“你认为房价还会涨吗？”11月10日，宁波东钱湖畔，万科媒体交流会上海区域专场上，万科集团董事会主席、首席执行官郁亮这样询问本报记者。

　　“应该不会大涨了，只会平缓地涨。”

　　“那你认为房价还会涨吗？”郁亮转而把问题又抛给了一位来自电视台的同行。

　　“会涨！”那位同行斩钉截铁地回答。

　　郁亮听罢，使劲地把头摇了摇。“有一句诗，‘不识庐山真面目，只缘身在此山中’，在新时代开启的时候来品味这句话尤其重要。我们往往对‘小时代’很敏感，比如房价涨了多少，今年学区房的政策会不会变等等。但是我们却忘记了正身处一个‘大时代’、一个新时代。”

　　郁亮并没有明确给出他对于房价涨跌的预判，却这样阐释他眼中的“大时代”“新时代”——如果说过去是重点满足人民物质文化需求的话，那么今天是要满足人民对美好生活的向往。

　　就在当天，已逐步转型为城市配套服务商的万科向外界展示出新时代的战略构想及勃勃雄心——致力于通过多元化战略，不断创新驱动发展，努力成为人民美好生活需要的提供者和服务者。

　　布局物流地产，是万科多元化战略棋盘上重要的一着棋。来自新加坡的全球物流地产霸主企业普洛斯的私有化，则为其布局物流地产提供关键契机——今年7月，万科、厚朴投资、高瓴资本、中银投联合组成的财团宣布参与普洛斯私有化，交易总价约159亿新加坡元（约合784亿元人民币），其中，万科占股21.4%，成为第一大股东，由此也迅速坐上了国内物流地产巨头位置。

　　万科集团执行副总裁、首席运营官张旭10日表示，包括南京、苏州、无锡等在内，目前，普洛斯和万科在全球拥有超过500个现代化物流园区，面积近6000万平方米。京东、菜鸟、顺丰、国美、唯品会……你所能想到的电商和物流平台，将来都可能是普洛斯和万科的客户。他不无自信地表示，“双11”如果总共有10亿件包裹，那么其中的5亿件是从普洛斯和万科的货仓里发出的。

　　其实，早在2015年时万科已启动物流地产业务，当时房地产开发企业都觉得物流地产不赚钱，或者没有住宅开发赚得多，物流地产行业排名第一到第十的均为外资企业。直至当下，这家龙头房企更坚定地确立了物流地产目标，并着力用“智慧园区”更替目前国内八成物流园区是“农民仓”的现状，“物联网链接所有设施设备，每1万平方米就有200个二维码，借助信息服务平台，客户可一键报修、在线跟踪……”张旭说。

　　事实上，近两年严厉的房地产调控及地价高位难降等，已极大压缩住宅开发利润。相反，受益于新型城镇化、第三方物流和电商企业的持续活跃，物流地产转而风生水起。世邦魏理仕的一份报告显示，今年物流地产租金增长幅度已高于住宅和普通商业地产，且更稳定。以南京为例，一季度该市物流设施租金环比增长率2.6%，明显高于同期住宅、写字楼和购物中心的租金增长率。

　　万科集团高级副总裁、万科上海区域本部首席执行官张海表示，万科在上海区域发展25年，已从住宅开发逐步发展出商业配套、养老、教育等新业务。目前万科在上海周边区域已进入22个城市，交付35万套住房，截至2017年10月市场占有率7.8%，较年初增长2.6个百分点，徐州、温州占有率更是突破20%。此外，企业用户已达428家；商业广场日均人流7万人；兴办学校在校生3300人；已规划建设5800个养老床位，其中1400多个床位投入使用；还有专业的服务公司，包括设计、建造特别是装修服务，以及物业管理，都达到业界领先水平。

　　另外，万科正顺应“租购并举”房地产长效机制加快长租公寓拓展步伐，目前共已开业2.4万间，上海及周边区域有8000间，其中超过1000间分布在南京。

　　万科南京公司总经理耿冰告诉记者，今年6月万科加入到江苏特色田园乡村的建设中，已参与兴化特色田园乡村项目打造。此前的9月16日，郁亮率队到兴化缸顾乡千垛景区、东罗村和李中水上森林景区、海南镇刘泽村实地考察。郁亮认为，乡村振兴是一个值得探讨的课题，万科希望在兴化培植动静结合的旅游项目，既塑造生态宜居的田园乡村，也挖掘与农事相关的体验项目以及养老与养生等项目。

　　业内常以“短期看政策，中期看土地，长期看人口”来判断房价走势。在当前“房子是用来住的，不是用来炒的”政策背景下，短期看跌房价的预期正在市场蔓延。万科忙转型，上市公司纷纷抛售投资性房产，何尝不是楼市之变的鲜活印证？

　　本报记者 汪晓霞