交汇点讯 10月24日，苏州市住房和城乡建设局、苏州市自然资源和规划局、国家金融监督管理总局苏州监管分局联合印发实施意见，落实《住房城乡建设部 自然资源部 金融监管总局关于完善商品住房销售制度的通知》（建房规〔2026〕3号）要求。文件明确，2026年8月28日起新出让土地的商品住房项目“优先选择现房销售”，现房销售定金原则上不超过购房总价款的3%。这是江苏首个关于“828新政”的实施意见。

今年8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发建房规〔2026〕3号文件，从预售管理、现房销售、主办银行制度等方面完善商品住房销售制度。苏州此次以8月28日为时间节点，对商品住房项目实行分类管理。

新出让土地项目的预售门槛明显抬高。文件规定，2026年8月28日后新发布国有建设用地使用权出让公告的商品住房项目，申请预售的，单体建筑应完成主体结构封顶，预售资金实行全额、全过程监管。封顶如何认定，文件一并给出标准：申请预售的楼栋顶板及楼顶构筑物、配套设施需完成混凝土浇筑，项目建设单位、勘察、设计、施工、监理等单位应出具签字盖章的《主体结构分部工程验收记录》，经属地住建部门现场核查，确认达到封顶工程形象进度后，项目可申请办理预售许可证。

按新出让土地项目实行预售的，由苏州市房地产市场和交易管理中心作为住房资金监管机构与开发企业签订资金监管协议，并在项目主办银行开立资金监管账户。购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金应全部存入资金监管账户，在项目完成现房销售备案后，经批准解除资金监管、注销预售资金监管账户。

存量项目如何衔接，按手续办理进度分档处理。2026年8月28日（含）前已取得建设工程规划许可证（含8月28日后工规证发生变更）的项目，预售条件、预售资金监管等按原有政策规定执行。8月28日（含）前已取得国有建设用地使用权（含已签订土地出让合同）但未取得建设工程规划许可证的项目，原则上按新出让土地项目执行；各县级市（区）人民政府在加强预售资金监管、确保能按时建成交付的情况下，报市房地产工作专班备案后，2027年底前可按原有预售条件申请预售。已取得部分工规证的项目，取得工规证部分的预售条件、资金监管按原有政策执行，未取得部分按上述“已拿地未取证”项目执行；8月28日（含）前已发布出让公告、之后取得土地使用权的项目，2027年底前预售条件可按原有规定执行，预售资金监管按新出让土地项目执行。

这一档项目的资金监管另有要求：设定覆盖项目工程建设配套费用及必需的管理运营资金的重点监管额度，保障项目竣工验收及水电气等配套设施具备交付使用条件；预售资金应全部存入资金监管账户，入账资金超过重点监管额度后，可按建设节点申请支取相应建设资金，或按照资金监管协议申请支取超出重点监管额度部分的资金，支取时由项目属地住建部门审核。

现房销售一侧，程序已经铺好。房地产开发企业取得房屋首次登记后，应制定现房销售方案，报市住建部门备案后按方案组织销售，所销售房屋及建设用地使用权应无抵押、查封等限制交易的情形。

定金是这次细则中量化最细的一条。收取现房销售定金的项目，开发企业在取得建筑工程施工许可证后即应制定销售方案并报市住建部门备案，通过商品房合同网签备案系统与购房人签订购房定金合同并及时办理合同备案手续；定金原则上不超过购房总价款的3%，购房人应将定金直接全部存入资金监管账户，监管期间定金不得使用，房屋现房销售备案后解除定金监管。

记者关注到，文件对新出让土地项目的表述为“优先选择现房销售”，未设定现房销售的比例，预售通道保留，门槛提高到主体结构封顶、预售资金全额全过程监管。

与销售制度配套的是主办银行制度。2026年8月28日后签订开发贷款合同的项目，贷款银行单独提供开发贷的，贷款银行为主办银行；贷款银行组建银团提供贷款的，银团贷款牵头行为主办银行。项目存续期间，开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金，均应纳入开发企业在主办银行开立的资金账户管理。

在盘活资金方面，文件支持商业银行按市场化、法治化原则开展保函置换业务。8月28日（含）前已取得建设工程规划许可证的存量商品住房预售项目，符合原预售资金监管和保函置换等政策要求的，开发企业可继续按照《关于开展苏州市区保函置换预售监管资金工作的通知》（苏住建房〔2023〕9号）向银行申请保函置换监管额度内资金，提升资金使用效率。

对买房人而言，放款时点的变化最直接。8月28日（含）前取得预售许可证的项目，个人住房按揭贷款发放按原政策执行；8月28日后取得预售许可证的项目，竣工备案后方可发放个人住房按揭贷款（含公积金贷款），贷款资金应当通过受托支付方式支付至资金监管账户。

土地端同步调整。房地产开发企业须用自有资金购地；8月28日后发布出让公告的商品住宅用地，出让价款可按国家规定分期缴纳，首付款在出让合同签订之日起30个自然日内缴纳，缴纳比例不低于总价款的50%，余款可延长至出让合同签订后两年内缴清，不计利息。要求实行现房销售的项目，应在土地出让公告中向社会公开现房销售相关信息。融资渠道方面，文件支持符合条件的开发企业通过债券、股票、资产支持证券和不动产投资信托基金等方式开展基于项目的融资，满足不同所有制开发企业的合理融资需求。

围绕审批效率，文件提出加快升级苏州市房地产综合服务平台，进一步压缩审批时限，建立跨部门信息共享机制，实现项目审批、土地出让、资金监管等信息实时互通，推动“拿地即开工”“交房即办证”。其中，支持带规划方案出让，对已签订国有建设用地使用权出让合同的，可先行办理建设工程规划许可、施工许可、不动产测绘及楼盘表等手续；优化税费缴纳、不动产登记、抵押贷款办理等流程，推动商品住房交付时购房人同步取得不动产权证书。项目开工前，开发企业在申报规划方案时可拟定分期分区域开发计划，市资规部门会同住建部门指导企业合理划定最小单元，即道路、供水、电力、燃气、通信、消防等配套设施具备交付使用条件的单栋或多栋楼群，相关楼栋应具备独立使用功能，各期配套设施应明确建设时序和交付时间，项目可按最小单元分期办理竣工备案。

在监管环节，文件明确商品住房开发建设实行项目开发公司制，项目开发公司应具有独立法人资格，承担开发建设经营主体责任；压实建设单位工程质量首要责任和勘察、设计、施工、监理等单位主体责任，做好从规划设计到交付使用的全过程管理，统筹推进“好房子”建设；加大对房地产市场的监管力度，强化部门协同联动，依法严肃查处各类房地产领域违法违规行为。

在此之前，苏州已在公积金环节对现房销售作出倾斜。2026年5月，苏州发布《关于优化住房公积金使用政策的通知》，自6月1日起施行，购买现房销售项目的，公积金贷款额度在可贷额度基础上上浮50%；以家庭最高可贷200万元为基数，购买现房最高可贷300万元。

按照文件安排，8月28日（含）前已取得工规证的存量项目，2027年底前仍保留一条按原有条件预售的过渡通道，新建项目则直接适用封顶预售与现房销售优先的规定。新出让土地项目中现房销售与预售的比例、分期竣工备案与整体交付标准的衔接等具体操作口径，有待后续配套文件明确。

新华日报·交汇点记者 刘霞