在南京玄武区顾家营路上，孔小敏一家新买的房子和老房子就隔一条马路。11月7日下午，她来到钟翠云庐项目现场查看新房的建设进度。今年1月，她在这里买下一套143平方米的四房两卫7层洋房，总价535万元。两个孩子大了，需要多一间房，这套房带大露台，还有她喜欢的“八百库”储物空间，让她对入住后的生活充满了憧憬。
孔小敏一家是江苏高品质住宅需求家庭的一个缩影。2024年2月，省住建厅会同省自然资源厅出台《关于支持住宅品质改善提升若干措施》，随后又印发《江苏省改善型住宅设计与建造导则》《江苏省改善型住宅评价细则》。此后，各市的落地细则也纷纷出台，“好房子”有了明确的评价标准。两年来，全省各地不断涌现出一批各具特点的高品质住宅项目。如今市场上的好房子“进化”成什么样了？新华日报·交汇点记者探访了三家位于南京的高品质住宅项目。
好房子的三个“画像”
说起好房子，不少人先想到“豪宅”。刚需家庭、青年购房者，一样买得到低总价的称心房子。南京雨花台区软件大道上的热销楼盘雨花新澍便是这类住宅的典型代表。
雨花新澍项目最小的户型69平方米，还颇受欢迎，每次开盘都卖得很好。“现在的年轻人奉行‘实用主义’，面积上够住就行，总价不能超预算，对项目的品质和配套也有要求。这套低总价、高品质的房子刚好符合他们的需求。”项目营销负责人孙刚说，“我们这里，200万元左右能买一套，首付30万元先上车，不用跑到远郊去。”
该项目共1630套，2025年10月开盘的一期目前已经基本卖完，今年以来成交近1000套，月均100套。孙刚说，购房的客户中，软件工程师、刚毕业的年轻人、准备结婚的小两口等青年人占了一大半。
何曼丽便是其中之一。她和先生都是安徽人，在南京工作了7年，有两个孩子，这是她家的首套房。“看过不少二手房，也对比了很多新盘，这里各方面都符合我们的要求。”105平方米的三房总价310多万元，购房补贴10万元，算下来300万元出头。她说，小区周边配套教育资源较丰富，孩子上学很方便。
江宁区竹山路的樾满云川做的是另一类产品：适配中等收入家庭的高品质住宅，总价在300万元至500万元区间。该项目自去年12月首次开盘以来持续热销，截至目前824套已去化约700套。整个项目体量很大，总价也不低，逆势热销的“密码”是什么？项目总经理陈泓带着记者走向负一、负二楼的下沉空间，这里有按照国际赛事标准配置的篮球场、网球场、羽毛球场，还有一面15.5米高的攀岩墙，健身房、拳击馆等运动场地一应俱全。小区里配置了这么专业的运动场馆，让不少来看房的人心动不已。
南京玄武区的钟翠云庐做的是低密高品质住宅，属于更高级别的高品质住宅。用销售经理孙梦雪的话说，不少业主是“终极改善”。项目配建约3400平方米会所，连着两处下沉式庭院，健身房、恒温泳池都在其中，步行不远便是紫金山。除了环境和产品，业主们还看重交付之后的物业服务。孙梦雪介绍，项目物业由绿城自营，不外包给第三方，团队长期驻场。
好房子好在哪？合身、好用、安心
三个楼盘卖得都不错，产品策略却各不相同。雨花新澍把户型做小、总价压低，落在年轻人够得着的区间。《关于支持住宅品质改善提升若干措施》从规划、用地到服务全流程给出支持，明确容积率、绿地率、建筑密度等可在详细规划中优化，电动自行车充电场所、配电房等公共配套不计入容积率。今年3月20日南京发布的“宁六条”，首条就是“一类群体一策”，面向青年人、养老人群、产城融合人群和都市圈人群，推出区位合适、面积适中的地块。
雨花新澍和樾满云川不约而同都放弃了“恒温泳池”这一“标配”。孙刚说，他们做过调研，客户更在意后期物业费和维护成本，“不如把钱花在天天用得到的地方”。会所里设了“4点半学堂”，孩子放学能写作业；设置“办公盒子”空间，打印机、工位一应俱全，业主们晚上加个班、周末开个短会不必挤在家里。还有“多功能盒子”、电竞空间，还未入住的年轻的业主们已经在这里举行过多次主题活动。
除了为业主们打造专业的运动场馆，樾满云川的开发商还花心思琢磨“房子怎么设计才更好用”。陈泓说，他们经过大量调研发现，这个年龄段的业主们非常重视餐厅和厨房这两个空间。于是，他们尝试把厨房和餐厅打通，客户很买账，“做饭不再是一个人的苦力活，孩子在岛台边玩，老人一起聊天。”
好房子还必须有面积充足、环境优雅的公共空间。《导则》把绿地率和集中绿地面积在现行标准上提高10%，层高底线抬到3.1米。记者在探访三家楼盘时发现，公共空间是房企最“舍得投入”的地方，绿化面积、会所体量、运动场馆的配置，都比前几年高出一截。楼盘虽尚未交付，却满目郁郁葱葱，搭配着颇具艺术气息的景观装置，颜值出众。
“828新政”后好房子更好卖了
8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》（建房规〔2026〕3号），新出让土地的住宅项目“优先选择现房销售”。苏州和南京分别于10月24日、10月31日印发实施意见，对预售管理、现房销售、土地供应等方面进行了系统安排。
记者在探访中发现，“828新政”后两个月来，这三家楼盘都出现一波小行情。“新政之后短期内有个小爆点，去化加快。”孙刚说，客户判断现房销售会成为主流、开发成本抬高，“国庆前后我们销售非常好，客户也认可”
房企测算新政后项目的开发成本确实会有所上升。陈泓认为，新政后房企拿地将会更谨慎。但是，能让房企“松一口气”的是南京新政中两条较为“友好”的细则：土地出让款可先付50%，余款两年付清，项目可以按栋竣备，带押销售，“比原先测算的资金压力小了不少”。
住宅产品的开发逻辑变了。陈泓说，前些年靠高负债、高杠杆、高周转滚动开发的模式走不通了，现在更像制造业，比拼的是产品本身，谁做得更贴合居住需求，谁才卖得好。前些年房企拼的是面子，会所越建越大，名贵树木越种越贵，奢石越用越多。“这些招数最近失灵了。”樾满云川把成本从“看得见的奢华”挪到“用得到的场景”，把原先华而不实的配置换成了业主们天天都能用得上的空间。陈泓打了个比方：“衣服不一定穿名牌，剪裁好、面料好才是好衣服。”
陈泓和孙刚都看好业主社群的营造。“硬件好还不够，还要配上好‘软件’。社群活跃，小区氛围更好，业主们归属感更强。但要做好社群不容易，这是一件很考验运营专业度的事情。”陈泓说。
这批高品质住宅将在未来两三年集中进入交付期。届时，房子好不好住、生活品质有多大改善？业主住进去才能真正体会。
新华日报·交汇点记者 刘霞
