“像住进了历史里”，国庆假期，来自上海的游客陈红带孩子来南京游玩，选择住进老门东门口的小西湖花间堂·朱雀里酒店。在600年前三官堂遗址上方悬覆的楼阁里，品一杯茶，脚下就是考古发掘出的明代大殿台基。

“如今，不少游客出游偏爱住进古建老宅酒店，沉浸式体验历史。”省旅游学会副会长、尔目文旅集团董事长杨淇深说，业界认为“古建老宅”不在于精确的法定身份或建成年代，而是分布在老城内的文保建筑、控保建筑等，不可再生，具有在地典型历史文化特色。

去年9月30日，商务部、文化和旅游部等9部门联合发布《关于促进住宿业高质量发展的指导意见》，鼓励各地结合城市更新，推动住宿经营主体开展老旧建筑改造、装修升级和设施设备更新。尽管已有政策支持，但分布在老城内的古建筑，仍是城市更新绕不过去的“甜蜜负担”。

旅游住老宅，正从新鲜事变为新趋势

走进苏州平江路旁的大儒巷，绕过几条窄巷，水利专家潘镒芬故居藏在南石子街深处。推门而入，青石板天井、落地长窗，一座典型的清代五路七进宅院缓缓展开。这座老宅如今是一间仅五间客房的酒店，由苏州名城保护集团旗下的姑苏小院品牌负责更新、运营。

除了交给姑苏小院运营，苏州古城还引入花间堂等连锁酒店品牌参与其中，例如晚清苏州籍名臣潘祖荫故居现在是花间堂·探花府。

“体量较大的控保建筑，能较快、较大面积活化的，可能就是酒店。”姑苏小院项目负责人季明晔算了一笔账：一栋1000平方米的老宅，分租给咖啡馆、商铺，至少拆成四五家，建筑荷载、消防审批、运营管理难度都增加，且一楼以上很难出租；但酒店可以一口气活化。

近年来，江苏南京、苏州、扬州等地涌现出一批由古建老宅改造而成的酒店。住进老宅，正从新鲜事变为新趋势。

对于南京浦口老火车站而言，部分建筑改造成酒店，也是在还原历史街区本身样貌。当年的浦口火车站不只是车站，更是功能完整的多业态综合社区，有码头、车站、旅馆、邮局、发电厂，1915年前后，这里就建过英式旅馆。今天，在这条历史街区里重做精品酒店，并不是凭空植入，而是对当年旅馆功能的延续。

国庆期间，在南京小西湖，记者穿过南京秦淮灯彩国家级传承人顾业亮花灯工作坊，不远处就是一家花迹酒店。还没到酒店，就能看到年轻人带着相机在门口拍照打卡、喝咖啡，居民坐在门前广场上晒太阳、唠家常。酒店是活化了20世纪70年代的多层砖混建筑，其外立面最大程度保留了原始红砖。砖色暗红、砖红与灰褐交织，经年累月的日晒雨淋在砖面上留下深浅不一的痕迹。客房设计则特意保留原始半开敞式公共走廊，客人推门就能看到老城南街巷烟火，体验传统居住方式。南京历史城区保护建设集团招商负责人王秋文指给记者看：“如果全部做成餐饮，收入可能更高，但后面就是居民住宅，排烟排油对居民影响太大。”

在王秋文看来，历史街区里的业态选择不能只看经济账，还要看是否合适。最终，酒店一楼打开做咖啡、面包和沿街小店，二楼以上做酒店客房。楼上是安静的住宿区，游客可以进来喝咖啡，也不影响居民休息，形成一个“主客共享”的空间。

更新前，先回答“游客为什么住下来”

因其独特体验，不少古建老宅酒店受到市场认可。国庆前，扬州颐和隐逸仁丰里酒店一周房源已基本售罄，连住两晚以上的订单占比超六成。小西湖的花迹酒店和花间堂·朱雀里酒店平均入住率分别达到九成和七成，今年国庆假期花迹酒店几乎天天满房。

但也有运营不善者。部分古建老宅所在历史街区年客流达到两三百万，国庆假期“人挤人”，酒店却留不住客。周边街区规模小、业态欠缺，没有形成让人停留、休闲、度假的场所感，人来了很快又走了。

随着城市更新提速和国内文旅需求增长，古建老宅改酒店成为不少古镇、古街和历史街区更新中的常见选项。杨淇深提醒，但古建老宅酒店不是“老房子+住宿”这么简单，说到底，住宿只是旅途中的一项，不是全部目的，因此更新前，不仅先要回答“游客为什么住这里”，还要看其所在片区是不是文化休闲旅游目的地。

东南大学建筑学院教授周琦认为，古建老宅酒店需要历史感和场景感。年轻人住进来，体验场景、喝咖啡、做瓷器，待上一两天，沉浸式感受历史样貌。这就是文化目的地型古建老宅酒店的功能。

