“今天又是一个万人流量日！”12月9日，南京市鼓楼区山西路，KUMOLL酷青年中心正和酷茂董事长余俊伫立中庭，抬头看到四楼各动漫潮玩店扎堆的年轻人，不由得喜上眉梢。透过他面前高大的落地窗，不久前刚刚拆掉地铁围挡的山西路广场一下变得开阔，城际线由远而近，从中山北路、新模范马路、湖南路围拢而来。
随着南京地铁5号线城区段即将运营，酷青年中心、鸡鸣汤包总店焕新开业，军人俱乐部更新改造，沉寂多年的山西路/湖南路商圈开始“回血”。“重振之路艰难而坚定，但我们将呈现一个不同以往的山西路。”南京市鼓楼区发展改革委副主任程梦姗说，新商圈将以年轻化、体验型为主题，以“盒子茂+街区游”为载体，科文商旅一体布局，在中央路商务商贸轴、新模范马路科技创新街、颐和路民国公馆区等烘托支持下，融入整个鼓楼老城区“再中心化”进程。
焕新开张，
华东最大二次元商场落户
酷青年中心前身是乐购仕百货。曾是山西路“地标级存在”的苏宁银河裙楼商业，后来由于山西路广场改造以及湖南路封闭施工，大楼酒店、商业项目均受影响，乐购仕更是在商业转型中人气渐失。随着地铁5号线建设进入尾声，鼓楼区擘画商圈复兴，酷青年中心是山西路引进的第一个大项目。
“接手乐购仕后，我们对整座商场进行‘爆改’。”余俊介绍，商场引进38个动漫主题馆，三月兽、谷咕、猫唔、乌丸屋、水豚小怪兽等动漫界知名品牌悉数进场，并吸收动漫IP周边店、中古店、漫画书店、卡牌道馆、JK服饰等业态，五楼改造成餐饮区，六楼是活动区，总面积4万多平方米，是南京乃至华东地区面积最大、展陈最多的二次元主题商场。
二次元源于日本语。在动漫业发达的日本，动画、漫画、游戏都是以二维图像构成的虚拟世界，别称“二次元”。改造乐购仕前，余俊多次去日本考察，发现“酷漫”主题商业发展蓬勃。国内刚刚起步，去年二次元商业营收已达千亿级，有望发展成万亿级市场。上海南京东路号称中国版秋叶原的百联ZX只有1万平方米，却激活了这座老商场。南京三山街的水游城转型为二次元商场后，也是人气大涨。酷青年中心10月18日开张以来，每逢双休日开门前门口都排着队。由于周边高校、园区众多，许多学生会、管委会来搞团建、办展会，商场六楼5000平方米大展厅，各类活动已排到明年二三月。
眼下，尝到甜头的正和酷茂又着手改造与苏宁银河一街之隔的中环国际广场，布局酒吧、宵夜、健身等业态，打造以“酷娱”为主题的青年综合体，今年底对外迎客。
早于酷青年中心开张一个月，南京鸡鸣汤包总店落户湖南路。记者12月9日中午看到，店外外卖区排起长队，店内等候区坐得满满当当，领号就餐要等1小时。“今年9月开业以来，生意就一直很火。”南京鸡鸣餐饮总经理张家军开心地说，他们虽然卖的是汤包、油端子、蒸儿糕这些小吃点心，但每天营业额有10多万元，一年营收3000万元不在话下。
张家军介绍，自从本世纪初鸡鸣酒家拆离鼓楼广场后，南京鸡鸣餐饮在全城开枝散叶，却一直没有一家总店，看中湖南路的区位优势，盘下湖南路湖北路口原招商银行两层楼1500平方米，店内店外一派“民国风”，勾起了南京人满满的回忆。湖南路店如今已是南京100多家鸡鸣汤包连锁店旗舰店。
