日前，商务部流通业发展司印发《零售业创新提升案例集（2026）》，全国50个案例入选，江苏占6席——南京新百、南京江北印象汇、南京金象城购物中心、南京景枫再地及再地西区、扬州银泰百货、苏州盛家厍历史文化商业街区，数量居全国第一。自2024年首次评选以来，江苏连续三年累计14个案例入选，总数同样居全国第一（三年全国共124个）。
数量之外，更值得琢磨的是这批案例的共同选择：不新增建设用地，极少大拆大建，靠屋顶、地下、街角、滨水的功能重组把“商业盒子”重新打开。消费格局持续迭代，传统百货“以商品售卖为中心”的逻辑，对年轻客群吸引力不足。商业载体如何从“卖货的场所”变成城市的活力节点？记者走访这些“样本”商业体，尝试找到答案，也发现了新的问题。
从“商业盒子”到“城市客厅”
11月5日上午，新街口地铁站里客流往来不息。通往南京新百的8号口，原本只是通行的地铁连廊，化作一条沉浸式海底隧道，流动的鱼群、悠游的海龟在屏幕上缓缓舒展。
顺着台阶走到南京新百正门广场，几十只鸽子或是悠闲踱步，或是低头啄食。一位女士停下脚步，捏着小袋饲料，一群鸽子立刻围拢过来，翅膀扑棱棱响成一片。
“这里以前就是个普通地铁出站口。我们依托8K大屏和顶部灯光，把地下过道做成沉浸式视觉空间；又打造鸽子市民广场，方便互动。”南京新百百货事业部总裁林晨介绍。新百这个区域已经成了新街口最热门的打卡点之一。
商场东侧，一座Z形“户外飞天梯”正在施工，将从步行街直通七层屋顶花园。林晨说，今年新百的空间焕新还在推进：开在写字楼里的洲际酒店在南京中心即将开业，南京中心写字楼还规划了可眺望紫金山、玄武湖的顶层停机坪。
“我们提出三大调改策略，打通‘空间、业态、场景、流量’的循环。”林晨解释，“室内室外化”把自然景观、城市文化、休闲功能向外延伸；“室外室内化”把地铁客流、广场人流、文旅打卡需求导入场内；“百货购物中心化”重构空间和业态逻辑，从传统柜台转向体验型、社交型、一站式生活方式中心。
打开“盒子”的方式不止一种：有的向天上要，有的往地下、往街角要。
景枫中心再地街区以及其中的再地西区在江宁百家湖商圈，跳出“进店才消费”，把公共空间和商业业态揉在一起。户外借鉴英国皇家园艺师Jekka McVicar的草药园艺理念，建成约1500平方米“药剂师花园”，汇集50多种兼具观赏与实用价值的药植，艾草、薄荷、洋甘菊、薰衣草依次排布，每株旁边立着标识牌。
空间一角挂着“植物诊所”招牌。“如果家里盆栽长势不好，既可以拍照线上问诊，也能搬来‘挂号’，这种方式太贴心了，我特别喜欢。”家住附近的周女士告诉记者。一旁“可食花园”划成小菜田，面向居民认养，只需缴纳少量费用，由园区专人管护，成熟时来采收。
“改造时我们就在想，只做购物空间，很难留住人。”景枫品塑媒体负责人华蓉说，项目以植物为纽带串联街区，叠加多元业态，把商场变成居民愿意常来的城市自然客厅。
同样理念也在其他样本上有所体现。江北印象汇把闲置荒地改成溪流叠瀑景观，搭配月光松鼠装置；金象城购物中心升级沿街前场、公共通道和中庭，搭起6米高仿真景观树、大片草坪，做出公园式的治愈空间；扬州银泰百货让出正门临街黄金区位，建成5000平方米“citypark青年友好公园”，草坪不设围栏、全天开放，骑车出行的人、带娃家庭都能自在走进来，配套骑行停放和便民服务；盛家厍用陶罐、砾石、石块搭配地被与时令花卉，做出滨水绿带、街巷花境。
空间打开，改变的不只是商场的动线。传统封闭式商业外围多是硬化空地，商业体与城市公共生活割裂；这批案例把地下、屋顶、沿街、滨水的存量边角让出来，用景观、场景、社群这类轻量方式，打通商业与城市生活的边界。
从“开发账”到“运营账”
改造只是起点，真正形成长期竞争力的是运营。
“传统购物中心先招商铺货，等着人流自然来；现代购物中心把这个顺序颠倒了。”扬州银泰百货业主方、扬州万运建设发展有限公司项目代表谭志祥说，先做不直接收租金、但能留住人的公共空间，把周边居民变成常来的人，再靠首店和业态组合，把到店的人变成消费的人。
盛家厍，百年老茶楼虹云阁改成+1 pavilion咖啡馆。木构青瓦、天井梁枋尽数保留，临河庭院让它早早出圈。
“项目改造启动后，遵循保护优先、织补更新、业态创新、场景赋能、便民惠民，摒弃大拆大建，分地块分期推进，最大程度保留原有街巷格局与沿河风貌。”苏州市吴江城市商业管理有限公司总经理吴晓辉说，不少老街居民回来，一眼就认出曾经的家。
“原汁原味的老街质感，让很多游客专程寻到河边来。”主理人沈一怡说。如今的+1 pavilion已不只是咖啡馆，悄悄成了mini美术馆：二楼，吴江本土画家姚伟的油画展静静铺展。“老房子自带文脉，咖啡是引子，展览和公益课是延续。”后续公益绘画课将陆续开课。2026年上半年，街区新签约品牌约20家，磨迹抹茶等首店品牌、山野造石等特色主理人品牌、潮合发等年轻化本土品牌先后进场，街区从“修旧如旧”走向“内容更新”。
