中国江苏网3月12日连云港讯 连云港市海州区人民法院坚持以党建带队建促审判的工作思路，按照“五个过硬”总要求，大力实施“海法先锋工程”品牌建设，通过构建“促学、历练、引领、激励、关爱”培养机制，多措并举加强青年干警教育培养，逐步形成全方位立体式的培养链条，助力青年干警成长成才，为人才培养“加油续航”。
执行局法官助理李凯在连云港法院第二届执法办案经验交流会上发言
在执行案件中，不动产作为执行标的物对于实现债权人的合法权益有重要意义，法院应当对被执行人的不动产进行及时、高效的处置。但是不动产“腾退难”始终是处置过程中难啃的“硬骨头”，不仅案件量大，而且被执行人对抗性强，消耗了承办法官大量精力，影响案件总体进度，造成许多有财产可供执行案件久执未果。海州法院执行局坚持以司法为民、公正司法为主线，以创新实干、廉洁高效为引领，以《加强和改进海州法院执行工作若干意见》为指南，锻造执行全流程，严格落实“854模式”工作要求，内部设立财产处置组，并在此基础上，创新房屋腾退工作机制，将强制腾退工作整合到处置组的工作中，专人专事，实现集约化、快速化处置，减轻实施团队工作压力，缩短处置周期，提升不动产处置工作效率，从而保障承办法官专注案情研判、方案制定等工作。本人作为财产处置组的组长，2020年共参与并成功完成不动产清场428处，其中包括对卢某某组织、领导、参加黑社会性质组织罪涉财产部分执行的清场，远赴苏州、常州等地清场多处。通过大量实践，我们不断探索和总结，形成了腾退“四心”“四区”战法。现将腾退经验进行分享和交流。
第一步是细心处置，不趟“雷区”
尽职调研、掌握情况。处置不动产的前期工作必须非常细致，这步战法的要点：一是全面勘察，对照登记信息对案涉不动产所在的整栋楼、整片区域都要有基本的了解，发现楼层数有出入、门牌号不一致等问题，要通过走访物业、社区，询问邻居等方式进行确认；二是尽职调查，详细记录不动产现状，比如是否有违建部分、拆除改建部分；实际使用不动产的人员、年龄、职业、身体健康状况、居住理由，以及是否配合执行的态度、履行义务的意愿等；三是根据上述情况，预估后续工作的难易程度和可能存在的风险，有针对性地采取后续措施，确保不趟信访、舆论的“雷区”。
如南京某商业投资公司申请执行徐某某追偿权纠纷一案中，本院查封并拍卖被执行人徐某某名下的位于海州区某小区16号楼2单元301室的房产，我们在核对拍卖裁定无误后赶往了上述地址，与楼下的邻居确认了楼号、单元号，来到门牌号为“301”的门口，数次敲门无人应答，为了谨慎起见，我们对该楼进行现场勘察，发现该楼连同底层车库层数为7层，与证载登记不一致。我们打算采取的方案是问询“201”、“401”的住户来确定该楼层实际情况，当我们敲开“201”的房门时，占有人张某某陈述他是本案被执行人徐某某的妻子，徐某某长期在广州打工联系不上，并且拿出了产权证，证明该房产是徐某某与她共有的，我们发现该产权证明确载明房产地址为“16号楼2单元301室”，张某某陈述他家没有私下换房子，而是因为社区装门牌号的时候没有考虑底层的车库，楼上的“301”室产权证为“401”。此刻我们内心感到后怕，如果将迁出公告张贴在门牌号为“301”后，我们联系不上被执行人，恰好所谓的“301”户主长期不在家，我们就会在规定的时限内进行强制清场，导致工作上的重大失误。
第二步是耐心处置，不造“灾区”
