新华调查

　　“这事不会变吧？”自2月常州市武进区首块农村集体经营性建设用地入网挂牌拍卖以来，有意买地的企业主何银庆就不断向人打听。这是江苏近20年第一块推向市场的集体土地，它的入市交易终结了我省集体建设用地不能买卖的历史。

　　作为全省唯一、全国15个农村土地制度改革三项试点地区之一，武进允许农村集体经营性建设用地可上市交易、可抵押转让。

　　土改破冰，让曾创造辉煌的土地再次释放活力，赋予农民更多权益，武进的探索值得关注。

　　农村的地现在值钱了

　　此次武进挂牌拍卖的土地面积10.8亩，其所有权归礼嘉镇蒲岸村前火村村民小组。这块地入市前，前火村村民小组召集村民会，42户都签字同意一次性转让。在武进区相关部门协助下，前火村村民小组敲定，以30万元/亩底价拍卖这块地50年使用权。

　　“这价格跟镇工业园国有土地出让价差不多，农村的地现在值钱了！”前火村村民小组组长王东辉说，卖地所得本金准备存在村集体，每年给村民分红。

　　我国土地分国有和农村集体所有两类，后者又分农地和非农用地，非农用地包括集体经营性建设用地。1998年修订的《土地管理法》禁止集体建设用地转让、出让。村集体的建设用地须经由政府征用，变成国有土地后，再进入招拍挂市场——卖地收益当然归政府。

　　土地供应由政府垄断，农民难以享受土地权益。党的十八届三中全会明确提出建立城乡统一的建设用地市场，完善主要由市场决定价格的机制。去年9月，国土资源部向15个试点地区赋权开展以“农村土地征收”“集体经营性建设用地入市”和“宅基地制度改革”为内容的三项改革试点，相关法律在试点地区暂时停用。

　　武进区农村土地制度改革三项试点办公室负责人庄铿介绍，上世纪70年代，武进就有社办企业，后又涌现大量乡镇企业，他们所用集体土地陆续转为集体经营性建设用地，面积达11万亩。尽管国家禁止集体土地交易，但集体经营性建设用地的隐形交易市场始终存在。去年武进镇村集体经营性建设用地租出9万多亩，租金近3亿元。

　　武进集体经营性建设用地较分散，面积小，基础设施配套水平差，土地利用率不高，目前有1万多亩仍闲置。租地的企业多数规模小、产业层次低。集体建设用地不能公开上市，不被金融、证券、保险等机构承认，这给企业带来麻烦。何银庆介绍，自己在前火村村民小组租地15亩办厂，因土地产权、使用权都不归自己，没法拿去抵押申请贷款。他打算去拍下那10.8亩地，建新厂房，投产后预计一年增加销售1亿元、多纳税700万元。

　　武进现有集体经营性建设用地若全部入市，按每亩每年20万元地价、40万元物业的较低价格计算，至少收入600亿元。放眼全省，等待激活的农村土地资产数量惊人。2015年全省农业经济统计年报显示，各类企业当年使用173万亩集体建设用地，这些土地若能入市交易，以10万元/亩计算，全省农村集体资产即可新增1730亿元，超过当年1697亿元的全省集体经营性资产总量。

　　是租是卖村集体说了算

　　农村集体经营性建设用地入市，最大的焦点是利益分配。从区、镇两级政府到村、村民小组，乃至农民，各方关注“蛋糕”怎么切。试点农村集体经营性建设用地入市，武进明确要让农民收益有增加，政府收入有保障，镇村经济能壮大。

　　不同于其他部分试点地区将主要收益留给村组，武进坚持“两头均衡，做大中间”。政府与农民是“两头”，“中间”是乡镇。对以出让方式入市的集体经营性建设土地，按国家试点要求，武进区政府收取调节金。出让价格100万元/亩以内，按总价的20%上缴区财政；出让价格在100万元－200万元/亩，按总价的30%缴纳；超过200万元/亩的，按总价的40%缴纳。

