全面推进城中村改造的第一年，我省超额完成年度计划
抚平“城市伤疤”，提振楼市活力
房屋征收补偿方案醒目地贴在村口白墙上，不少房屋的窗户已被拆除，清运材料的大卡车来回穿梭……眼下，常州市钟楼区五星街道虞家村正在开展拆迁工作。“我家通过房票加货币补偿，在文华园小区选了一套新房子，目前正在装修，今年可以在新房过年啦。”看着即将拆除的老破自建房，村民邹雪芳期待地说。
今年是我省全面推进城中村改造的第一年，如邹雪芳一样，不少城中村居民正告别脏乱、破旧的环境住进新房。12月20日，省住房和城乡建设厅传出消息，全省今年完成城中村改造8.52万户，完成年度计划的140%。这轮城中村改造与以往的棚户区改造有何不同？如何妥善安置圆老百姓“安居梦”？改造资金从哪里来？记者来到南京、常州、扬州等地探访。
啃“硬骨头”，需求迫切、安全隐患突出的优先改
12月12日，记者在扬州市邗江区韵河境花园小区看到，小区环境整洁，浅咖色外立面的住宅楼整齐排列，不少房屋传出叮叮当当的装修声。正在装修的居民丁厚群介绍，她家原来住在竹西街道瓦窑村陈庄东组，有一个300平方米的自建房。房屋征收后估价100多万元，她在附近置换了一套新房，还领了几十万元货币补偿。“新房120平方米，三室两厅，一家三口住，政府为我们办了件大好事。”丁厚群满意地说。
“我们对宁启铁路以南的城中村都进行了征迁。”扬州市竹西街道办事处副主任陈兴国介绍，该街道集中采购商品房作为征迁安置房使用，拆迁补偿一律采用实物、货币相结合的方式，每户拿一套安置房后，针对差价进行货币补偿。该地仅用一周时间，就完成了10个批次征迁户的选房工作，目前458户村民已全部在韵河境花园小区完成选房。
类似的征迁改造，正在我省多地开展。此前，我省已进行过几轮棚户区改造，这轮城中村改造与之有何不同？主要改造范围在哪里？
记者了解到，相比此前实施的棚户区改造，今年起开展的城中村改造在适用范围上有所不同。棚户区改造范围包括全省所有县（市、区），但仅可在主城区实施。而根据国家最新政策，目前我省有13个设区市所辖的55个行政区可获得城中村改造政策支持，且城镇开发边界范围内的所有城中村皆可申报。总体来看，城中村改造涉及的板块减少，但同一区域内可改造的范围更大。
“居住环境差、安全隐患多的城中村，是城市工业化、城镇化快速发展进程中形成的‘伤疤’。”南京市房产局副局长颜江介绍，从2008年开始，南京已经开展了3轮棚户区改造，不少城中村也被纳入其中，所以目前剩余的城中村多数是难以平衡的项目。南京将根据项目成熟度和轻重缓急予以推进，优先改造群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村。主城区、城郊接合部等都有改造项目，由各区统筹申报。
“这一轮城中村改造，我们将充分利用政策窗口加强统筹谋划，推进难啃的‘硬骨头’项目。争取通过本轮城中村改造，全力解决常州城市化过程中遗留的城市治理、居住环境、安全隐患等历史问题。”常州市住建局局长彭峻介绍，今年，常州实施城中村改造项目54个，年底完成改造16654户居（村）民、筹集安置房21118套。
引入房票安置，提供多种类型房源
除了“实物+货币”安置方式，各地在此轮城中村改造中统筹“保障”和“市场”，引入了房票安置。
什么是房票安置？颜江解释，房票安置是在货币补偿基础上、具有自主选择权的产权调换补偿安置方式，一方面有利于缩短安置周期、节省过渡费用，满足群众多样化居住需求，另一方面有利于化解存量住房库存，促进房地产市场平稳健康发展。
南京打造了全市安置房源平台——线上“房源超市”，目前共收录88个项目8585套房源，其中商品房6603套、政策性住房1982套。通过房票安置，南京已累计去化存量政策性住房2000多套、商品房3000多套。
各区也在打造各自区域的“房源超市”。南京市江宁区正在开展第八轮房票安置，在江宁区线下房源超市，展板上明晰地展出6000多套可供房票安置的房子，包括商品房、竞配建住宅、存量安置房等多种类型房源，覆盖江宁区各板块，户型贴合刚需、刚改、改善等需求。江宁区明确，持房票购买商品住宅的，国有土地上房屋征收可给予被征收人不超过房票票面使用金额5%的购房奖励，集体土地上房屋征收给予被征收人不低于房票票面使用金额10%的购房奖励。
