最近的南京楼市“有点热”，两个“第四代住宅”楼盘开盘，位于建邺区的“金陵序”首开即售罄，位于南京江北新区的“江韵瑧悦”第5次开盘当日去化八成。“第四代住宅”，似乎成了楼盘旺销的密码。接下来，南京还将有10多个“第四代住宅”项目上市。

今年，新建住宅产品“神仙打架”，创新不断、亮点纷呈。5月，“家家有庭院、户户有花园”的“第四代住宅”刚刚出现在规划图纸中，第四季度就扎堆上市，小高层、洋房、叠墅等低密度住宅回归市场。今年9月以来，南京、苏州几乎每个月都有新的热点楼盘出现，让改善型客户一时难以抉择。

楼市下行期倒逼开发商苦练内功、打磨产品，住宅产品进入快速迭代变革期。记者调研发现，粗放型房地产开发模式已被时代抛弃，良性健康的房地产发展新模式正在到来。

紧跟新政策受到市场欢迎

11月23日恰逢周六，南京市建邺区福园街附近却罕见出现堵车现象，原因是新楼盘“金陵序”公开了实景示范区。这是南京首个规划“第四代住宅”的楼盘，新住宅概念产品加之地段优越，引来不少看房者。11月27日，该项目110套房源领取销售许可，首开两栋楼均价分别为每平方米7.89万元、7.25万元。11月30日，该项目摇号开盘，成为今年建邺区第一个当日售罄的楼盘。

该楼盘房源总价1007万—1925万元，入手门槛并不低。其所在地块今年3月初由招商蛇口以底价23.5亿元摘得，成交楼面价35835元/平方米。6月11日，该地块规划效果图显示“户户有露台”。随后，又推出错层露台、垂直会所、中央车站等创新设计。最吸引购房者的，是接近99%的高得房率。看房人季先生给记者算了一笔账：“以前高层得房率75%左右，总面积200平方米的户型只有150平方米的使用面积。这个项目，花150平方米的钱能买到以前200平方米的使用感受，相当划算！”

今年以来，新房库存去化普遍承受较大压力，住宅产品的更新迭代迫在眉睫。6月26日，南京出台《关于支持我市住宅品质改善提升优化规划服务管理若干措施的通知》，分别从住宅的容积率、门厅、挑空露台等方面进行调整，住宅的实际使用面积将得到提升。此外，该文件规定，已领取建设工程规划许可证，但尚未领取预销售许可的建筑，可申请变更许可。

同样位于建邺区的“江南玖序”项目是该政策的首个受益楼盘，在文件发布第二天便拿出了修改后的户型图，部分户型不仅增加露台，还打造6.6米挑高客厅。该项目负责人说：“看到文件后连夜修改图纸。”9月26日，该项目首次开盘推出137套房源，仅一周时间客户便认购100余套，其中21套带有挑高客厅的房源出现“一房难求”的情况。

相比动辄总价超千万元的“第四代住宅”项目，“江韵瑧悦”的价格相对“亲民”，最低总价仅300万元。9月30日，该项目洋房产品开售，24套房源在短短10分钟内去化完毕。随后一个多月，该项目又陆续开盘3次，推出180套房源全部售空。11月28日，该项目迎来第5次开盘，依然维持着首日去化八成的好成绩。

苏州也出现开盘即售罄的项目。11月14日，位于苏州工业园区的绿城玫瑰园一期领取销售许可，推出81套洋房和别墅，整体备案均价8.6万元。项目开盘现场堪称火爆，近300组客户参与，但仅不到三分之一的“幸运儿”如愿买到。

改图纸磨细节，房企“苦练内功”

11月21日，在一场业内“创新设计挑空平台的‘高品质改善住宅’人居价值提升”调研交流会上，记者发现，这些热销住宅产品背后的房企有共同的特点：认真做产品。从前期调研客户需求，到打磨产品细节，甚至在公开实体示范区、样板间后积极收集反馈意见，再根据合理建议进行整改。

中海地产南京公司设计总监沈欣举例，一项全国抽样调查数据显示，110平方米户型的厨房平均面积仅有6平方米。“厨房对于中国人的重要性显而易见。我们通过住建部的调研问卷看到，124个急难愁盼事项中，与厨房有关的占17项，可谓是居住体验的‘重灾区’。”对此，中海设计团队对厨房设计进行优化：增加收纳空间、提升空间效率、提升使用体验、缩短操作路线、兼顾中西餐使用场景。在有限空间中植入5个场景模块，集成11个厨房常用电器，并实现4200升收纳空间。“当选择主动权被牢牢掌握在客户手里时，我们坚信只有好产品才是制胜法宝。有温度的设计才能打动客户，才能赢得一线生机。”沈欣说。

