月份，“前期卖得快，就剩下两栋房子了。”另外几家六合楼盘，也均表示目前没有提前推房的计划。

　　而在城北、河西等板块记者发现，这里的住宅供应都存在一定短期空档，开发商则采取销售商铺、办公、车位等物业来弥补空缺，同时规避限购带来的不利影响。城北迈皋桥一家大户型楼盘表示，眼下他们就在主推商铺，近一个月去化不错，目前还剩五六套。鼓楼滨江一家一年多未推住宅的楼盘工作人员则表示，他们去年底推出的商铺目前已经销完，很多买家等了许久不见住宅入市，限购之后干脆改买社区商铺了。

　　就在昨日，南京市的限贷政策也紧跟升级，纳入新限购区域的六合区最低首付款比例由原来的25%调整为30%；高淳区、溧水区最低首付比例由原来的20%调整为30%。调控持续收紧态势明显，对此业内专家表示，今年初以来南京楼市库存逐步下降，而需求却有一定的回温迹象，对此政策不断升级提高购房门槛，抑制需求端过热，在二手房限购以后，一手房的购买力会受到影响，也可以间接抑制一手房市场的热度，并且抑制南京远郊过热，同时对于商办去库存也可能起到一定推动作用，总而言之，调控后的市场博弈期已经全面来临，分化降温的势头将代表未来一个阶段的市场主流。

　　新华报业全媒体记者 朱晓燕 乔淳