5月15日，本报刊发了《我市首部物管条例草案公开征求意见 各位业主请“亮见”》的报道，引起较大社会反响，不少读者加入讨论。其中，不少意见指向对物业公司服务提升的监管，还有人对《草案》中部分赋予物业公司“限制”业主权限的条款提出质疑。淮报融媒体记者就此采访了一些专业律师，请他们谈谈看法和建议。

　　■融媒体记者 何弦 金义旻

　　通讯员 汤景峰

　　《草案》赋予物业 “限制”业主权限

　　有人理解有人反对

　　《草案》第67条，业主未按时交纳物业公共服务费、分摊的公用水电费，经依法催告后仍不缴交的，物业服务企业可以限制其使用电梯卡，但在限制使用三十日前应当书面告知业主。第85条，非法建设建筑物和构筑物、开挖底层地面、扩大院落占用共用部位或共用设施设备等，可以临时停止向业主专有部分供水、供电，但应当在停止供水、供电前书面告知业主或使用人。

　　《草案》一公布，网友“烤肉就酒”就发帖提出，《草案》中有关物业服务企业可以断水断电停电梯卡的所有条款，都应该是不合法不合规的。这些条款也随即成为市民热议的焦点，有人反对，也有人表示理解。

　　家住生态文旅区的市民张女士认为，这未尝不是提高物业服务质量的一种办法。“部分业主总是惯性拖欠物业费，物业公司没有足够经费就无法开展好小区各项服务。最终形成恶性循环，这是对按时缴费业主的不公平。”张女士说。

　　市民丁先生说，业主拒缴物业费，物业公司的确可以通过法律途径来催缴，但这一方法耗时长，通过限制电梯卡来催缴物业费不失为一种更为直接的方法，但需对物业企业进行监督，防止物业以“权”谋私。

　　网友“送阳”认为，要让业主和物业之间和谐共处，最主要的是对物业公司进行监管，“没有符合要求的物业服务质量，谈何物业费催缴？”网友“施道兵”则说：“将一个服务型企业冠名为管理者不妥。不能总想着管理，忽视了服务。每个小区都有管不好的人和事，强势的管理总比不上暖心的服务。”

　　专业人士谈《草案》

　　亮点突出针对性强，但部分条款违反上位法

　　针对《草案》和其中一些热议条款，记者采访了一些专业律师。在他们看来，制定这样一部符合淮安实际且具有较强针对性、操作性的地方性物业管理条例很有必要。但是有律师提出，《草案》立法者在大胆创新的同时，部分条款也违反了上位法。

　　毛适之律师：

　　《草案》关注当下热点问题，上位法的部分原则性规定需结合我市实际进一步细化

　　“随着业主自治意识的增强，物业管理中存在的一些问题逐步凸显出来，主要是职能部门权责不清、住宅小区停车管理矛盾突出、物业服务企业服务不到位、擅自弃管现象时有发生等。”江苏引航律师事务所毛适之律师认为，本次出台的《草案》基本涵盖当下民众关注的热点问题，如赋予建设单位更多责任，有利于减少由于建设单位的遗留问题致使业主与物业企业的矛盾；规定物业区域分立合并得听业主意见，对于分期开发交付项目的物业管理区域调整具有一定指导意义；要求业委会或物业企业应当建立规范的财务管理制度、公开费用使用情况等，有利于促进财务透明，改善住宅小区资金敏感问题。“国务院和省人大常委会分别制定了《物业管理条例》《江苏省物业管理条例》，但上位法的部分原则性规定还需结合我市实际进一步细化。”毛适之说。

　　马丹律师：

　　违反上位法的条款，有关机关有权予以改变或撤销

　　恶意拖欠物业费，不妨设置“黑名单”