但从山西路到湖南路，商圈总体上还处在百业待兴状态。记者一路看来，湖南路上多数业态与商业无关，狮子桥美食街原来的知名饭店狮王府、南京大牌档不见踪影；周边云南北路、湖北路还很热闹，大多是社区小店，以及吾悦广场等满足社区消费的销品茂。“酷青年中心、鸡鸣汤包总店的红火让我们信心倍增，山西路、湖南路复兴的根基还在，南京人对这里情怀依旧，人气可以聚起来！”鼓楼区湖南路街道党工委书记蔡健说，山西路/湖南路焕新改造、回血复活，依然有领衔城北、辐射全城的潜力。
再中心化，
科创文旅街区环抱山西路
一二十年前，山西路/湖南路还是仅次于新街口的南京“第二商圈”。随着河西、江宁、仙林的崛起，老城区不可避免陷入人口红利减弱、优势资源稀释、经营主体外迁的困境，影响到商业发展，山西路、湖南路、中央门等过去红火的商圈商街，都面临转型发展难题。
“地铁5号线延宕和湖南路地下工程的确给商圈造成很大影响，但回顾南京鼓北20多年的发展，山西路、湖南路的困境是多因素叠加造成的。”蔡健说，山西路/湖南路商圈地处城北中心，周边有四五十万人口、十几所高校以及南瑞、十四所等大院大所，随着上世纪90年代灯光夜市的火爆以及“百城万店无假货”步行街建设，渐渐繁盛起来，在商圈鼎盛的2005年、2006年，日租金最高达35元/平方米，湖南路街道一个街道的税收占到整个鼓楼区1/3。后来随着南京“一城三区”“退二进三”布局，鼓楼区经历多轮“空心化”影响，随着年轻人外流、高校院所外迁，不可避免地对主城发展、商圈建设造成影响。
对于主城区优势资源外迁，程梦姗表示要辩证地看，一方面，这是历史发展的必然过程，那时候主城太拥挤，交通文保配套等全面告急，而郊区新城也亟需高校院所去拓荒、去“引火”，因此回头来看，仙林、江宁大学城崛起，包括仙林、百家湖商圈成长乃至江宁千亿级智电产业形成，都离不开南京主城尤其是鼓楼区的输血；但另一方面，优势资源外迁后，主城区形态老化、功能退化、地位弱化，面临一系列挑战。
“我们从未孤立地看待山西路/湖南路复兴，而是科文商旅一体布局，把商圈重振融入鼓楼主城区的再城市化进程。”程梦姗说，盘点人口、产业外迁后留在主城的老校区、老厂区，审视老城拥有的核心功能、人文积淀，鼓楼区大力推动环高校、老校区硅巷建设，鼓励央企、大院大所把总部、研发回迁主城，实施老厂区低效用地开发，共同烧热老城“再中心化”这盆火。
从北京西路、中央路到新模范马路，鼓楼老城改造升级如火如荼：南大一年级新生去年起回母校“寻根型办学”，加上平台、研发企业进驻，老校区又“回血”到1万多人，仅费彝民楼一座楼就集聚办公研发人员上千人，一个字节跳动企业带来300亿元年营收，校园大操场地下开发近千个车位向城市开放。颐和路第十一、十二街区改造后，每天上万人前来打卡。新模范马路沿线老校区、老所区打开围墙、改造校舍，建成南工大丁家桥校区大学科技园、虹桥校区设计芯、南邮大空天地海研究院、十四所智梦园等硅巷，全区城市硅巷达23个，总规模62万平方米，进驻各类创新型科企1263家。
“地还是那片地，产业已不是原来的产业，人也不是迁出的那些人。”鼓楼区中央门街道副主任庄永联介绍，他们街道各类硅巷聚集的办公、研发人员就有近万人。中央路沿线改造南汽、国电南自等低效用地，建成金茂览秀城、南京华贸中心、保利南自智汇中心3个集5A写字楼、城市广场、休闲街区、购物中心于一体的超级城市综合体，建筑总面积超百万平方米，其中商业载体面积25万平方米，达山西路/湖南路商业近一半面积。保利南自智汇中心沿南瑞路连成200米市井长巷，11月1日举办了首届米其林美食节，看到老厂区华丽转身，国电南自今年底将把总部和研发从郊区回迁智汇中心一号楼。
