随着电视剧《安家》的热播，房屋中介行业正被越来越多的人所关注。在淮安交易一套房子到底需要经过多少环节？房屋中介可以拿到多少佣金？“凶宅”等特殊房产真的存在吗？近日，记者专访了淮安来恩房产总经理江玥，听她聊聊房产交易那些事！■融媒体记者 王舒
收入 普通业务员月均五六千元
电视剧中，房屋经纪人仅成交了两套商铺就获得了近8万元的佣金，让很多人艳羡不已，纷纷表示这钱太好赚了。事实上，因为房屋标的差距，淮安的房屋经纪人拿不到这么高的佣金。
江玥介绍，目前淮安市场上的房产交易价平均在100万左右，交易佣金按照中介公司品牌、买卖双方征信、付款方式等差别，在1%-2%之间浮动，以折中1.5%计算，一套房产成交的总佣金约为1.5万元，扣除公司、门店的分成，一个普通业务员交易一套房产自己能拿到约3000块钱的提成。“淮安的房产交易总价虽然比不上北京、上海等一线城市，但好在房子交易周期比较短，业务员平均一个月可以成交一到两单，很少出现电视里说的那样一两年不开单的情况，普通经纪人综合月收入可以达到五六千块钱。”虽然工资乍看起来在淮安还算不错，但江玥告诉记者，房产中介的业绩压力大，基本没有下班时间，越是晚上、周末这些休息时间越忙，也正因为这些特点，房屋中介是人才流失率最高的行业之一，平均人才留存率只有8个月左右。
成本 房租、端口、人力是大头
很多人认为房屋中介就是打打电话、动动嘴皮子，为啥要收一两万块钱的中介费。江玥介绍，房产中介的成本主要有三大块：门店、端口、人力，占比分别约为15%、20%、60%。租赁门店主要是为了获取线下房源和客源；端口费用指的是互联网平台的服务费。现在80%的房源都在网上平台发布，如果没有交端口费，就无法第一时间获取信息；人力资源费用主要是指房产经纪人的工资。一套房子交易需要耗费大量人力，如外出扫楼、采集相关数据、调整房屋价格等都需要业务员来完成。“和其他行业不同，房屋中介的多数成本是前置的，在房子没有最后成交时，无法产生任何收益，因此一到两个点左右的中介费率，其实是市场充分竞争下的结果。据我所知，仅在淮安市场，房屋中介就有三四百家，竞争相当激烈，以我们公司来说，平均利润约为15%左右，并没有大家想像的那么暴利。”
电视剧中，中介每成交一套房，平均要发数万份传单、看上百套房。江玥表示，在淮安并没有这么夸张，但也确实不容易，一般发一千份传单可以产生一个上门的顾客，看房20套可以成交一套，“就像电视里演的那样，最后成交的顾客可能会认为你不就带我看了两三次房子，为什么就要收那么多钱，其实这些前期无效的工作对我们都是成本。”
工作 多为团队合作佣金分成
江玥告诉记者，在现实的中介行业，一套房子从挂牌到成交，中间涉及多道工序，比如房源的实勘、跟进、带看、维护委托等，很多信息在内部网络上共享，由团队协作完成。因此在一单成交中，除了公司收取部分外，经纪人提成比例中也有一部分是分成给协作者的。店长在门店的每一单成交中都有提成，主要工作是做门店策略规划、开拓资源、帮助员工提升，一般不会亲自跑一线。资历较老的业务员一般会专注房屋买卖，因为佣金较高，刚入行的新人会拿房屋租赁练手，以积累经验和客户资源，“我们是不提倡同事间撬单的，因为这会破坏团队协作氛围，也会加剧这一行的人才流失率。”
对于电视里出现的开车带客户看房、给客户撑伞、买水等细节，江玥表示这在他们的工作中经常出现。“就在这两天，我还自己开车去乡下把顾客带到市区来看房呢，没办法，客户有意愿看房已经不容易了，总不能要求人家打车自己来吧。”江玥说，好的房产经纪人，不仅要有周到的服务，更要具备专业的业务能力，要熟知房屋交易各项环节，还要对税法、合同法、婚姻法等法律知识有基本了解，甚至对客户的心理也要有一定的揣摩。“现实中，有超过一半的客户没有目标房源，他们只能说出对房子的大概要求，根据这些要求，中介要利用自己掌握的技能，在地段、学区、配套、环境、价格之间动态平衡，给客户提供多种房源，并利用自己的专业知识，提供买房建议。”
交易 “凶宅”曾打折30%出售
剧中房似锦一套凶宅三次出售让人惊叹，现实中，江玥也有成交凶宅的记录。她回忆说，自己刚入行的时候，曾接到了一个发生过凶杀案的房子，虽然最后成交了，但交易总价只是市场上同类型房源的30%左右，是相当低的，“毕竟买房子是很多家庭的大事，大家都不想花这么多钱，买个不舒服。后来，因为实在没有市场，凶宅我们就直接不卖了。”江玥表示，不仅是“凶宅”，普通购房人对房屋楼层也非常在意，编号为“18”、“14”的楼层就很不受待见，售价一般比其他差不多高度的便宜5%左右。
淮安市场虽然没有老洋房等历史悠久的房产出售，但在江玥的从业经历里也不乏高价房产的交易记录。她介绍说，自己曾交易过一套价值400多万的别墅，“那一单，我前后跟了3个多月，最后成交时，拿到了六万多元佣金。”
说到佣金，江玥坦言，用户翘单确实时有发生，对此他们也没有好办法杜绝，“我们只能优化服务，毕竟人心都是肉长的，你服务到位了，对方也不好意思不给佣金。”对于客户私下交易的风险，江玥表示确实存在，“正规中介在房产交易前都要进行房产调查，还会提供房产交易保障，规避风险，私下交易一旦房子涉及债务纠纷、产权不明等情况，对买房人来说会非常麻烦。”