　　“仔细阅读后发现，虽然《草案》针对热点问题、敏感问题进行了明确规定，亮点突出、可操作性强，但也存在违法立法情形。”北京市炜衡（南京）律师事务所合伙人马丹律师说。

　　马丹所列举的正是一些有关“权限”的条款。“《草案》第十八条‘筹备组业主成员必须承诺不参加业委会委员的选举’，剥夺了筹备组业主成员依据法律和行政法规享有的选举权，违反了《物权法》和《物业管理条例》。”马丹说，《物权法》是由全国人民代表大会制定的法律，《物业管理条例》是国务院制定的行政法规，而《草案》是淮安市地方法规。根据《立法法》第九十六条，下位法《草案》违反了上位法《物权法》和《物业管理条例》关于业主有权选举业主委员会成员的规定，有关机关有权予以改变或者撤销。

　　对于市民热议的《草案》中赋予物业在特定情形下可限制业主使用电梯卡、限制机动车进入住宅区的条款，马丹也明确表示属违法情形，“限制使用电梯卡侵犯业主共有物权；限制机动车进入住宅区，严重违反《物权法》规定。这些条款均违法赋予民事主体以行政强制力，过度干涉和介入私法领域，损害了业主合法权益。”马丹表示，作为与业主平等的民事主体，物业公司本身并没有法律赋予的行政权利，《草案》以法律形式赋予物业行政强制力，无视物业合同约定，严重违反《合同法》《行政法》等。

　　针对拖欠物业费问题，马丹建议，可参照《南京市住宅物业管理条例》引进“黑名单”惩戒机制。业主欠缴物业服务费用、公共水电分摊费用的，业主委员会、物业企业可以通过上门催缴、在物业管理区域内显著位置公示等形式，督促其限期缴纳；逾期不缴纳的，物业企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。经仲裁裁决或者司法判决确认后仍不履行的，按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。

　　市消保委 相关人士：

　　物业公司应定性为民生企业，设置市场准入条件，用良币驱逐劣币

　　市消保委相关人士表示，《草案》中赋予物业断水断电等权利，与消法宗旨相违背。此外，该人士提出了对物业公司的“定性”问题。“如果定性为一般企业，必然要追求利润的最大化，这与物业管理给广大民众提供服务的宗旨相矛盾。”因此，他认为，应该将物业公司定性为民生企业，追求利润的合理化而不是最大化。他还针对物业公司的申办环节提出建议：“设置市场准入条件，提高门槛，用‘良币驱逐劣币’，让真正有实力、能够提供优质服务的物业公司进驻小区。”

　　物业满意度调查昨日上线

　　首日吸引两千多人参与

　　“物业管理公司是否及时、妥善解决业主反映问题？”“您认为目前小区物业管理还有哪些问题需要改进？”……为如何规范我市社区物业管理工作，更好地满足广大群众日益增长的物业管理需求提供参考，昨日，市消保委推出了为期5天的“淮安市住宅小区物业满意度消费调查”问卷，共设置18个问题，对小区物业管理与服务进行全方面评价，第一天吸引了2000多名网友参与。

　　近年来，随着我市经济发展，房地产业特别是住宅小区的开发建设发展迅猛，在很大程度上改善了广大群众的生活居住水平。作为其延伸服务，住宅小区物业管理备受关注。“然而当下，有关物业管理服务的投诉居高不下，涉及到倒卖业主信息、上涨物业费、重复收费、多收手续费、挪用公共资源、维修不积极等众多问题。”市消保委相关工作人员表示，此次物业调查问卷活动旨在更好地了解我市居民对住宅小区物业的满意度及小区物业存在的问题。

　　记者了解到，本次调查问卷在市消保委官方微信平台“淮安市消费者权益保护委员会”开展有奖消费调查，时间截止到2019年5月26日。据工作人员介绍，问卷调查涵盖了物业服务质量、物业费缴纳、物业外包、物业纠纷等方面。“我们将针对此次消费调查反映出的物业服务中存在的共性问题，督促相关物业企业落实整改；对侵害消费者合法权益的，联合相关职能部门进行严厉查处。为全市消费者构建一个安全、绿色、和谐文明的居住环境。”该工作人员说。