　　湖塘镇党委书记蒋金明认为，集体土地允许上市是改革开放以来镇域发展迎来的最大利好。近5年，湖塘有3689亩土地被征为国有，绝大部分用于房地产开发，但镇里并无获益。全镇还有100多宗镇属集体土地，像城东老厂房30亩地，如能上市交易，每亩地价可达200多万元。湖塘已在谋划为这些地办产权证，发展商业办公楼。

　　湖塘镇有37个集体经济组织，去年集体收入最高的达1600万元，最低的仅百万元。湖塘镇经管站站长陈健认为，村集体收入取决于拥有的建设用地和物业资产的多寡。蒲岸村村支书殷德强介绍，这次出让10亩多地，村集体预计能分到六七十万元出让金。这笔钱，村里打算买门面房、盖厂房，增加集体收入。

　　不是所有的村都愿意上市卖地。武进4名受访的村支书，有3人对集体建设用地入市拍卖持观望态度。是租，是卖，他们要算收入账。武进规定，集体建设用地租赁，收益由镇、村分享。每出租1平方米，镇里拿5元，村里得3元。按此计算，出租1亩地，村里50年能获9万多元。如上市出让，以30万元/亩的出让价计算，按现有制度设计，村集体直接获利不会高于出让金的30%，并非就比租赁划算。

　　“村里有25亩建设用地，有一家企业让我们上市卖，我们不愿意。一亩地底价30万元，村组只能拿到六七万元，太少了，村组至少应该分到20万元。”武进区湟里镇街里村西安村小组村民柳文良说：“村里能卖的地就30亩，这是大家的‘养命地’。那25亩地，明年出租合同到期，我们要涨租金。”

　　“武进土改不搞一刀切，把选择权交给村集体。”庄铿明确表示，当地集体经营性建设用地可入市交易，也可维持现有租赁。

　　农民享土地增值有保障

　　随着土地约束趋紧，武进近3年出让国有土地1万多亩。集体建设用地上市，实现高效利用，对地方发展意义重大。武进规定，只要符合规划及产业准入要求，集体建设用地可用于房地产开发以外的诸多领域。

　　2015年中央启动征地改革试点，大幅缩减政府征地范围。除基础设施、公共事业、保障房等五种用地需求，武进不能征用集体土地。南京大学地理与海洋学院副院长黄贤金认为，如果制度落实到位，集体经营性建设用地将成城镇化建设用地的主要来源，村集体及农民将因此获益不少。

　　“农民集体成为土地市场的主体，并不意味着土地价格、入市数量不受约束。”庄铿认为，建立城乡统一的建设用地市场，应加强计划管控，统筹集体建设用地上市数量和进度，并由国土部门建立动态的基准评估地价。

　　“集体建设用地价格过高，不利于吸引更多企业参加竞拍，而且会抬高非经营性用地征用成本。”庄铿说。何银庆表示，无论是国有土地，还是集体土地，出让价格过高，都会加大企业生产成本。

　　地方政府将不再从事经营性征地，逐渐从土地市场退出，由此减少的土地收入如何弥补？武进区常务副区长陆秋明介绍，当地政府收入逾六成来自产业税收。2014年至去年，武进土地收入为35亿元，仅占这3年财政收入的8%。

　　土地制度改革如果进一步推开，靠土地出让拉动财政增收难以为继，对土地收入依赖较多的地区，无疑将面临重大挑战。省国土厅土地利用处副处长吴飞认为，江苏用地指标紧、拆迁成本高、规划要求严，只有推动经济转型升级，提高空间利用率、产出率，政府才能增加税源增加收入。黄贤金表示，苏南多地土地开发强度达30%，逼近开发警戒线，集体建设用地上市，能缓解用地紧张，政府有动力推动土地改革。

　　“集体建设用地平等入市，为农民分享城市化、工业化带来的土地增值效益提供制度保障。”省农委副主任祝保平说，农村土改刚刚起步，制度设计的各个环节需进一步完善，要普遍实现城乡土地同价同权，考验政府的智慧和各方的耐心。 本报记者 颜 芳