不久前，在南京楼市热销的一匹“黑马”并非“第四代住宅”。位于建邺区江心洲的低密度洋房项目“贤坤花园”，10月底一经公开便人流如织。该项目提出“一户一定制”的创新概念，推出198平方米、252平方米的两种主力户型。购房者可自行定制户型结构，实现2房到5房等不同户型。即便同为4房，开发商也为客户提供多种平面布局。该项目品牌负责人李汇丰告诉记者，为了充分满足客户需求，项目主创团队为130套房源准备上万种不同选择方案。“我们在前期调研时发现，客户‘把房子变成家’的改造过程漫长而艰辛，家庭成员结构、生活习惯、爱好兴趣、人口数量，多种变量叠加之下，每一个家庭对房子的需求均不相同。比如有人想要多功能大客厅，而有人则想要在卧室休息、工作和休闲。有的家庭常住人口仅有两人，4房、5房的大平层往往会造成空置浪费。”李汇丰说，“我们选择做‘难而正确’的事情，以客户为中心，满足客户需求，从而创新产品。”

提出“与业主共创”“一户一定制”理念的“贤坤花园”收获良好的市场反馈。11月20日开盘当天去化近八成，目前仅剩20余套未售。在11月30日的南京土拍中，贤坤花园的开发企业之一中堃置业又拿下一幅江心洲地块。业内人士分析，“贤坤花园”的热卖坚定了该房企对市场的信心。

市场转向，楼市进入产品变革期

今年，江苏的新房市场经历了从“整体遇冷”到“冰火两重天”的过程。一部分楼盘通过对产品的改善赢得了客户，实现顺利去化甚至热销。不少房企纷纷效仿，积极调研客户需求，打造与时俱进的创新产品。一位房企负责人对记者说：“楼市在‘卷’产品，起初我们觉得压力很大，但渐渐转变了观念，良性竞争才能实现行业进步，这是市场该有的样子。”

相关部门的政策引导加快“好房子”推出的速度。今年3月，省住建厅发布《江苏省改善型住宅设计与建造导则》。7月5日又发布《江苏省改善型住宅评价细则》，对改善住宅的容积率、建筑高度、绿化率、户型设计、停车位等提出诸多要求。

土拍市场上，各地不断推出低容积率地块，为“好房子”提供茁壮成长的土壤。在11月28日的南京土拍中，5幅地块中有2幅容积率低至1.05，分别创下建邺区江心洲、鼓楼滨江史上最低容积率，有条件建设高品质低密住宅。

南京市房地产业协会资深研究员汪明宇分析认为，“2022年起，南京楼市从卖方市场转向买方市场，开发商开始从产品端寻求突破。而真正的产品形态变化来自今年规划条件的进一步‘松绑’。按照南京最新政策，空中庭院、挑空客厅、风雨连廊、架空层等均不计入容积率，不仅给了开发企业更多创新空间，也实实在在增加了套内使用率。”

购房人已有切身感受。在“江南玖序”样板间里，带着全家来看房的孙女士说：“几年前就想换房了，没想到拖着拖着，竟然等来了以前从来没见过的带大露台、挑高客厅的好房子。”

百姓住得好，才是“好房子”

为百姓建造舒适宜居的“好房子”，是房企新赛道，也是构建房地产发展新模式重要的一环。更关键的问题是，何为“好房子”？

住建部部长倪虹表示，“好房子”要具备绿色、低碳、智能、安全这4个特征。“第四代住宅”是不是“好房子”？南京市房地产业协会副会长兼秘书长张辉认为，这个问题要客观来看待，“好房子”应该是百花齐放，为百姓提供多样化选择。目前，“第四代住宅”得房率高、赠送面积较多是百姓所看重的。但也要思考，是不是所有客户都需要露台，露台是不是越大越好，露台对采光、隐私的影响如何去解决，南京人到底需要怎样的房子。他希望房企去深入调研和探讨，做出有南京特色的住宅产品。

记者注意到，近期南京、苏州、无锡等地的热点楼盘，大都为总价超千万元的“豪宅”。面积大、单价高、装修标准高、带会所，似乎成了“标配”。但是，“好房子”不应该与“豪宅”画等号。

如何让“好房子”惠及普通工薪族？南京市规划设计研究院副总规划师汪毅认为，“好房子”的核心是以人的需求为中心。建议开发企业通过对不同群体需求的分析，打造让目标人群买得起、住得舒心的好产品。此外，在产品细节上，要更加关注实用性，避免视觉奢华、维护成本高、实用性低的产品。以工薪阶层为目标客群的项目，不必盲目追求低密度而去推高产品价格。工薪阶层的需求可能是交通便利、配套齐全、户型更实用等。相关部门可以引导开发企业在不同板块打造不同层级的“好房子”。

当下的房地产市场正在回归本位。“现在仅仅是一个开始，‘好房子’还需完善好标准、好设计、好材料、好建造、好服务。希望在不久的将来，人人都能住进‘好房子’。”汪毅说。