日前，商务部流通业发展司印发《零售业创新提升案例集（2026）》，全国50个案例入选，江苏占6席——南京新百、南京江北印象汇、南京金象城购物中心、南京景枫再地及再地西区、扬州银泰百货、苏州盛家厍历史文化商业街区，数量居全国第一。如何看待这份成绩单？在南京大学长江产业经济研究院研究员徐振宇看来，比“数量居全国第一”更值得讨论的，或许是这些案例共同指向的那条路，以及路上尚待解决的问题。
“一方面说明江苏这方面的工作做得比较好，另一方面，这6个案例比较契合商务部推进零售业创新提升的方向。”徐振宇发现，这批案例有个共同特征：几乎没有大规模改造，投资相对可控。“存量已经在那里，而且过去一般都布局在相对较好的区位。现在竞争越来越激烈，好位置上的存量也不得换新、不得不改。”他说，各级商务部门敏锐地捕捉到了上述趋势，政策顺应了市场变化。
江苏零售业发展基础好也形成另一重支撑。以南京为例，该市零售业在改革开放以来发展得早、发展得好，新街口商圈的客流、区位、交通、客群结构和消费活力，在全国都属稀缺资源。南京人均社会消费品零售总额在全国大中城市中排名非常靠前。另一重支撑体现在企业家能力上，“同样的政策取向，同样复杂多变、个性化、多样化的市场，为什么有的企业能转过来？企业家求新求变的经营能力，是江苏案例中比较突出的地方。”
话题落到具体的空间改造，绕不开“场景”二字。
徐振宇把场景更新分成三个层次：第一层是装饰性的，美陈、打卡装置、灯光布景；第二层是功能性的，核心是空间功能重组——这批入选案例大多落在这一层，把屋顶、地下、街角、滨水重新安排给人用；第三层是结构性的，这更难，指向收入结构、客群结构、现金流结构等改变。
“一般的观察更容易聚焦第一层，因为它最容易被看见。”徐振宇说，企业家真正考虑的，往往是空间功能和结构的优化；一些项目不成功，部分原因在于停在了第一层。这也就解释了“开业爆红、随后转冷”的现象——装饰性的东西最容易复制，也最容易过时。“美陈可以抄，活动可以抄，但抄完之后呢？”在他看来，真正难以复制的是运营体系：空间改出来给谁用、引什么业态、活动怎么持续、公共空间怎么反哺商业。
他以北京西单华威为例。这家老百货把整栋楼改成二次元主题商场，服务型和销售型业态高度混合，场内八成以上是年轻二次元客群，“这种转型在其他城市、同一城市的其他区位是不是一定能成？不一定。但它至少说明，企业对新的消费需求作出了快速响应。”
空间设计、业态重配、运营能力，究竟哪个最难？徐振宇不认为三者是并列或替代关系。“空间设计只是一个门槛和基础。”他说，设计决定了未来“能不能做某些事”——业态能不能匹配、运营能力能不能落地、动线是否合理、有没有考虑适老化和儿童友好，“颜值即正义，美很重要，但设计不只是美，还有功能。”
真正决定消费者来不来的，是后两项，业态影响消费者对于“值不值得来”的评价，运营则影响消费者“值不值得持续来”，是否会复购、复游、复吃。存量改造败在“改得好不好看”的很少，基本败在改造完之后，有没有匹配的业态和运营能力。如果空间换新了，经营逻辑还是老一套，运营能力跟不上，改造很难真正成功。
在他眼里，运营能力的核心是供应链，“供应链管理水平到什么程度，直接决定商品力和信任度。”比如山姆会员店和胖东来，其大方向是一致的，即用相对“干净”的食品配方建立信任，基本不拖欠供应商货款，给员工更好的工资福利待遇，持续赢得市场好感和信任，“这其实本来是企业应该做到的事，但真正持续做好很难。品牌和信任，最后都落在供应链上。”南京未来五年将聚力打造“高能级供应链中心”，未来核心商业竞争力就落在供应链管理上，“商业的竞争，表面在卖场，底层在供应链。”
长期来看，持续激活消费活力，不仅需要商圈改造、政策更新。“消费是一个慢变量、稳定变量，也是一个复杂变量。”徐振宇认为，消费受收入、社保、预期等多重因素的牵动，本质上是消费者的自主决策，“政策当然有效，但作用有限，江苏多年前就提出，要以市场化、可持续的方式促进消费。只有按市场化的方式，促消费才可持续。”
那政府该做什么？市场在资源配置中起决定性作用，政府更好发挥作用。政府最大的比较优势，是降低制度性交易成本。徐振宇把政府该干的事分成两类。一类是企业想干、但一家企业干不了的公共事项：商圈空中连廊打通、停车统筹、城市更新中的规划标准衔接，往往涉及多个部门、多个主体，单靠企业协调不动；另一类是市场管不好的事，比如反垄断、反不正当竞争、食品安全、消费者隐私保护。
回到评价体系，徐振宇不赞成用“开业是否爆红”一把尺子量到底：没有长红不等于失败。“项目减亏、闲置面积去化、闲置率下降，甚至改善了整个商圈的环境，对企业来说都是成功。”他认为，评估周期同样不宜一刀切：不同业态、不同场景，3至5年未必合适，有的项目不到3年就该有判断；而零售变化越来越快，评估周期整体在缩短。
此次“上榜”的案例价值不在于提供了几个可以照抄的模板，而在于提示了一条可借鉴的方法：先把运营想清楚，再动空间；先算长期账，再算开业账。这或许也正是“存量焕新”最难的地方——空间可以一次改完，运营却要一直改下去。
新华日报·交汇点记者 王梦然 杨民仆
图片：受访者提供
