“2014至2016年，南京二手房可售量基本都保持在5万套的‘水位’上，但是截至目前，南京二手房可售房源量不足2.5万套。”南京21世纪不动产副总经理胡涓娟1日透露。南京新房库存量已长时间停留在2万多套的低位，如今二手房可售量也明显不足，这意味着当地楼市的供需矛盾进一步激化。

　　2013年以来，南京二手房成交量基本都在新房成交量之上。去年新一轮调控之前，当地楼市成交异常火爆，全年二手房成交约15万套，相当于此前两年的成交总和，这也导致当地二手房库存消耗过多。而今年以来，限购、限贷等严厉调控之下，南京新房上市量有限，新房供应不足，也使得一部分持币者将眼光投向二手房市场，二手房库存量节节下降。

　　“据我们观察，现在不少人手上持有两三套房，但他们并不肯把多余房源推向市场，因为一旦卖了房，受限购政策制约，一时也没资格再买房。”“南京城记”主编阳光分析，5月南京出台“新购房3年内限卖”政策，也缩减了二手房市场的供应量。

　　官网“网上房地产”显示，今年以来，南京二手房成交已达69682套，同期南京新房认购11740套、成交50458套，二手房交易量超过新房。不过，今年6月以来，当地二手房成交量连续3个月下降，其中，8月二手房成交8215套，比7月环比下降7.02%，同比去年8月下降36.28%。当前南京二手房成交量持续下滑的势头似乎短期难以扭转。业内通常认为，二手房市场受行政干预相对较少，更能真实体现市场走势。不过，虽然当前市场整体降温是事实，但实际供应量的急剧缩减，客观上也使得可选择余地变小，成交量节节下降也在情理之中。

　　二手房可售库存量降至新低，随之而来的是，南京不少区域的二手房房价在调控大背景下仍呈现令人匪夷所思的涨势。“我们对南京主城区‘老破小’二手房价格进行统计，发现去年10月至今，这类房源的同比涨幅都达21%。”阳光称，主城区“老破小”房源中不乏名校学区房，其对整体房价的拉动较为明显，但是，整体超过两成的涨幅还是比较令人吃惊，也足见二手房供需矛盾下的房价上涨动力。

　　新房供应量极度稀缺的河西等热点区域，二手房房价涨幅更甚。“河西楼市”主编文涛说，由于长时间无新房可买，河西中部多家楼盘已出现每平方米报价超过5万元甚至6万元的二手房房源；河西南地区5个月没有新房开盘，3家已交付楼盘的二手房挂牌价低的4万多元，高的也已超过5万元。记者昨日了解到，这些高报价的二手房源并非都是有价无市，比如，拥有学区优势的河西南某楼盘，其二手房成交价格超过5万元/平方米，与先前新房3.5万元/平方米的均价相比，“倒挂”多达1万多元。已有21个月无新房供应的江心洲，二手房价也大多涨至每平方米4.5万—4.6万元。

　　再透过二手房高价观察二手房供求关系——由于大多数房东持房静待升值，南京热点区域二手房供应与新房一样稀缺，以河西南楼盘五矿崇文金城为例，该小区一期、二期共2000多户，但在售二手房仅10多套。“囤积居奇”助推二手房价一路上扬。

　　记者采访发现，目前河西中部和南部的不少“二手房”房源，其实是还没有交付的新房房源，比如河西南一家楼盘的房源今年底才交付，但8月时就已有所谓“二手房”成交。业内人士透露，买卖双方会先签订合同，待拿到产权证后再正式过户。“新购房3年限卖”政策出台后，买卖双方也大多采用先约定交易，到时再过户的方式。由此足见买方市场对热点区域房源的饥渴。

　　新房迟迟不开，即便开盘摇号中签率也极低；二手房挑选余地又有限，的确急煞一众有刚性和自住改善需求的购房人，南京楼市供需现状不容乐观。不过，目前国家鼓励“购租并举”“租购同权”，南京已成为相关政策的试点城市之一，并已于8月出台相应政策鼓励租房消费和房屋出租行为，新房、二手房可售量少的情况下，大力发展住房租赁能否缓解严峻的买卖供需矛盾？

　　记者查询“网上房地产”发现，截至12日，南京全市租赁住房备案件数为57223，“通常情况下，二手房市场中的租赁房源应是买卖房源的3—4倍，以一年10万套的二手房成交量来估计，市场租赁房源可能超过30万套，只是为了规避税费，大量租赁交易以双方私下‘手拉手’的形式完成。”胡涓娟说，租赁房源的确面广量大，但当前租赁房源质量通常不高，房东不时提高租金也使得租赁关系并不稳定，“业内有研究显示，对南京楼市而言，月租金3000元是个分界线，一旦超过这个分界线，租房人弃租转而买房的几率就大大提高。所以，政府亟须出台相应配套政策，加强租房市场监管，并出台租赁指导价，以鼓励更多人尤其是资金实力不足的人，将目光转移到租房消费上，购租并举才有望‘拯救’供需困局。” 本报记者 汪晓霞