苏州人自古擅长造园艺术。面对城市更新的时代命题，诞生在苏州的民营企业江苏蓝园，正在探索新的“造园”之路。

刚刚过去的清明假期，苏州人民路的蓝·芳华文创园人流如潮。旧厂房里飘出咖啡香引人驻足，年轻人举着手机，在涂鸦墙前排队“凹造型”。

淮安小岛河下营地，迷人的夜色中篝火噼啪作响。游客围坐一起，跟着音乐摇摆，烧烤架上的肉串滋滋作响，勾起欢声笑语。

在无锡山联村，一场踏青生活节三天引来数万人，游客逛市集、走山村、体验民俗，在“中国最美乡村”享受惬意春光。

这些曾经的工业锈带、闲置空间、偏远乡村，因蓝园的精心“雕琢”而重获新生，正加速实现人气、商气、烟火气的汇聚。前不久，蓝园旗下项目入选住建部第二批城市更新典型案例，成为全国少有、全省唯一入选的民营企业项目，引发行业广泛关注。作为一家在全国运营近90座园区，整体运营面积100万平方米，入驻企业超万家的民营企业，这一抹“江苏蓝”，给城市更新带来一个全新的“解题样本”。

重构政企协作模式

走进无锡蓝湾1917文旅街区，西府海棠掩映着吴韵文化馆，非遗店铺与特色小吃相映成趣。这片8000平方米的老街改造背后，藏着“政府引导+社会企业投资运营”的创新密码。

“这里正是入选全国案例‘无锡蓝系列园区’项目的重要组成。”项目负责人张波介绍，街区改造采取“修旧如旧”的模式，诸多建筑采用榫卯结构，最大程度还原老街的历史文化魅力，让周边居民在复原的场景中，享受充满烟火气的幸福生活。

入选全国典型案例，蓝园绝非偶然。无锡市住建部门相关负责人介绍，在政府引导下，蓝园100％自筹资金实施园区整体改造。改造后，通过“租金+物业+增值服务+收益分成”的多元化盈利模式，2023年就实现年税收1510万元。

这种模式创新源于蓝园对城市发展规律的深刻洞察。早在2012年，当房地产行业仍在增量市场高歌猛进时，以商业不动产运营为主要业务的蓝园前身，就把目光投向存量资产运营，并锁定“与现代化极不协调”的老旧工业厂房、街区、校园等载体。首个项目就是以南京铁道职业技术学院老校区为基底的金川科技园的改造。

“从拆旧建新到织补更新，是时代发展的必然，必须抓住机会提前布局。”江苏蓝园文化产业集团有限公司董事长兼总裁顾军认为，城市更新的规律，一定会从规模扩张转向内涵提升。但传统的“织补更新”面临多重困境——政府主导模式受制于财政压力，难以覆盖城市中大量的“边角地带”；同时因回报周期长、改造限制多，社会资本往往望而却步。

蓝园开始另辟蹊径。用市场思维寻找存量资源的文化潜力，并将其转化成盈利点，从而实现投入产出的平衡。

在这样的逻辑下，蓝园以“轻资产+强运营”切入，与政府形成“产权方出空间，蓝园出资金、出方案、出运营”的灵活合作思路，破除过去大拆大建的城市更新路径依赖，也破除“二房东”的单一收租策略，而是通过延续城市历史、增强城市文化氛围，把城市更新从单纯地盘活存量资产，转换到文化产业运营企业培育孵化的赛道上。

位于苏州古城平江历史文化街区的“蓝·菉葭乐坊”，是5年前蓝园接手改造的项目，这里原本是苏州西乐器厂。改造在保留老厂区的原始肌理基础上，充分融入音乐元素，并通过导入数字文化+网红新消费业态，迅速成为古城的一处以“微更新，小而美”为特色的小资情调打卡地。

“载体体量虽小，营收也不大，但给我们带来更多的是蓝园产业园区的多样化特色化，也折射出蓝园的发展策略。”江苏蓝园执行副总裁陈莉表示，重构政企协作的城市更新模式，不仅要为更新资金找到出口，更要为城市文化记忆的留塑找到突破口，这是政企双方的共识，也是合作的基础。正是以文化传承价值撬动政府信任，形成可持续复制模式，才有了当下蓝园近90个园区的运营版图。

带着运营思维做设计

位于苏州相城的蓝·湖上和风文旅产业园，墙角长出的一棵杂树得到特别的“优待”——精心修剪成景观，道路甚至为其“让路”，成了一处别样的风景。

走进由蓝园操盘的诸多更新项目，很难发现建筑上的大的突破或颠覆性创新。不经意间，就会发现厂房桁架被转化为空间结构，老设备变身艺术装置，甚至报废的汽车变成了花坛，巧思的嵌入和氛围的塑造，以及载体内大量原有建筑材料、物品、一草一木地再利用。

