9月28日，省十四届人大常委会第二十五次会议审议了《江苏省城市更新条例（草案）》。我省首次就城市更新进行的立法，不仅回应老旧小区怎么改、危旧住房能不能重建、钱从哪里来、居民怎么参与等群众关心事，而且明确支持城镇老旧住房自主更新，并明确给出操作办法。
城市须先“体检”，再“开方”更新
目前，国家尚未出台城市更新专门立法，其他相关法律颁布施行较早，也难以适应城市更新复杂的现实需求。我省首先明确了城市更新的涵盖范围，界定这是在城镇开发边界内存量空间开展的形态优化、功能品质提升、产业转型升级等建设治理活动，既有建筑改造利用、老旧小区整治改造、完整社区建设，老旧街区、老旧厂区、城中村更新改造，乃至管网改造、生态修复、历史文化保护传承，都囊括其中。
为什么此时立法？从发展阶段看，我省城镇化率已达76.2%，进入城市发展存量提质增效为主的阶段，群众对改善居住环境、补齐公共服务短板、提升城市功能品质充满期待。省人大环资城建委调研显示，城市更新在规划管控、产权归集、用地保障、投资融资、行政审批等方面仍存在不少难点堵点。受省政府委托作立法说明的省住建厅副厅长金文也表示，当前全省城市更新实践已取得阶段性成果，迫切需要通过地方立法将实践经验、改革创新成果上升为制度规范。
更新有哪些原则？从哪里入手？作为创制性立法，草案确立了“城市体检—专项规划—片区策划—年度计划”的规划实施体系，规定我省设区市、县（市、区）政府应当定期组织城市体检，查找城市建设、发展和治理等方面的问题，体检结果作为编制更新计划的重要依据。草案还要求，哪里“病”得重，就先治哪里，存在重大安全隐患、市政基础设施和公共服务设施薄弱、严重影响历史风貌等区域，应当优先纳入年度实施计划。
老旧住房自主更新，签约率高政府优先支持
对群众最关心的老旧小区如何改，草案明确这样几方面：应当完善停车、充电、消防等设施，支持有条件的楼栋加装或者更新电梯；完整社区建设要结合生育友好、青年发展、养老助残等需求，统筹完善社区基本公共服务设施、便民商业服务设施和公共活动场地。
基层普遍关心的城镇老旧住房自主更新，也有了制度安排。我省立法鼓励物业权利人通过拆改结合、拆除重建等方式，对建成年代早、建设标准低、配套设施差的老旧住房进行自主更新。这种自主更新应当经业主依法表决。对不同意实施的业主，应当与其充分协商，保障其知情权、参与权；协商不成的，可以依法通过收购、置换等方式处理。
草案还规定，项目涉及公共利益、公共安全的，县（市、区）政府可以依法实施征收。以拆除重建方式实施自主更新，签约比例达到95%以上的，县（市、区）政府应当优先支持，在对周边不产生负面影响的前提下，可以通过适当调整容积率、新增建筑面积、增配服务设施等方式推动更新意向达成。
审议中，省人大环资城建委认为，老旧住房自主更新是城市更新的重要方式，应当予以鼓励和支持，故建议将签约比例放宽至90%，推动地方政府兼顾公平与效率，促进更新意向达成。
更新钱从何来？草案鼓励有条件的地区探索利用住房公积金、住宅专项维修资金，支持危险房屋改造、老旧住房自主更新、老旧小区整治改造、电梯加装更换等项目。记者注意到，为满足安全、环保、无障碍等要求增设的楼梯、电梯、公共走廊、外墙保温等设施，条例草案明确，新增建筑量可以不计入规划容积率；老旧住宅成套化改造等项目的新增建筑规模，可以不受容积率指标制约。
城市更新投入大、周期长，单靠政府“独唱”难以为继。草案明确鼓励市场主体通过投资、建设、运营等方式参与，保障其平等法律地位、市场机会和发展权利，审批上推行容缺受理、告知承诺、并联办理、联合验收，并设容错免责机制。
家园怎么改，居民更有话语权
完善公众参与机制是做好城市更新工作的重要原则和基础。就此，草案打算给群众配几个“硬抓手”。
想更新，可以自己申报“挂号”。全省建立城市更新项目库，常态申报、动态调整，物业权利人申报的项目与规划确定的项目一样可以入库。对“谁来干”，居民可以经由表决决定，涉及多个物业权利人的项目，协商一致后共同确定实施主体；协商不成、涉及业主共同决定事项的，由业主依法表决确定。实施主体推进项目时，应当与物业权利人、利害关系人平等协商。
动到居民切身利益，要先过同意关。条例草案要求，项目无法达到日照间距、建筑密度、停车配建等标准的，应当在保障公共安全并依法征得利害关系人同意的前提下，才能按照不低于现状的标准适应性优化。编制专项规划、片区策划应当公开征求意见。省人大环资城建委还建议，涉及重大公共利益或者存在重大意见分歧的，应当组织听证。
对可能发生的矛盾，制度设计了出口。草案要求建立健全社会风险评估、利益协调和矛盾化解处置机制，依托12345热线归集研判群众诉求，并建立投诉举报制度，公开渠道、依法处理。
权益保障中，如何兼顾承租人利益是个现实问题。省人大环资城建委建议，借鉴北京等地经验，明确归集公有房屋承租权时，产权单位应当妥善安置承租人，可以采取租赁置换、产权置换等房屋置换方式，或者货币补偿方式予以安置补偿；同时建议建立城市更新项目质量安全管理制度，保障人民群众生命财产安全。
新华日报·交汇点记者 陈月飞
图片/视觉中国
