重建前

重建后 房屋重建前后对比。 （后塍中心社区供图）

3月18日上午，张家港市后塍街道西墩路南段，一栋浅灰色外立面的崭新二层小楼前，居民毛泉斌和华清开心地领取了新的不动产权证和房屋钥匙。“危房解危终于画上了句号，装修好，就把父母接回来。”捧着来之不易的“红本本”，华清难掩激动地说。

西墩新村21幢危房重建，是苏州首个完全由居民自筹资金进行恢复性重建的自主更新项目，在政府主导和市场资本主导模式外，蹚出了一条新路径。为何要原拆原建？居民自筹资金有什么难点？此模式是否可复制？

达成共识是最难一步

西墩新村21幢为房改房，二层砌体结构，始建于上世纪70年代末，建筑面积约487.4平方米，共有14间房屋，8户居民居住，户均面积55.46平方米。因年代久远，房屋出现墙体开裂、建筑材料外露、屋面渗水等严重安全隐患。2022年7月，该幢房被认定为D级危房。

危房解危，普遍的做法是拆迁，将居民搬离，进行异地安置或货币补偿安置。“这两种安置方式，居民参与意愿都不强。”后塍中心社区党委副书记须征宇告诉记者，一方面，居民在此居住几十年了，不愿搬到其他地方去。另一方面，此处房屋面积较小，加之居民经济条件不佳，异地保障房安置需要再付一笔不小的费用，而若选货币安置只能拿到10多万元，居民搬出后可能面临无房居住的问题。

传统办法没有走通，后塍街道便把目光放在原地重建上，并一次次上门做工作，引导居民转变“等靠要”的思想。2022年7月，全体居民终于达成共识，8户共同出资，实施原地恢复性重建。“让居民形成共识，是第一步，也是最难的一步，需要全体居民同意，才能实施。社区、街道反复挨家挨户沟通协调，谈了有几十次。”后塍街道党工委副书记、办事处主任陈立说。

达成共识后，居民自筹资金建房，怎么立项？怎么筹款？一个个难题迎面而来。“当时，我们调研了一些省内外地区，对照辖区危房解危实际，都没有可直接借鉴的经验。”陈立说。张家港市城市更新工作领导小组统筹各部门，明确了项目立项、土地确权、产权登记等审批路径。尤其立项方面，该项目以“后塍中心社区作为立项主体+全体产权人备注”的形式进行立项，首次突破自然人、多产权人无法联合立项问题。款项问题，街道与社区作为项目统筹主体，与居民商议分两批次缴纳。施工前缴纳50%到街道公共账户，建成后再缴纳后50%。

2022年8月30日，居民全部搬离了危房，其中5户居住到子女家中，3户临时居住到社区提供的过渡房内。危房“重生记”迈出关键一步。

居民出大头，政府给补助

记者在现场看到，新房独门独户，设计为一上一下户型。一楼为客厅、厨房，楼梯下设有卫生间，二楼除了卧室、阳台，还设有卫生间。

“我父母都80多岁了，在这里住了几十年，不愿搬走，周边菜场、医院等配套都有，生活很方便。但重建前，房屋破旧，遇到下雨天，会漏水，所以了解到原地重建政策后，我是支持的。”华清说。

该项目以“产权人自主更新+政府扶持+国资公司辅助”模式重建房屋，产权人负责建筑建设成本，政府负责公共设施配套，具备相关资质的国资公司指导实施重建工程。

谈价格、定方案、排房屋位置……每个步骤确定背后都是很多次沟通协调。不只8户居民，房前屋后居民的工作都得做。在前期准备阶段，负责代建的张家港市城保公司初步拟定了重建方案和建设图纸。

街道请设计院出了两版户型设计，最终优化户型，在套内面积不减少前提下，将原本公用楼梯等涉及的公摊面积，计入建设主体面积，在政策允许的范围内，户均增加面积达到10%，确保每户面积不低于60平方米。“重建前，最小的面积只有44.39平方米，现在最小的一户面积也有62.22平方米。”须征宇说，提意见，盯进度，居民全程参与，“在一楼楼梯角增设卫生间，合理利用面积，就是居民提的建议。”

为降低建设成本，张家港各相关部门还通过“压价、比价、让价”的方式，将建安成本核定为每平方米2775元（超原产证面积10%以上部分，参考周边房屋市场价额外增收改造费用）。居民平均花费18万元左右，就在原址上重建了新房子。后塍街道在此配套了强弱电下地、雨污分流、天然气入户等基础设施，铺了沥青路。相关部门合理减免了规费、服务性收费。危房解危后，保持原土地性质、原交易属性不变。

创新政策、达成共识、明确出价等难啃的“硬骨头”一一啃下来后，2023年10月，西墩新村21幢重建正式启动。次年5月，建筑主体完工。4个月后，整个工程完工，进入产权证办理阶段。

“今天，共有两户居民拿到新的房产证。其他产权人走完手续后，张家港保税区不动产登记中心将陆续发证，这个句号终于要圆满画上了。”须征宇说。

为更多项目提供可复制经验

住建部部长倪虹在十四届全国人大三次会议民生主题记者会上表示，鼓励地方探索居民自主更新改造老旧住宅。苏州居民自筹资金让高龄危房焕然一新的模式，是否可复制？

陈立认为，“我们提出这种模式，是综合计算‘经济账’‘情感账’，深思熟虑后决定的。”他说，危房解危多是零星地块，走传统拆迁老路很难走通。一方面，居民不愿意搬迁，另一方面，政府也不好开发。城市更新只靠政府投入，财政压力大，实施周期长，很难持续。鼓励产权人自主更新，政府补贴配套，不仅可以减轻财政负担，还能确保更新的可持续性。

“如何合理吸收多元权利主体，共同发挥政府、市场、居民的力量，深度参与城市更新，是新发展阶段面临的课题。”江苏省城镇化和城乡规划研究中心正高级工程师邵玉宁认为，苏州首个产权人自筹资金重建危房的实践探索，是我省实施城市更新行动以来，围绕社会资本多元参与和资金共担，不断先行先试突破政策瓶颈创新体制机制的典型案例。在这里，居民的角色从过去单纯的“诉求提出方”向“深度参与方”转变，既是出资人之一，也是自主更新的最大获益人。这个项目的成功落地，对我省探索居民自主更新改造老旧住宅提供了新思路，也为我省城市更新行动不断走向深水区提供了可复制可推广的有益经验。

“苏州这种‘增容、不增户’的自主更新方式，在城市基础设施条件较好、服务配套相对完善的片区，是具有一定推广价值的，也符合‘谁受益、谁出资’的基本原则，前提是不能对周边利益相关人产生影响。比如增加了高度影响了周边楼宇采光，增加了基底面积挤压了道路等公共空间。”省规划设计集团城市更新规划设计院院长王海勇提醒，复制这类零星地块自主更新的模式，必须基于片区规划总体稳定、符合总体发展定位，在基础设施与公共设施完善的地区实施，避免二次大规模改造或拆迁。

记者 白雪 徐瑞雅 杨丽媛