记者 刘春 徐睿翔 李睿哲 高启凡 鹿琳
经过近3年改造的扬子大厦，近日以崭新面貌出现在南京市民面前，9家金融企业集体签约入驻。
商务楼宇常被称为“立体的开发区”“垂直的商业街”，是城市发展的重要载体。随着时代变迁，城市可开发空间越来越少的同时，核心区现有楼宇逐渐老旧、业态相对落后，很多已无法满足产业发展需求。在城市更新大背景下，地处核心地段的老旧楼宇如何持续发挥“黄金效益”？记者就此展开调查。
腾笼换凤，老旧楼成了“亿元楼”
“今年10月，扬子大厦完成改造正式交付，招商工作正在紧锣密鼓进行。”11月26日，南京市新街口扬子大厦前，壹城集团招商部经理戚诚告诉记者。在他身后，建于上世纪90年代的扬子大厦焕然一新，未来将打造成新街口核心区商务新标杆。
扬子大厦矗立于淮海路和金銮巷交界口，地理位置十分优越，曾是南京市地标建筑之一。然而随着时光流逝，大厦外立面逐渐老旧，内部设施老化严重，业态也是五花八门，多为代账公司、培训机构、旅游公司、个体旅馆等小企业，与新街口“中华第一商圈”的定位不匹配。
2017年开始，壹城集团通过收购、租赁、置换等一系列方式整合扬子大厦物业，对其进行更新改造。历经3年多，扬子大厦改造一新。记者近日前往探访时看到，大厦玻璃幕墙光鲜亮丽，白色外立面简洁大气，一楼大厅增设了咖啡吧，方便商务人士休闲小憩。
“旧瓶换新瓶，新瓶还要装新酒。”戚诚介绍，如今扬子大厦更名“壹城中心”，致力于打造总部企业办公集聚楼宇，已签约高山金融、浙商证券、华宝证券等一批金融企业，今后还将招引知名证券、保险、期货等金融机构总部，会计师事务所、律师事务所等中介服务机构和高端商务商贸企业。
近年来，随着城市化快速推进，不少城市发展遇到空间资源短缺的瓶颈。一方面，城市核心城区存量土地越来越稀缺，有好的产业项目却没有落地空间，南京有主城区相关人士曾自嘲拥有本区最大的“孵化器”——企业发展到一定规模找不到合适的载体，就迁往郊区或新城。另一方面，核心城区不少楼宇建成时间长、设施陈旧，占据“地利”好位置，却未能实现“高效”产出，比如在南京玄武、鼓楼等主城区，低效楼宇面积已接近于一个城区高新区的规模。
“向存量要增量，越来越成为打破城市发展资源瓶颈、推动城市发展由外延扩张向内涵提升的必由之路。”南京市规划和自然资源局秦淮分局局长李建波介绍，今年全国两会期间，“城市更新”首次被写入政府工作报告，城市更新不仅是小区更新，只有住宅宜居加上产业经济有活力，才能真正“盘活”老城区。低效楼宇提质增效，既是提升城市颜值的有力抓手，也是加快经济结构调整、促进现代服务业发展从而让“黄金地段”释放“黄金效益”的关键举措。
也正因此，边界不断扩张的国内各大城市在经历了突飞猛进的城市化进程后，纷纷将老旧楼宇更新改造作为推动高质量发展的重点之一。去年，北京市西城区在全市率先发布了低效楼宇改造提升支持政策，计划在3年时间内投入不少于3亿元助力区域楼宇优化升级；杭州市西湖区启动老楼宇、老商圈改造，提出在软硬件改造提升的基础上，开发全区层面智慧楼宇管理系统；南京市秦淮区也制定了扶持政策，每年安排1000万元楼宇经济发展专项资金，用于发展“楼宇经济”专项奖励、支持楼宇基础配套设施升级改造。
近年来，南京不断“腾笼换凤”对老旧楼宇进行更新改造，一批老旧楼宇由内而外重现活力。建于上个世纪80年代的南京商厦升级改造已接近尾声，从传统百货逐渐转型为具备更多消费功能的购物中心；玄武区东鼎大厦改造后“变身”锦创数字产业园，为珠江路再添城市硅巷创新载体；秦淮区九龙大厦改造以来，短短几年间税收从1000多万元增加至突破2亿元。
“堵点”不少，新办法解决“老问题”
从惨淡经营到品质蝶变，许多老旧楼宇实现这一变化背后的过程并不容易。
九龙大厦有限公司副总经理李彬如至今记得，当年提出要改造时，一个商户指着她的鼻子叫道“我不会给你们这么顺利关门”。当时九龙大厦1-4层为九龙商场，80户中老年服饰经营户中，多数已经营近20年。有人提出，“我签了合同，经营得好好的，凭什么让我走？”还有人说，“走可以，你们要赔偿。”那段时间，为了推进改造，李彬如上上下下将所有商户跑了个遍。最终，公司决定保留1-2楼中老年服饰售卖区，离开的商户则引进或介绍到其他商场经营。