首店是业态升级的抓手，引进只是起点。今年国庆，湖南鲜食品牌几多全的桥北首店在金象城开业。“桥北人口集聚、消费活力提升，金象城主打潮流青年和家庭客群，‘Mall+开放街区’的形态与我们的定位高度契合。”几多全选址开发华东负责人王研说。金象城点亮12米高全城独家塔屏为首店造势；市场总监杨志强透露，11月还将落地“疯抢派对”，把零售与游戏体验结合，并配套资源扶持新品牌。
流量破圈后，留人靠社群。景枫再地西区一楼，本土烘焙品牌Rolling in Dough把一间店做成“场景发生器”。主理人“兮兮”说，品牌守住“健康、新鲜、好原料”，还联动景枫中心、再地IP做快闪，“插画小人×粉红兔子”主题咖啡馆、“一二和布布的限时咖啡店”轮番上线，并携手女子夜校社群，开设咖啡拉花课程。景枫再地业态已从餐饮延伸至公益慢闪、文创市集、自然教育，形成“餐饮+零售+文创+公益+社群”复合生态，形成“月月有活动”的内容节奏。
运营变化直接反映在账面上。南京新百跨今年十一假期单日峰值客流已突破25万人次，同比增长88%，如今整体日均客流稳定在10万人次以上，且客流结构优化明显，35岁以下年轻客群占比已过半；景枫中心销售额从2022年的30.65亿元增至2025年的48亿元，客流从2180万人次增至3108万人次，增幅约43%；江北印象汇今年1—7月，每月日均客流同比增幅介于30.6%—58.3%之间；金象城2026年“五一”实时客流同比提升15%以上；扬州银泰今年5月8日开业，首月开业率90%以上，月销售额约2000万元；盛家厍月均客流约35万人次，元宵单日峰值突破5万人次。
账面上的变化说明，这条链路走得通：从首店到快闪，从社群课程到夜间业态，六个样本几乎都在同一条链上用力——用内容“制造”到店的理由，再用运营把一次到店变成反复到店。
从“一次性”到“可持续”
“改造热”之下，还有三笔账绕不过去。
第一笔是投入产出账。场景美陈、口袋公园、亮化装置投入不低，如果只带来打卡、不带来复购，改造就可能变成“一次性网红”。美陈方案、活动创意最容易被复制，真正难的是运营：空间改出来给谁用、引什么业态、活动怎么持续、公共空间怎么反哺商业。
第二笔是复制账。存量空间盘活没有万能模板：新百在中华第一商圈，客流、区位、交通都是稀缺资源；扬州银泰在成长型新区，填补的是区域商业空白；盛家厍有千年运河文脉，卖的是“原汁原味”。同样的口袋公园、同样的美陈，换个区位、换批客群，效果可能完全不同。一旦脱离本地文化土壤和真实消费特点，照搬外来模式就容易水土不服。
第三笔是时间账。评价一次改造，不能只看开业是否爆红。
“项目能开业只是第一步，更要做到开得稳、开得好。”谭志祥说，商业体要紧跟客群反馈更新场景、保持活动节奏，持续给消费者新鲜感，慢慢积累客群黏性，在大家心里形成“好玩、有趣”的印象，再凭借稳定客流，逐步引入更多高品质品牌。
存量商业的更新，不是一次性翻新，而是一场运营长跑。三笔账能不能算平，也不只取决于企业。
政策供给持续加码。2024年，商务部等7部门办公厅印发《零售业创新提升工程实施方案》，聚焦百货店、购物中心、超市、社区商业中心等零售商业设施改造提升，提出到2029年初步形成“供给丰富、布局均衡、渠道多元、服务优质、智慧便捷、绿色低碳”的现代零售体系；2025年3月，中办、国办印发《提振消费专项行动方案》，明确“推动传统百货等实体店改造成为新型商业场所”；同年5月，《关于持续推进城市更新行动的意见》提出，加强老旧厂房、低效楼宇、传统商业设施等存量房屋改造利用。
三条政策线，一条管“业态怎么改”，一条管“消费怎么提”，一条管“存量怎么盘”，指向同一件事：商业设施更新，必须从“工程思维”转到“运营思维”。
政策落地，也在改变政企分工。2025年5月，省商务厅等11部门印发《江苏省加快推动首发经济促进消费高质量发展的若干措施》，15条政策从招引首店、培育首秀首展，到简化报批报备、畅通通关、强化知识产权保护，打通首店落地全链条堵点。南京作为首批全国零售业创新提升试点城市，对购物中心、连锁超市等载体实行“一店一策”“一企一策”。林晨说，市区两级审批简化、成本降低、指导靠前，让企业把更多资源投向内容创新与运营。
“在政府引导统筹下，桥北商圈四大综合体形成错位格局。”杨志强说，弘阳广场主打家庭亲子，金象城聚焦青年潮流，江北印象汇深耕社区便民，澳林广场服务基础民生，差异化定位减少同质化竞争，放大集群效应。
一批商业体的焕新、商圈能级的跃升，背后是政府角色的转变：从单一的管理者，变为共建共享的参与者。商圈连廊打通、停车统筹、城市更新中的规划标准衔接，这些企业想干却协调不动的事，正需要政府出面；审批、配套、公共空间供给，也在从“批项目”转向“配服务”。
六个案例的真正价值，不是六张可以拍照的“样板间”，而是一套“怎么改、谁来运营、如何持续”的方法论。存量焕新走到今天，下一步要防的，或许不是“改得不够快”，而是“改得越来越像”。
新华日报·交汇点记者 杨民仆 王梦然
图片：杨民仆 摄（署名除外）