杨淇深提出“7小时”逻辑：游客在当地游览、体验超7小时，才有住下来的必要。住下来后，白天要有事可做，晚上更要有夜游、演艺、茶咖等，才能形成完整产业链。

南京夫子庙、老门东本身是旅游目的地，从夫子庙出发，经小西湖到老门东，步行不过20分钟，一条City Walk路线串起江南贡院、秦淮河画舫、明清街巷与非遗体验，形成完整的半日乃至一日游动线。小西湖自身业态也足够留人：非遗工作室、植染博物馆等保留历史上老手工艺人生活工作场景，延续老城南市井烟火气，还引入咖啡等30多个店铺；小西湖邻里音乐会等活动，更把街区从“游客路过的地方”变成“居民和游客共同停留的地方”。

更新中，如何扬老宅之长避其短

扬州仁丰里历史文化街区入口处，一扇青砖老宅低调地嵌在巷口。这里原是清末民初盐商周挹扶的私家园林辛园，推门进入，水池、假山、树木依次展开。酒店不设传统大堂，而将老宅园林庭院改造成小型社交空间，一侧墙上挂着一幅手绘扬州古城地图，展示广陵古城以及何园、小盘谷、东关街等酒店周边推荐文化巡游体验线路；另一侧设有社交区，白天是非遗传承人定制课程，入夜后切换为红酒自助区，秋日游客还可在酒店露台平台小憩。

今年中秋假期前夕，扬州颐和隐逸仁丰里酒店开业，老宅辛园拥有了现代新功能。南京宁颐实业总经理助理鲍杰介绍，他们作为酒店运营管理方，参与了老宅前期修缮过程。修缮过程中，工程保留原有建筑基底，园中假山坪石等多为旧时原物，又融合扬州园林意境、运河舟楫意象与扬州八怪艺术风骨，将剔红、点螺漆器等扬州非遗工艺转化为空间表达，在清代老宅中融入扬州在地文化、美食与当代旅居需求。

从浦口码头步行约5分钟，便进入浦口火车站历史街区。津浦路12号是约建于1940年的老铁路住宅楼，如今被改造为酒店。站在院子里看，老宅外立面被保留，内部则按现代住宿需求更新。游客从浦口码头走来，住进的是有历史场景感的酒店。改造负责人周琦介绍，津浦路12号属于未定级不可移动文物，改造相对“轻”，原外立面、内部空间格局基本都保留下来，新增的是灯光、新风系统和“咖啡香”。在加强保护的前提下完善基础设施，融入现代生活气息，让老宅焕发新活力。

在周琦看来，历史建筑改造不一定要回到某个特定年代，而是留下有价值的历史痕迹。比如，在浦口老火车站，铁路招待所的白石灰标语、木板条、简化字、铁路标记都被保留展示；津浦路5号在唐山大地震后做过抗震加固，外面绑钢筋混凝土梁柱，记录全国抗震加固的一段历史。

用起来，是老宅保护的好出路

古建老宅活化使用，难度不小。以苏州为例，古建老宅数量多、规模大、居住密度高、产权情况复杂。苏州名城保护集团以“保护苏州国家历史文化名城”为主职主业，在城市更新过程中完成大量老宅的保护，保护好后，如何“挖掘好、运用好”的问题迎面而来。

季明晔坦言，姑苏小院酒店选址主要是控保建筑及其他，行业内也一般不碰文物保护单位，因为改造过程中“动一根钉子都要审批”。

“再难，也要想办法用起来，因为用起来是保护老宅子的好办法。”季明晔说，老宅多用木构件，每日推开关上反而不容易坏，使用中的建筑损耗比空置更小，“封闭保护，可能一两年就坏了，还容易长白蚁。”

古建老宅改造面临消防设计审查验收缺乏依据的普遍问题。古建老宅里弄间的门头、宽度、高度限制消防车通行。苏州为此探索“一宅一方案”的历史文化建筑施工图审查新路径。

在改造省文保单位南京扬子饭店时，周琦需要不断在历史风貌和现代功能之间找平衡。建筑外观风貌绝对不能变，材料、质感、环境都要还原，但内部结构要加固，要适应现代酒店居住需求，设备系统全部更新并尽量隐藏，新风、空调、消防等设备系统都要“藏”进老房子，利用地板下、天花板上的夹心层，做到“见光不见灯”。在这个项目上，从测绘、勘察、设计、报批到施工，周琦团队花费数年时间。

第三次、第四次全国文物普查中，大量一般不可移动文物被发现，其中近现代建筑占比较大。“如果都用最严格的方式静态保护，合理利用就会很困难。”周琦认为，故宫等重点文物要最严格保护，但大量近现代一般性文物，可以在保护和活化之间找平衡。在不改变文物原状、不破坏历史风貌、坚持最小干预和可逆性原则的前提下，经严格论证和审批，可对老宅结构做有限调整，在保护底线之上谨慎探索。

新华日报·交汇点记者 刘春 部分图片来自受访者