九龙大厦遇到的难题并不是孤例。一些老旧商业楼宇在发展初期就被出售给多个产权主体，之后这些产权主体进行出售或出租，导致老旧楼宇的利益主体普遍小而散、多而杂。有人愿意进行楼宇改造，有人不愿意，若涉及经营户租约没到期，如何协调处理也是个普遍难题。壹城集团自2017年接手扬子大厦，先是通过司法拍卖取得11层楼的产权，后又与南京宝祺装饰公司等产权主体达成长期租赁协议、与南京银行置换办公空间，单是整合大厦物业、扫清产权障碍，就花了整整两年时间。
南京市玄武区“121”推进办载体转型组组长蒋健介绍，目前的商务楼宇大多建成时间早、产权分散，该区75栋商务楼宇中，产权分散的楼宇共36栋，总面积达到145万平方米，占全区楼宇总面积的48%。小业主众多、产权关系复杂，直接影响商务楼宇的集中运营和产业培育。
记者调查了解到，部分老旧楼宇手续缺失，也制约着更新改造的推进。建于上个世纪90年代之前的众多老旧楼宇，建设中或多或少存在手续不全的现象，有的楼宇没有房产证土地证，有的楼宇后期自行加建扩建，当下再进行改造均无法通过规划部门审批。业内人士告诉记者，现在的普遍做法是，企业组织专家论证会，围绕改造方案形成专家意见后，再由楼宇所在区的重大项目办牵头召集相关部门开重大项目会，形成会议纪要，之后在相关部门“默许”下进行楼宇改造。
“钱从哪儿来”一直是老旧楼宇更新面临的难题。老旧楼宇改造涉及外立面提档升级、内部装修装饰、老化管线更改等方方面面，投入不是一个小数字。壹城集团相关负责人透露，扬子大厦改造中他们投了近2.7亿元。锦创科技产业园总经理夏可斌介绍，“旧楼改造的费用几乎可以达到重建一栋新楼，因此我们选择改造位置好、配套差、产权比较单一的旧楼，平均6-8年才能收回投资成本。短期看这是一件只产生微利的事情，我们看重的是综合效益和长期效益。”
为破解资金难题，北京市发改委提出，对于改造升级项目发生的银行贷款，可以按照基准利率给予不超过两年的贴息支持，总金额不超过5000万元。南京市规划和自然资源局开发利用处副处长陈俊杰介绍，南京正探索放宽老旧楼宇改变使用功能，对办公、超市、餐饮、影剧院等商业办公建筑内部业态调整或者互换，优化简化办理审批手续，此举是为拓展老旧楼宇增值空间，使其便于融资从而更好地盘活产业。
精准定位，升“颜值”更要增“智慧”
老旧低效楼宇改造，要考虑的不仅仅是如何提升“颜值”，更重要的是如何因地制宜、因物制宜改变功能。
从2016年接手九龙大厦开始，锦创科技产业园先后改造了银都·锦创广场等多个老旧楼宇，几乎“改一个、活一个”。夏可斌介绍，精准定位是老旧楼宇改造成败的关键，即考虑清楚这个楼适合做什么，然后围绕定位改造提升和招商。
“2019年，我们专门成立了产业规划研究院公司，根据老旧楼宇的地理位置、当地政府的产业规划等进行系统研究，为楼宇‘一楼一策’把脉问诊，同时依托公司在北上成渝的众创空间，为更新的楼宇导入符合定位的产业项目。”夏可斌说，九龙大厦地处新街口金融商贸区，被定位为金融科技产业园；基于珠江路本身的创业氛围和数字产业基础，将把东鼎大厦打造为锦创数字产业园，园区尚未开园，招商就完成了80%以上，“从定位、改造到后续运营，楼宇更新是个系统工程，必须围绕定位一以贯之。尤其后续招商中，不符合楼宇定位的企业不能要。”
家住南京市建宁路6号院的居民小陈日前惊喜地发现，家门口的南京商厦变了——外立面新增了裸眼3D屏，商厦内部更是新增了不少国际大牌和品牌餐饮店铺。南京商厦副总经理刘慧介绍，2019年商厦体验业态规模占比仅5%，改造过程中对300个品牌的柜位进行了调整，引进打造了空中花园、露天咖啡馆等，如今体验业态的比重已上升到10%。“南京商厦的改造不是简单的‘外墙翻新’，而是根据消费行为和客群特点，从内部管线到柜位招租，再到氛围改造、经营模式，涵盖运营管理全生命周期的更新。”
南大规划院城乡分院院长张川认为，老旧楼宇改造中或多或少会面临规范程序、新旧标准衔接、建筑功能结构调整等问题。不论是开发商自持还是政府所有，这些老旧低效楼宇要成功实现改造升级，都需要政府提供系统性的政策支持，以解决历史遗留的难题；而涉及具体运管方式、业态调整和资金筹集，在确保合法合规合理的基础上，还要遵循市场规律。
此外，楼宇运营主体或业主在运营过程中“重租轻税”，与政府希望打造高成长性企业之间也存在矛盾。蒋健说，未来对在城市新城新区建设的楼宇，在土地招拍挂、项目立项、建设前期就要设定门槛，采取带方案挂牌、区级平台介入项目等方式，从楼宇租售比例、物业管理、招商业态等方面，按照政府的产业规划提出明确要求和限制条件，从源头上提升楼宇经济发展的品质。