释法明理，督促履行。一是电话沟通，通过持续的、多次的与占有人联系，释法明理，告知权利义务，开展说服教育工作；二是上门勘察，通过室内勘察、采集房屋照片、讨论室内家具家电的搬运方案等给被执行人或占有人营造强大的心理压力；三是在被执行人表达还款意愿且有一定还款能力时，引导当事人双方积极协调，大额案件可促成双方执行和解，小额案件则要求被执行人一次性履行。在繁重的腾退工作面前，我们首先想到的是“不战而屈人之兵”，不造“执行一案，毁灭企业”的“灾区”，善意执行，“放水养鱼”。
如连云港市东方农商银行申请执行程某金融借款合同纠纷一案，我在前期的现场调查中，发现被执行人房屋装修豪华，家庭条件良好，通过多次上门谈话、进行室内勘察、现场采集房屋照片等方式施压，被执行人为保房屋，积极筹措资金，完全履行判决确定的义务，案件顺利执结。还有部分被执行人愿意清偿债务，但因资金周转困难无法一次性履行完毕，考虑到强制清场、启动拍卖程序会给被执行人造成一定的经济损失（房屋起拍价下浮30%、评估费用等处置必要费用），故在申请执行人同意的情况下，组织双方进行执行和解。如张某申请执行刘某民间借贷纠纷案件，执行标的本金加利息合计20万元左右，待处置的不动产是刘某位于市区某处的门面房，因疫情期间经营困难，刘某无力偿还借款而被执行。如果强行清场、拍卖房屋，被执行人损失较大，通过反复做思想工作，被执行人刘某与申请人达成执行和解，主动筹钱先偿还10万元，余款分期履行，每月还款5000元，直至还清所有欠款。申请人申请暂不处置房产。经反馈，被执行人目前经营状况良好，能够按月及时还款。
第三步是暖心处置，不怕“禁区”
个案分析，人文关怀。一是与不动产占有人沟通，在其表达继续使用不动产至拍卖成交后搬离的意愿后，综合考虑后续执行风险，要求其书面作出承诺，并缴纳一定数额腾房保证金；二是占有人愿意配合腾空住房但无力支付租金，可以协调申请人先行垫付租房费用或提供临时住所；三是在此期间，如被执行人无其他被执行案件，在确保能够控制房屋买卖款的前提下，准予被执行人在合理的期限内自行变卖房产。
为依法实现申请执行人权益的同时，最大限度降低对被执行人正常生产生活的不利影响，我们在腾退房产前，会研究该案件的下一步方案，做到个案分析，因户施策。对于住房，如果查明被执行人无其他被执行案件，我会充分尊重被执行人自行变卖的意愿，研判是否会损害申请人和其他利害关系人的利益，在确保能够控制相应价款的前提下，准予被执行人在合理的期限内自行变卖房产。处置“唯一住房”“禁区”时，如被执行人因银行账户被冻结无法支付租金，为确保被执行人的基本生存权，我会积极协调，如被执行人租房但无力支付租金，由申请人先行垫付六个月的租房费用，或者由申请执行人为被执行人提供临时住所，比如连云港市东方农村商业银行在我的建议下，针对处置“唯一住房”而在开发区旺旺家园小区租用了多套住房用以提供给被执行人临时居住，我们从“一清了之”到“注重善后”，经实践，该方法妥善破解了处置“唯一住房”的难题，起到了良好的执行效果。
对工厂、超市、酒店等生产经营性场所，被执行人、共有权人、承租人如有意愿继续使用房产，需书面承诺拍卖成交后搬离并缴纳一定金额的腾房保证金，可暂不清场而先行评估拍卖，但在谈话中必须明确其承诺拍卖成交后10日内完全腾空搬离，否则保证金用以缴纳拒不迁出的罚款，腾房保证金的数额一般为案件标的额或者房屋市场价值的10%（二者就低选取）。如申请人中国银行申请执行连云港市某涤纶有限公司金融借款合同纠纷一案中，被执行人的银行存款等财产远不足以清偿上述债务，但其名下有位于大浦工业园区的厂房可供执行，执行人员现场调查后发现，该公司仍在正常生产经营，且在疫情发生后的一段时期内转产，生产口罩、防护服等防疫设备原料。考虑到上述情况，执行人员要求被执行人缴纳一定数额的腾房保证金，并积极联系其他地点继续存放和使用设备，以便拍卖成交后能够及时搬离继续经营，做到“无缝对接”。