年轻力商圈，
烧热老城更新改造“一锅水”
像鼓楼区这样，国内不少城市中心城区都在力推“再中心化”。深圳福田区聚焦“再中心化”命题，着力巩固深圳“五个中心”地位；成都实行城市“中优”战略，以专项政策提高中心城区外溢效率、辐射能力。南京老城除了鼓楼区，玄武区、秦淮区也都围绕高校院所建设城市硅巷，盘活闲置楼宇厂房，推动创新资源回归、发展要素回流。
“商圈商街建设，始终是主城再中心化绕不开的命题。”程梦姗认为，繁华商圈不仅是高能级、高品质中心城区标志，也为总部办公、城市硅巷提供优质配套。从鼓楼老城区看，环绕山西路/湖南路的新模范马路科技创业、中央路商务办公、颐和路文旅打卡，有如一锅“烧热的水”，都等着中心商圈“沸腾”起来。
“从山西路、湖南路看，不仅主城再中心化为商圈重振提供了战略支撑，长期困扰区域发展的一些制约因素也逐步解锁。”南京城市与交通规划研究院董事长杨涛介绍，地铁5号线开通后，纵向连接下关、山西路、三山街、南部新城、江宁等板块，将带来不亚于地铁1号线、3号线的大客流。山西路广场改造还有项目待建，但已竣工楼群，和迁建湖南路的青少年宫，宛如“堆积木”一样把广场“推”到城市面前，打开山西路“新封面”。
在山西路广场中山北路上，占地4万平方米的军人俱乐部将投资2亿元保护改造，主打文艺怀旧风，原来的长三角图书市场、KTV场地、溜冰场，将“换血”为音乐酒吧、特色零售、潮玩买家，打造白领们“日咖夜酒，微醺社交”场所。沉寂已久的狮子桥步行街、丁家桥灯光隧道，也将重新升级改造。
“商圈百废待兴，正好可以好好思考下，商圈优势是什么，准备做什么？”蔡健说，区别于“中华第一商圈”新街口和借力文旅发展的夫子庙，历史上山西路/湖南路凭借马路夜巷吸引周边人气发展而来，被称为“南京人的商圈”“情怀商圈”：这里的青少年宫、军人俱乐部凝集了几代南京人的青春记忆，马台街夜市是众多老板们最早“练摊”的地方……鸡鸣汤包总店的红火，生动说明这一特性，如今更要把好逛、好玩、好吃作为卖点，讲好老城故事，建设开放街区。
应对电商冲击，成功策划了成都荷花地、玉林东路等商业地标的成都锦楼董事长张萍在调研山西路/湖南路后，给出建议是打造“非标商业”、深耕垂直圈层，利用商圈内特色街巷发达、“记忆建筑”多的优势，引入老字号、网红店、买手店，推动文旅城市化、空间IP化、场景无界化，打造南京零售业“专精特新”集合体。
“让年轻人回来，山西路就兴旺了”。余俊、张家军建议建设“年轻力商圈”，像乐购仕改造为酷青年中心这样，山百大楼、中央商场山西路店、和平影城等都应焕新改造，发展策展型零售、主理人经济，引入艺展、潮玩、快闪，先做流量、再做生意，把整个商圈建成高黏度社交空间，打造个性化社群大本营。
“无论是南京国际消费中心城市建设，还是鼓北数十万南京人心中期盼，都呼唤山西路/湖南路恢复往日的烟火气。”程梦姗介绍，鼓楼区《创建国际消费中心城市核心区》提出，以更高品质、更高能级主城区建设，建设国际化地标商圈、差异化特色商圈、高品质社区商圈，山西路、湖南路集“三个商圈”于一身，其更新改造、复兴振兴，将端上鼓楼老城区再中心化最后一道“大菜”。
记者 顾巍钟
