10月31日，南京市建邺区西城花园项目现场看房的人络绎不绝。一位临时起意前往看房的周女士，前台协调很久都没找到销售员接待她。项目负责人告诉记者，自10月20日开放以来，这里已接待700多组客户。

一个只有86套房源的小项目为何吸引这么多人？是因为这里的房子已经全部建好，能看到 “住进去之后的样子” ​。4栋8到10层洋房住宅已全部完成竣工验收，建筑主体、园林景观、架空层及部分车库等公共空间均已实景呈现。园区里，两棵百岁柿树挂着红果子，百年银杏郁郁葱葱。“买现房，不仅是为了那套已建好的房子，还是因为能够提前置身其中，感受整个小区的风格、配套、细节。喜不喜欢，要亲眼看到了才知道。”周女士说。

当天晚上，南京市住房保障和房产局等五部门联合印发《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见（试行）》。10月24日，苏州已率先发布同题文件，成为江苏首个落地城市。据不完全统计，截至11月1日，全国已有16个城市落地实施细则。西城花园正在申请销售许可，有望成为南京新政后首个现房销售项目。

新老划断，预售门槛提至“封顶”

记者梳理发现，南京苏州两地的同题文件，均落实住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局8月28日印发的《关于完善商品住房销售制度的通知》。南京由五部门联合印发，从预售管理、现房销售、项目公司制、主办银行制、土地供应和规划管理、开发建设管理、融资支持、税收政策、部门协调九个方面作出安排；苏州由苏州市住房和城乡建设局、苏州市自然资源和规划局、国家金融监督管理总局苏州监管分局三部门联合印发，涵盖预售管理、现房销售、主办银行制、金融支持、土地供应、政务服务、市场监管七个方面，是江苏首个关于“828新政”的实施意见。

两份文件有许多共同之处。两地都以2026年8月28日为界实行新老划断，对新出让土地的商品住房项目，预售门槛一律提至主体结构封顶，购房资金全部存入监管账户；都实行主办银行制，一个项目确定一家主办银行；都明确2026年8月28日后取得预售许可证的项目，竣工备案后方可发放个人住房贷款，苏州还将公积金贷款一并纳入。现房销售被明确为优先方向，南京提出2026年8月28日后新发布出让公告的商品住房项目优先选择现房销售、其他项目鼓励实行，苏州对新出让土地的商品住房项目作出了一致安排。

南京工业大学天诚不动产研究所所长吴翔华教授表示，可以看出南京新政的核心思路是尽量减少对房企的影响，缩短审批和销售进度、加快资金回笼，实现平稳过渡。他特别指出，两地把握住一条严格底线，按揭贷款必须在竣工备案之后才能发放，这比一些仅要求“竣工”而未强制“备案”的城市更严，竣工备案意味着手续办结，能把购房人的风险降到最低。

现房销售优先，配套制度同步落地

落到执行层面，南京加了三条特色做法：一是现房带押销售，符合条件的项目销售前未解除抵押权的，经开发企业、原抵押权银行与购房人协商一致后可申请带押销售，现房销售资金存入监管账户。二是规划方案预审查，土地出让预公告及正式挂牌公告期间，报名企业可提前开展方案设计，相关部门协同预审查，成交后对通过预审查且不再修改的项目，凭成交确认书可直接申领规划设计方案审定意见、建设工程规划许可证，拿地与规划审批的衔接时间由此压缩。三是深化工程审批制度改革，综合运用容缺受理、告知承诺、并联预审等举措压缩审批周期，支持具备条件的建筑按单幢或多幢分批进行规划核实、消防验收及竣工验收备案。

配套安排一并落地。南京推出现售定金制，定金一般不超过销售总价的5％；实行项目公司制，明确项目交付前严禁企业总部或其他投资人抽调项目开发公司销售、融资等资金，严禁抽逃出资或提前分红；土地出让价款可分期缴纳，首付款30个自然日内缴付、不低于成交总价款的50％，两年内缴清且不计利息。不动产登记环节同步打通，按分户土地使用权集合办理开发贷款抵押登记、按套设定国有建设用地使用权益，推行国有建设用地使用权抵押预告登记，常态化开展“交房即交证”，推广“带押过户”。

苏州的着力点在抠细标准。在封顶认定上，苏州要求申请预售的楼栋顶板及楼顶构筑物、配套设施完成混凝土浇筑，项目建设单位、勘察、设计、施工、监理等单位出具签字盖章的《主体结构分部工程验收记录》，经属地住建部门现场核查后方可申领预售许可证。现房销售环节，苏州要求房企取得房屋首次登记后制定现房销售方案、报市住建部门备案，定金原则上不超过购房总价款的3％且监管期间不得使用。政务服务端，苏州支持带规划方案出让，推动拿地即开工、交房即办证，允许按最小单元（配套设施具备交付条件的单栋或多栋楼群）分期办理竣工备案，并明确支持商业银行开展保函置换业务。此外，苏州明确房地产开发企业须用自有资金购地。

吴翔华分析，苏州政策在封顶认定上比南京稍严，南京对封顶的界定相对宽泛，主要指主体封顶，提交材料证明形象进度上结构封顶即可，但在“竣工备案后发放按揭”这条底线上，南京更加严格。

从资金安全到“好房子”

政策落地后，将会对当下的房地产市场产生什么影响？吴翔华的判断是，此前担心的新政后“两年新房断供期”大概率不会出现。新政缓解了开发商压力，市场上的新房供应不会中断，购房人仍有选择空间。但与此同时，通过断供强制消化老库存的逻辑也不成立了，新房库存的去化压力依然不小。他指出，今年上半年新建商品房在南京总交易量中占比约20％，新政对整体市场尤其库存的影响不会特别显著。

对购房人来说，最实在的变化是资金安全。吴翔华将其概括为配套推进的三大制度：现房销售、预售资金监管、项目公司制与主办银行制。主办银行制要求一个项目由一家银行全程办理开发贷、按揭贷款及资金回笼，资金封闭管理，防止多头抵押和贷款重叠；项目公司制要求一个项目成立一家独立公司，把风险隔离在单个项目内，避免同一家房企开发的一个项目出问题殃及其他优质项目。两项制度与预售资金专户监管配合，从根本上消除烂尾风险。

房子先建好，再让人慢慢挑。我省已有房企先行探索现房销售。5月1日，美的置业在徐州发布“主动现房战略”，采取“先建后售、全实景呈现、一次性整体开发”模式，首个试点项目君兰玥落地徐州市云龙区。项目预计12月开盘签约，购房人可先实地验房，核验无误后意向金转定金，验房不满意可全额退回。

两地的新政都鼓励建设“好房子”。南京明确结合市场需求“一地一策”科学设定规划条件，促进“好房子”差异化产品供给，并加大对现房销售项目和安全、舒适、绿色、智慧“好房子”项目的开发贷款支持力度。苏州在最小单元分期竣工备案、工程质量全过程管理上作出安排。

对房企而言，新政后项目开发节奏的变量最大。南京一家房企负责人表示，此前业内普遍预计，新政后从拿地到售房起码需要两年，目前根据南京的新政，在各环节都顺利的情况下，周期可缩短到一年左右，将大大减轻资金压力。

新华日报·交汇点记者 刘霞 文/图