第四步是坚定决心，不留“空白区”
重点突出，快速清场。一是结合停电停水等措施，倒逼不动产占有人主动搬离；二是制定行动预案，全面考虑风险，使用“只清人、快领物”方法，提高清场效率；三是利用常态化的清场行动，集中“优势兵力”解决“霸房”重点案件；四是对暴力等方式抗拒执行，拒不腾退的占有人移送公安追究拒执责任。通过以上手段，打出强制措施组合拳，产生震慑效应，促使占有人不想、不敢抗拒执行，不留“有财产难处置”的“空白区”。
做好清场工作，强制力是保障。对于不动产特别是“唯一住房”的执行，在张贴迁出公告，讲明利害关系以及价值引导后，占有人仍故意拖延、拒不搬离的，我们会在确保稳妥安全的前提下，重点进行突击，坚决采取清场措施。具体的做法是：首先向供电公司等部门送达协助执行通知书，对被执行人的房产进行停电，一方面使占有人生活不便动摇继续霸占房产的念头，倒逼其自行搬离，另一方面排除清场过程中水电可能带来的安全隐患。停电后的数周内，如被执行人仍未搬离，根据占有人情况，制定详细周全的清场预案，重点做好风险评估，联动急救中心等工作。
清场过程中，我们总结了从原来的“清人清物”转变为“只清人、快领物”的工作方法。到达现场后，我们会责令占有人带齐生活物品立即离开，留置在不动产内的物品要求占有使用人限期十天内领取，仍未领取的将一并予以评估、拍卖。在更换入户门锁、张贴封条、封锁现场前，由公证人员对整个执行过程及室内的所有物品现状进行公证，同步记录，全程留痕，避免可能出现的被执行人以室内物品损毁灭失为由闹访、缠访的问题。“只清人、快领物”的做法大大减少了清场中搬离家具家电所耗费的大量时间，也避免了无处置价值的物品长期存放在指定场所无人领取、产生搬运费用、保管费用无人支付的问题。
执行过程中，对于现场威胁、谩骂、妨碍执行的人员先行带离至本院羁押室，并根据情节轻重对其采取训诫、罚款、拘留等措施。如占有人通过对抗措施阻碍清场或在清场后又撕毁封条擅自破锁进入室内居住，造成无法拍卖房产的，我们会及时向承办法官反馈，将相关人员移送公安追究拒执犯罪责任。如连云港市东方农商银行申请执行宁某金融借款合同纠纷一案，宁某名下房产为坐落于盐河路上约300平米的门面房，申请人根据生效法律文书申请执行该处房产。我们事先了解到该案件因房产难清场而久拖未执，上门调查后发现该门面房开了一家火锅店，老板张某称其不认识宁某，其从刘某处租得该房产，租赁期限还剩一年多，法院无权要求其离开。我们耐心解释相关规定并张贴迁出公告，后与宁某、刘某均未能取得联系，在本院多次上门与张某作法律释明和沟通过程中，其态度蛮横拒不搬离。经过研究，决定对上述房产采取停电措施，并根据房产、现场人员情况，研究行动方案，向局领导汇报后付诸实施。当天，出动警车四辆、执行干警二十余名，现场拉起警戒线进行清场，此时刘某带着其老母亲意图冲入现场阻拦搬家人员，刘某声称房子是宁某欠钱抵偿的，如果法院强行清场，给其造成损失会要求国家赔偿。我了解情况后，一边要求火锅店老板张某即刻搬离并告知其可向刘某主张返还剩余租金，另一边与刘某谈话，引导其另案解决与宁某的债务纠纷，不得在现场妨碍执行。最后在强大的执行攻势下各项工作平稳推进，历经十个小时，火锅店完成清空，多年未结的案件终于进入房产评估、拍卖程序。
今后的工作中，我们会积极探索，加大对强制腾退“霸房”案件的法律宣传，形成强大威慑力，逐渐改善执行大环境。运用物联网电子封条对已强制腾退的不动产进行全时段、全方位感知预警，避免被执行人撕毁封条、破坏锁具、重新进入不动产非法占用的问题发生。（李凯）