拿到房票后，江宁区谷里街道征迁村民杨浩在东山街道选了一套心仪的商品房。“不用在外过渡，很快就能住新房，孩子上学也方便。”他开心地说。
数据显示，江宁区自11月25日启动第八轮房票安置以来，已累计选房1627套，其中，商品房认购712套，存量安置房、竞配建住宅集中选房915套。“实施房票安置，平均2—3个月即可完成一轮，安置周期大幅缩短。我们用15个月时间完成了7轮房票安置，累计满足安置房需求约7900套。”江宁区房产局局长徐静说。
目前，扬州的房票安置已进入3.0版。扬州市住建局党委委员、园林局副局长赵岚介绍，扬州积极推行“房票+团购商品住房”的安置模式，通过将房票应用范围扩大至全市行政区域、拓宽房票购房类型、将房票补贴标准从15%提高至20%、扩展房票使用对象至近亲属等措施，不断增强房票安置政策吸引力，将“项目签约率”转化为“商品房购买率”。截至目前，市区累计发放房票2477张，调动商品房销售1775套、购房金额23.43亿元，形成了“好安置、快去化、促签约”的良性循环。
除了引入房票，省住房和城乡建设厅一级巡视员范信芳介绍，我省也在积极向上争取资金支持。目前有133个项目获批城中村改造专项借款666.54亿元。专项借款由城市人民政府负责统借统还，期限不超过5年，利率可低至同期国债利率。
今年，南京有26个城中村改造项目正在实施，目前18个改造项目与政策性银行签订借款合同，银行累计放款72.56亿元，有效保障项目顺利实施。扬州今年共有14个城中村改造项目，计划实施改造7702户，筹集安置房10875套，共获国家开发银行、农业发展银行第二批城中村改造专项借款授信142.9亿元。其中，2024年额度86.98亿元，目前已发放34.48亿元。常州共申请专项借款263.74亿元，其中本年度额度86.86亿元。
拉动楼市止跌回稳，助力城市提升能级
城中村改造既是民生工程、民心工程，也是发展工程。我省各地通过多种方式安置征迁居民的同时，也在加速消化存量住房，提振房地产市场活力。
江宁区房票安置累计选房4100多套。徐静介绍，其中，消化库存商品房2700余套，有效推动商品房去化周期从最高19.2个月降至14.71个月；此外，还消化区内存量安置房1400多套，盘活资产30多亿元。
数据显示，结合市场化销售与房票安置，1—11月，江宁区累计实现商品房纳统销售面积150.93万平方米，同比增长9.3%。开发企业通过商品房房票安置，实现了库存快速去化，增强了拿地意愿及信心。中天美好云来府项目因参与商品房房票安置，库存全部实现去化，并于今年8月14日及10月20日，分别拍下两幅地块，继续深耕江宁房地产市场。
位于江宁区百家湖附近的象屿华发·铂萃云湾商品房，于11月底参与到城中村房票安置中。南京项目负责人缪泽告诉记者，他们已经收了70多组房票。“房票安置政策推动了我们的房源销售，一般来看房的客户转化率在10%左右，房票客户的转化率高，目前有40%—50%。”
“在实践中，我们通过房票和集中购买形式安置，能够撬动城中村改造与房地产市场供需两端需求，‘一揽子’解决政府集约化城市更新、群众自主化选择住房、房企多元化销售房源等问题。”彭峻介绍，常州将城中村改造作为加快城市发展的重要契机，拉动房地产市场止跌回稳。该市存量房源库共有5.02万套，截至目前，通过城中村改造购买存量住房安置1.01万套，消化存量住房面积111.64万平方米。迈上万亿之城台阶后，常州城市建设发展、能级提升的步伐进一步加快。房票和集中购买安置政策加速了空间的腾挪和置换，为消除安全风险隐患、改善居住生态环境、提高土地利用效率、促进城市转型升级提供了有效动力。
我省城中村改造将按下“加速键”。省住房城乡建设厅正会同省发展改革委、省财政厅组织各地申报2025年城中村改造计划。范信芳表示，2025年，我省将聚焦党中央、国务院“加力实施城中村和危旧房改造”的重大决策部署，牢牢抓住让人民群众“安居”这个基点，紧紧围绕促进房地产止跌回稳这个目标，全面采用收购存量住房安置，鼓励通过房票安置，努力实现缩短过渡期、增加选择面、消化存量住房等多重政策效果。
记者 白雪