这样的实践蕴藏着蓝园独特的辩证设计哲学。顾军认为，一方面，民营企业参与城市更新，必须严格控制成本支出。用创意“打败”陈旧，正是老建筑的“破圈”之道；另一方面，这样的“痕迹”是场所的独家记忆，善待这些痕迹，充分展现对建筑生命、肌理的尊重，也是新项目的“出圈”之基。

“我们的设计一直遵循三句话——应留尽留、应用尽用、应改不一定改。”顾军介绍，这种“克制性”的改造，让每个项目的改造成本较传统模式平均降低60%，更让场所的历史文脉、记忆焕发新的活力。

一边修“旧瓶”，一边装“新酒”，蓝园的“更新方法论”，还体现在“带着运营思维做设计”。

2018年苏州金塔电子厂改造时，设计团队同步规划未来业态，如今的蓝·芳华创意产业园，数字文创业态占80%，休闲配套占20%，工业风遇见新消费，成为核心卖点。盘胥路蓝·SPORT文创园前身为玻璃厂，改造后以“全民运动+夜经济”定位，自营江南小剧场并引进足球青训等业态，构建出年轻消费场景。

“任何一个园子都不能单独存在。”陈莉介绍，蓝园每接手一个项目，首先就要对在地文化开展挖掘利用，对属地居民生活方式进行深入体验，对区域交通及城市界面优化思考，对项目历史遗留问题进行逐一分析。例如，在吴中甪直古镇万盛米行旧址改造中，正是通过对载体历史属性深度挖掘，打造文旅体验空间，项目得以入选联合国“长三角古镇文化遗产保护和利用创新案例”。

陈莉认为，从文创园运营转向城市文化运营，需要进行精准文化解剖与市场定位，赋予园区科技、数字、运动等多元IP，既避免“千园一面”，又缩短招商周期。

探索文化消费新增量

历经十余年探索，蓝园的产品体系愈加垂直细分。从写字楼、城市综合体，到科技产业园、文化创意园、体育产业园、文化街区、农文旅七大产品体系，几乎覆盖了当下城市更新的全业态。

“尽管产品和经验都很丰富，但仍要给甲方选择我们的充分理由。”陈莉坦言，蓝园的思考，不仅要为资产持有方省钱，还要赚钱，让闲置资产重新融入城市经济循环。

不局限于物理空间改造，蓝园的创新朝着更深层次的产业生态系统构建迈进，从策划、设计、改造、招商、运营、企业服务的全链条服务生态，通过与地方政府、入驻企业以及消费者的价值共生，增强其核心竞争力。

目前，蓝园不仅成立了2亿元的文化基金，还搭建了“191企业服务平台”，通过数字化建档、政策匹配和产业链整合，构建企业成长加速器，实现全周期企业管家服务、全链条品牌营销、全流程数字化招商等。

苏州小棉袄信息公司是蓝园首批入驻企业代表，公司在该体系支持下，三年内成长为江苏省首家年度销售业绩突破一亿的电子商务服务商，印证了“陪伴式孵化”的价值；在无锡，蓝系列园区整体出租率超过90%，2023年业态更新后，网红店面企业“洗牌率”达到70%，实现既长红更常新。

除了入驻企业，蓝园还在为消费者创造更多情绪价值。“苏州首家咖啡节品牌”——引力咖啡节、“独创式园林市集”——酵母市集等，活动累计吸引超过1000个独立品牌、50万人次流量，通过青年文化破圈传播，累计创造千万级网络声量，证明文化IP运营能有效提升资产溢价能力。而把城市更新项目的流量从公共区域引入私域，进一步为商户赋能，也已成为蓝园在研究的一个重要课题。

“最好的城市更新，一定是以人为本，让记忆活在当下，让未来生长在历史的土壤里。”顾军说，城市更新没有固定标准，但一定是更加注重从物权到人权的思考。蓝园始终是一个文化公司，将继续遵循在地文化属性及市场消费需求，专注文体系产业园区、数字文化产业园区、乡村文旅产业基地等存量资产的改造及长效运营，在有限空间内，探索城市文化消费增长的无限可能。

住建部专家认为，以蓝园为代表的民营企业，敏锐地把握市场及消费新动向，通过“空间重构+内容运营+生态培育”的三重变奏，正加速让文化基因重塑空间价值，通过生态系统培育持续商业活力。城镇化的下半场，需要更多像蓝园这样的探路者，为人们打开更多扇窗，去窥见城市和乡村的更大可能。（盛峥）