83平方米是什么样的房子？传统住宅里是两居室，在一些豪宅里是一居室，而在一些会“变魔术”的开发商手里则能做出三房，但是在南京，83平方米变成了别墅，还带院子和菜地。不仅如此，近期在南京近郊上市的一批别墅中，这种“小户型”还挺多。据365别墅频道不完全统计，3-4月，南京已有18家别墅确定加推近600套房源。其中，江宁、溧水、宝华为主战场，100-200平方米的小户型、低总价别墅成供货主力。

　　83平方米别墅也有院子和菜地

　　最早推出这种小别墅的楼盘是句容宝华的鸿信大宅门，该楼盘2014年4月开盘，第一批房源面积就只有120平方米-170平方米，售价11000元-13000元/平方米，100多万就能得到有天有地、前庭后院的中式小别墅，虽然是在句容，还是让不少南京人心动，该楼盘一期房源1个月就销售完毕，到今年，整个项目还剩下15套别墅在售，面积还是139.7平方米的小户型。近期刚刚内部公开的绿城宝华项目桃李春风则更为极致，项目做的是中式园林、田园小镇形态的合院，最小户型仅83平方米，虽然面积看起来不大，但是不仅有两个套间居室、厨卫齐全，还有庭院和菜地，两个房间并不在一起，通过风雨廊相连，十分有田园民居的味道。据悉，桃李春风主力面积100-200平方米，精装修交付，价格还没最后确定。位于宝华山森林公园南门的金科观天下的叠加别墅也只有126-142平方米，不过是毛坯交付，据悉将在6月份正式亮相。另外紧靠金科观天下的东原地产，也接手了阳光集团的100亩地，由于地块的容积率限制，也将打造小面积别墅产品。

　　别墅从大到小 和市场区域都有关

　　郊区别墅，原来都以“大”著称，例如句容仑山湖旁边的中国边城，一套250平方米的别墅，光院子就有400平方米，还有的别墅不过四五百平方米，最大的院子有两亩地。由于地价远低于南京，远郊别墅“白菜价”买大房子一直是卖点。

　　为何近郊别墅市场近期会充斥着这么多的小别墅？新景祥业务发展与咨询顾问中心总经理王慧在接受媒体采访时表示，主要是和市场需求有关，也和区域有关。本轮限购对改善购房者资格、资金卡严，需求出现外溢，进入溧水、句容、汊河等不限购区域置业增多，这批客群对价格的要求比较高，超过400万元的产品就比较难去化了。宝华区域经过一年多的时间，区域房价也已翻番，在保证总价较为合理的前提下，必然会缩小产品的面积段。此外，目前来看，宝华区域内的大多数别墅项目还是定位于“5+2”的运营模式，就是主城住5天，周末来郊区住2天，这一模式也不适合大面积的产品，因为大别墅远不如小别墅容易打理。

　　100平方米，甚至80平方米，到底还能不能算别墅？业内人士表示，别墅本来就是盛放山水情怀的，但是现在人们和都市生活联系太紧密，大部分人无法完全住在远郊别墅之中，像那种保姆住别墅遛猫、主人住公寓干活的事已经很少有人干了。但是能够独门独院、有天有地，又是很多人的居住梦想，小别墅就是符合现代市场的产品，不过这种产品区域价值不如主城区，升值一般都比较慢，购房人出手还是要谨慎。 交汇点南京晨报记者 刘娟