交汇点讯 5月13日，南京市住房保障和房产局发布《南京市住宅小区物业服务合同（示范文本）》，对物业服务内容、标准、费用、资金管理、公共收益等细节作出系统规定。该文件明确禁止捆绑收费、规范公共收益管理，对提升住宅小区物业服务品质具有重要意义。

新华日报·交汇点记者了解到，此前南京市没有针对住宅小区的物业服务合同示范文本，实践中多参照2018年江苏省有关部门联合发布的《江苏省住宅物业委托服务合同（示范文本）》。此次由市住房保障和房产局自主起草并正式印发的本市合同范本，更加贴合本地实际，填补了物业管理合同体系的空白。

示范文本明确了物业公司的行为边界，禁止捆绑收费并严格保护业主信息。合同明确：“未经业主大会同意，物业服务企业不得将物业费、汽车停放费、公共能耗费等捆绑收费。”同时，物业公司对业主信息和资料负有保密义务，“未经业主同意不得对任何第三方泄露或擅自使用，但因政府监管要求、司法程序调取等法定情形的除外”。在业主义务方面，业主须按时缴纳物业费、汽车停放费、公共能耗费等合同约定的费用，履行生活垃圾分类投放主体职责，并遵守消防安全规定，“按照要求停放电动自行车及充电，不得携带电动自行车或蓄电池进入住宅电梯或户内，自主清理楼道杂物”。

在常规服务之外，示范文本首次增设了特约服务、外墙维护和科技住宅系统维护三项选择性条款。 常规服务涵盖物业共用部位维护、共用设施设备运行、保洁绿化、秩序协助、装饰装修管理等。在此基础上，双方可根据小区实际情况另行约定三项可选服务：特约服务方面，物业公司可根据业主需求开展保洁、家政、维修、社区养老等额外服务，但须明码标价并向全体业主公示，价格变动时及时告知。外墙维护方面，若委托物业公司管理建筑幕墙或外墙，须另行签订协议，明确检修内容、费用和责任，并按照《南京市建筑幕墙维护检修管理办法》执行。科技住宅系统维护方面，涉及恒温恒湿等科技系统的维护，须单独约定系统归属、维护费用分摊标准和技术要求。

针对业主普遍关心的公共收益问题，示范文本明确要求专户管理、全程透明。公共收益的来源包括利用共有道路或场地收取的停车费、电梯及外墙广告收入、团购进场费等。合同规定：“公共收益由代为管理，专户存取”，并明确代管主体为业主委员会或物业公司按约定执行。收益使用范围包括：补充住宅专项维修资金（按约定比例每季度交存）；支付物业公司服务之外的中修、大修、更新、改造费用及专项财产保险；业主大会会议开支、业主自治组织成员补贴、专职工作人员薪酬；物业管理相关的评估、审计费用。物业公司应当定期在物业管理区域内显著位置公示公共收益收支情况，并通过APP、微信公众号等方式线上同步公开，业主有异议的，物业公司应当予以答复。

为防止物业公司“降标运营”，示范文本引入了第三方评估机制，服务质量不达标可解约。 合同明确，若双方对服务质量产生争议，“由甲乙双方共同委托第三方评估机构进行认定”。评估结论显示物业服务等级低于合同约定标准的，“可作为物业费调价或解聘的依据”，评估费用由乙方（物业公司）承担；若服务质量符合约定标准，评估费用则由甲方（业主大会）承担。业主大会据此有权解除合同并要求物业公司承担违约责任。

合同签订的程序要求得到明确，业主表决有据可依。 示范文本强调，物业服务合同“应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决”。其中，涉及改建重建附属设施、改变共有部分用途、利用共有部分从事经营活动、筹集维修资金等重大事项，“应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意”；其他约定事项，“应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意”。

合同解除与纠纷解决机制更加完善。 示范文本对合同的解除情形作出了明确规定。除双方协商一致解除外，“业主依法共同决定解聘乙方的，可以解除本合同”；若服务质量经第三方评估低于约定标准，甲方也可解除合同并要求乙方承担违约责任。合同履行中发生争议的，“可以协商解决，也可以申请物业所在地人民调解委员会、街道办事处（镇人民政府）调解，或委托市物业管理行业协会调解”；协商、调解不成的，可依法申请仲裁或向人民法院起诉。

新华日报·交汇点记者 刘霞